Панельные перспективы
Технологии
Весенний скачок цен на рынке стройматериалов не оказал существенного влияния на распределение долей на рынке многоквартирных домов по типам используемых технологий. Кирпично-монолитная технология пока остается основной, которая используется застройщиками в Петербурге. Но в будущем, полагают эксперты, доля панельного жилья может вырасти.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
На протяжении последних лет структура рынка по типу домостроения не подвергалась значительным изменениям, говорят эксперты. Наиболее популярным типом домостроения всегда была кирпично-монолитная технология. Сейчас, по оценкам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», ее доля занимает 52% рынка. Но были годы, когда во вводимом жилье она достигала 59%. «Большая часть элитных домов сейчас возводятся по кирпично-монолитной технологии. Она дает наибольший простор для реализации современных архитектурных и планировочных решений»,— подтверждает Виталий Коробов, генеральный директор девелоперской компании Elements.
Далее следует монолитная технология — более четверти рынка (29%). Максимальная доля такого типа домостроения в структуре за последние пять лет зафиксирована на уровне 30%. Панельное домостроение обычно занимает не более 15% в рынке.
Остальные 3% рынка приходятся на кирпич и реконструкцию, но там возводятся единичные объекты на рынке.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers, уточняет: «В Петербурге на панельное строительство приходится в среднем 7% от всего объема жилого строительства, в Ленобласти показатель равен 11%. Как правило, панельные дома возводятся в проектах типовой застройки, которая более характерна для периферийных районов».
Временное отступление
Александр Горнов, генеральный директор компании «Префабрика АГ», говорит, что в целом по России доля панельной технологии сокращается: «Если в 2010 году панель преобладала над монолитом — было построено 8,5 млн кв. м и 6,8 млн кв. м соответственно, то уже в 2012 году эти показатели сравнялись. По данным на начало 2021 года построено 17,4 млн кв. м монолитных зданий и 5,7 млн кв. м панельных».
Он отмечает, что серьезное снижение доли жилья, построенного по индустриальной технологии, обусловлено тем, что за последнее десятилетие многие ДСК в крупных городах были закрыты, а их территории переданы под застройку. Отрасль не получала достаточной модернизации, технология не обновлялась. Это привело к существующему соотношению ввода монолитного и панельного жилья.
«Однако сегодняшние задачи по наращиванию объемов экономически эффективного строительства требуют новых решений. И такое решение есть, и оно, пожалуй, единственное — современное индустриальное домостроение. Основные преимущества технологии — сокращение сроков строительства, количества рабочих на стройке, стабильное заводское качество. Но главное — конкурентоспособная и прозрачная себестоимость, которую легко контролировать с помощью современных цифровых решений»,— говорит господин Горнов.
В этом году в России на начало декабря построено 72,5 млн кв. м жилья, из них многоквартирные дома составляют 31,8 млн кв. м, ИЖС — 40,7 млн кв. м. «В большинстве случаев многоквартирные дома возводятся с использованием монолитной или панельной технологий и все реже — из кирпича. При этом если в Санкт-Петербурге преобладают дома, построенные по монолитной, панельной или монолитно-кирпичной технологии, то в Ленинградской области практически все вводимое жилье — это ИЖС (2 млн "квадратов" из 2,9 млн кв. м). В этом секторе основной материал — это кирпич, дерево, блоки и пр. Многоквартирных домов строится не много»,— говорит Руслан Сырцов, вице-президент GloraX.
Артем Орешко, директор по строительству ГК «Ленстройтрест», приводит такие данные: «По нашей оценке, доля петербургских и областных новостроек, которые возводятся по монолитной технологии, кирпично-монолитной технологии и из газобетонных блоков, сегодня составляет порядка 75–80%. На панельные и монолитно-панельные жилые комплексы приходится около 18–20%. Из кирпича строится менее 5% новостроек».
Цена вопроса
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», подсчитала, что по состоянию на 1 ноября 2021 года средняя цена предложения в кирпично-монолитном объекте составляет 181,1 тыс. рублей за кв. м в Санкт-Петербурге (+25% с начала 2021 года) и 129,0 тыс. рублей за кв. м в пригороде (+32% с начала года). Средняя цена предложения в домах по монолитной технологии оценивается в 190,4 тыс. рублей за кв. м в Санкт-Петербурге и 112,3 тыс. рублей за кв. м в пригороде, прирост с начала 2021 года +24% и +26% соответственно. Наиболее доступное по цене жилье — панельное, средняя цена которого 164,0 тыс. рублей за кв. м в Санкт-Петербурге и 122,4 тыс. рублей за кв. м в пригороде, в основном это эконом-сегмент (прирост с начала 2021 года +28% в Санкт-Петербурге и +23% в пригородной зоне Ленобласти). Кирпичное домостроение — одно из дорогостоящих: 196,5 тыс. рублей за кв. м и 123,3 тыс. рублей за кв. м, прирост цен с начала года — наиболее высокий по всем зонам: +47% в Санкт-Петербурге и +35% в пригороде.
Дмитрий Плавник, руководитель ГК «СК ПСП», говорит: «За последние десять лет, на мой взгляд, распределение между типами жилых домов существенно не изменилось. Связано это с тем, что новых домостроительных комбинатов, насколько нам известно, не появлялось, а существующие и так работают в режиме оптимальной загрузки. Также для монтажа сборных стеновых конструкций требуются краны большой грузоподъемности, а их количество довольно ограничено. Тип домостроения несущественно влияет на стоимость. В общей себестоимости реализации проекта дома из сборного железобетона дешевле на проценты».
Господин Орешко отмечает, что монолитная технология чаще применяется при строительстве жилья категорий «комфорт» и «бизнес». Панельное домостроение наиболее распространено в сегменте масс-маркет. Кирпич — традиционный материал для объектов высокой ценовой категории (бизнес-класс и выше). «Это также самый дорогой материал, поскольку предполагает использование ручного труда и длительный цикл строительных работ. Все это приводит к постепенному вытеснению кирпича другими технологиями. По нашей оценке, еще 10–12 лет назад доля кирпичного домостроения составляла 15%. Но полностью этот материал не уйдет с рынка многоэтажного строительства — спрос на него у покупателей дорого жилья стабильно высокий»,— замечает он.
Эксперты при этом замечают, что на стоимость одного квадратного метра в своей категории недвижимости влияет не только технология строительства, но и другие характеристики проекта, обеспечивающие покупателю комфортное проживание: концепция, архитектурное решение, уровень отделки мест общего пользования и стандарты благоустройства территории, количество квартир на этаже, инженерная начинка здания, видовые характеристики, близость к водоему, парку и т. п.
«На ценообразование влияет много факторов, не только технология строительства. Это и локация, и класс недвижимости, и инженерное оборудование, и уровень отделки общественных зон, и насыщенность инфраструктурой. Монолитное домостроение наиболее распространено в категориях "комфорт" и "бизнес". Кирпич также используется в бизнес-классе, но реже, а преимущественно в премиальной недвижимости. Панельное домостроение востребовано в сегменте масс-маркет»,— говорит господин Сырцов.
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена», с коллегой согласен: «Сегодня конструктив незначительно влияет на ценообразование. Да, в сознании покупателя монолит все еще имеет более высокий статус, однако этот тип домостроения сегодня применяется в самых разных классах жилья — от массового до элитного. Гораздо большее значение имеют планировки, площади и количество квартир, инфраструктура ЖК и, конечно, местоположение».
«В целом квартиры в монолитном доме не могут быть дешевле жилья в панельном доме — при условии, что жилые комплексы расположены в одной локации. Сближение цен возможно только в случае проведения застройщиком какой-нибудь акции»,— уверен господин Орешко.
С учетом удорожания строительства можно предположить, отмечает господин Сырцов, что доля панельного домостроения будет постепенно увеличиваться. «Застройщики будут искать эффективные методы оптимизации экономики проектов и контроля себестоимости, и технологии, которые позволят сократить сроки строительства и при этом обеспечить стабильно высокое качество продукта, будут востребованы»,— заключает эксперт.