Все разговоры и вся возня вокруг пандемии очень сильно преувеличены, по крайней мере, по отношению к нашей отрасли. Потому что процессы, происходящие в девелопменте и недвижимости, практически никак не определялись коронавирусом. За последние 30 лет, что я занимаюсь бизнесом, это пятый или шестой кризис. Причем этот кризис не затрагивает основных фундаментальных экономических процессов. Сегодня звучит много необоснованных заявлений в публичном пространстве. Например, нам говорят: «что ж вы так здорово прошли кризис, почему у девелопмента все так успешно? И почему так растут цены?». Нам назначили ответственного — льготная ипотека. Это очень странное заявление. Все эксперты понимают, что мы имеем дело с процессом, который определяют четыре параметра.
Андрей Бриль (справа)
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Андрей Бриль (справа)
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Первый — это девальвация рубля, в 2014-2015 годах она была более чем двукратная, в 2020 году девальвация была еще более 30%. Второе — это введение эскроу-счетов. Это фундаментальное изменение технологии и всех процессов экономики. Третье — это снижение депозитных ставок в банках. Четвертое — это ипотечные программы, в том числе льготная ипотека. А какова доля влияния этих параметров на происходящее в отрасли? Я не видел ни одного внятного анализа на этот счет. Просто назначили льготную ипотеку ответственной, но льготная ипотека — это от 10 до 35% от всего количества сделок на рынке недвижимости.
Наше мнение — на рост объемов, на рост цен и вообще на благополучие отрасли повлияли девальвация и переход на эскроу-счета. Последний фактор привел минимум к 20%-му росту цен. И эта цифра называлась еще в 2016 году.
Почему-то все очень горюют по поводу роста цен на жилье, вроде бы плохо, но это странное заявление. Жилье это ведь не колбаса — это актив, причем единственный 100%-й актив жителей нашей страны. Это их собственность, которая передается по наследству, их залоговый актив, который позволяет мобилизовать их кредитный средства. Если вы купили на фондовом рынок акцию «Роснефти», а она завтра начинает дешеветь, причем дешеветь каждый день — вы что себя хорошо чувствуете? Нет, вы в панике, вы нищаете каждый день.
Поэтому когда снижаются цены на жилье — у нас нищает каждый житель страны. Абсолютно удивительная ситуация, что эту банальную вещь не объясняют наши эксперты ни жителям страны, ни нашим руководителям. Когда в стране снижаются цены на жилье — это прямая дорога к кризису.
Если снижаются цены на жилье — вы беднеете реально, вы теряете возможность брать кредиты, потому что у вас нет залогов, вы перестаете потреблять, инвесторы перестают инвестировать в этот актив, потому что нет смысла — цены то снижаются, и никакие экономические модели не работают. Странная ситуация, когда беду для всего народа считают счастьем.
Что такое современный этап строительства жилья? На форуме 100+ был показан фильм о происходящем в российском девелопменте — лейтмотив основной такой: жадные девелоперы строят небоскребы без инфраструктуры, жуткую дрянь, а безответственные идиоты-покупатели это покупают — эти студии по 11 кв. м. Откуда у нас столько глупости и жадности в стране? И так ли это на самом деле? Это связано с тем, что у нас сейчас этап в строительстве ровно такой, который был во времена хрущевской реформы. После войны люди жили в браках, коммуналках и надо было срочно решить жилищную проблему. У людей была потребность в жилье, там не шла речь о качестве, там речь шла об отдельных квартирах, в которые должны были переселиться.
И государство построило все эти «хрущевки», которые все ругают, но куча народу в них живет. И сегодня людям тоже надо получить свое жилье, причем их доходы не позволяют покупать жилье по 150 тыс. руб. за кв. м. Ипотека под 6,5% — это не доступное жилье, не надо строить иллюзий. Поскольку у нас отрасль частная, то проблему обеспечения граждан страны жильем решают частные девелоперы — они делают это как умеют. Они понимают, что им надо снижать затраты, снижать себестоимость, увеличивать объемы, а потребность в жилье огромная у многих категорий населения. К сожалению, в муниципальных бюджетах недостаточно средств для развития социальной, транспортной инфраструктуры. И это не их вина, это их беда, потому что у нас бюджетный процесс так устроен.
И что делают наши девелоперы? Они берут «хрущевку» и ставят ее на боковую стенку. Ясно будет, что через 30 лет с ними будет проблем намного больше, чем сейчас у нас с «хрущевками». Потому что «хрущевки» то еще можно реконструировать, а что делать с небоскребами — это будет большой вопрос.
Вот что такое современный этап в строительстве жилья — это попытка в очередной раз решить вопрос обеспечения людей жильем, причем в самом жестком экономе, самых необеспеченных групп населения, которых очень много. Вот она реальность, отсюда востребованные минимальные форматы и критический фактор у них – цена.
Что будет с ценами? Хорошо бы, чтобы цены росли, но не пилообразно как у нас, а равномерно и прогнозируемо, тогда это хорошо для всех.