Цена дошла до крыши
Пермский рынок недвижимости в 2021 году
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
По данным аналитиков, в 2021 году цены на новостройки и вторичное жилье в Перми продолжили расти. Первичное жилье подорожало за год на 18–20%, вторичное — на 15–26%. Рост цен был связан с программой льготной ипотеки, ростом себестоимости строительства и другими факторами. Спрос на жилье в этом году стабилизировался в сравнении с ажиотажем 2020 года, когда пермяки раскупали новостройки как горячие пирожки. В первой половине 2022 года на пермском рынке ожидается снижение спроса на жилье, а также замедление темпов роста цен на него.
Как сообщил директор аналитического центра «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач, за год — с ноября 2020 года по ноябрь 2021-го первичное жилье в Перми подорожало на 18%. По состоянию на ноябрь этого года новостройки краевого центра стоили в среднем 84,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость вторичного жилья за год выросла на 26% — до 75,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
Аналитики PAN City Group предоставляют сопоставимые данные по сегментам недвижимости: за год первичное жилье в Перми подорожало примерно на 20% (83 тыс. руб. за 1 кв. м). Значительный рост цен в PAN City Group связывают с повышением себестоимости строительства, затратами девелоперов на проектное финансирование и повышенным спросом на жилье в связи с ростом инфляции. Удорожание новостроек повлекло за собой 15%-ный рост стоимости вторичного жилья (72 тыс. руб. за 1 кв. м).
По данным «КД-консалтинг» и PAN City Group, объем предложения на первичном рынке в течение всего 2021 года держался на уровне от 5 тыс. и до более чем 7 тыс. квартир. «Дома сдавались в эксплуатацию, и начинались новые проекты, при этом спрос на квартиры сохранялся, что и влияло на объемы предложения»,— замечает Алексей Скоробогач.
По рынку вторичного жилья данные аналитиков разнятся. Предложение квартир на вторичном рынке с начала года уменьшилось до 20%, сообщил господин Скоробогач из «КД-консалтинг». «В сравнении с аналогичным периодом прошлого года количество предложений на первичном и вторичном рынке выросло на 15–20%»,— подчеркнули в PAN City Group. В компании подсчитали, что в IV квартале вторичный рынок жилья составлял более 3 тыс. единиц.
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев не берется судить о динамике цен на новостройки, но годовое повышение цен на «вторичку» оценивает в 10–12% в зависимости от категории жилья. По мнению собеседника, цены в этом году росли на 1–2-комнатные квартиры. Стоимость 3–4-комнатных квартир выше 6 млн руб. заметно не менялась, за исключением небольших колебаний цен, отмечает гендиректор АН «Респект». По мнению господина Ананьева, разница в динамике цен на вторичную недвижимость, представленных «КД-консалтинг» (годовой прирост 26%) и PAN City Group (15%), может быть связана с тем, что «КД-консалтинг» анализирует стоимость предложения, а PAN City Group — фактическую цену продажи квартир.
Разнонаправленные тенденции по объему предложения вторичного жилья могут быть связаны с методикой подсчета.
Стабильность спроса «Спрос на жилье стабилизировался — нет такого ажиотажа, как в июле — ноябре 2020 года»,— говорит Алексей Ананьев. С экспертом согласен и руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа застройщика «ПМД» Артем Савельев, который связывает стабилизацию спроса в первую очередь со сменой условий по программе льготной ипотеки. До июля 2021 года многие сумели приобрести жилье с помощью этого инструмента, реализовав свою потребность, полагает собеседник. «Раньше покупатели брали ипотеку в ожидании дальнейшего роста цен. Сейчас ставка выросла, ипотека стала дороже. Люди смотрят другие варианты инвестиций, например банковские вклады — ставки по депозитам повышаются»,— считает руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа «ПМД». В связи с этим доля инвесторов на рынке новостроек снижается, замечает Артем Савельев.
Напомним, что программа льготной ипотеки (ставка в 6,5%) в начале пандемии 2020 года была призвана поддержать строительную и смежные с ней отрасли. В результате летом прошлого года в регионах РФ произошел скачок спроса на новостройки. Цены на них в Перми за год выросли примерно на 15%. С июля 2021 года льготная ипотека действует при покупке квартир в новостройках при максимальной сумме кредита в 3 млн руб. и ставке в 7%.
По данным Центробанка РФ, жители Пермского края за девять месяцев этого года взяли 75 млрд руб. ипотечных жилищных кредитов — это на 26% больше аналогичных показателей 2020 года. С начала года средневзвешенная ставка по ипотеке в регионе увеличилась незначительно — на 0,4 процентного пункта и составила 7,8% годовых. Средняя сумма ипотечного займа в крае выросла с 1,9 млн до 2,2 млн руб., средний срок такого кредита в регионе составляет 20 лет.
Алексей Ананьев из АН «Респект» подчеркивает, что в этом году ключевая ставка ЦБ РФ неоднократно повышалась, а за ней и ставки по кредитам и депозитам. По мнению собеседника, люди, получившие одобрение на ипотеку в середине октября (22 октября ключевую ставку повысили с 6,75 до 7,5% годовых), постараются реализовать свой спрос до конца января 2022 года по пониженной кредитной ставке. Остальные покупатели не будут спешить с покупкой, они будут учитывать состояние рынка, считает гендиректор АН «Респект».
Рынок «мельчит» «Несмотря на снижение доступности жилья для населения, рынок сохранит активность. Спрос будет сосредоточен на качественных объектах»,— полагают аналитики PAN City Group. Среди основных тенденций на пермском рынке жилья эксперты выделяют, кроме роста цен на новостройки, повышение себестоимости строительства, увеличение числа качественных объектов на пермском рынке, оптимальное соотношение цены и качества новостроек. По более ранним официальным данным, только за первую половину 2021 года стоимость стройматериалов в РФ выросла на 20%.
Артем Савельев из «ПМД» обращает внимание, что стабильно много объектов в последние два года возводится в Индустриальном районе Перми (жилые комплексы «Брауни», «Квартал Маасдам», «Smart City», «Nova City на Беляева, 45» и другие). В то же время в центре наблюдается мало строящихся объектов, большинство из них дорогостоящие. По данным сервиса «ЦИАН», в Индустриальном районе продаются квартиры в 20 жилых комплексах, больше наблюдается только в Свердловском районе (33 ЖК). Меньше всего строящихся домов насчитывает Ленинский район (10 ЖК). В Мотовилихинском, Кировском и Орджоникидзевском районах — по 12–13 комплексов.
По словам господина Савельева, многие девелоперы стали «мельчить» — предлагать к продаже квартиры уменьшенной площади и студии. При средней площади строящихся квартир около 50 кв. м существенная доля новых проектов в районах, приближенных к центру, запускается со средней площадью 45 кв. м. Примеры такой квартирографии есть и в центральных жилых комплексах, добавляет руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа застройщика «ПМД». «Считается, что такая „мелкая нарезка“ позволит быстрее продать жилье. Возможно, это позволит его покупателям попасть в программу льготной ипотеки со стоимостью сделки до 3 млн руб. При этом, при большом объеме мелких квартир, объект лишается определенного статуса»,— говорит Артем Савельев.
На рынок вторичной недвижимости в продажу вышло большое количество арендных квартир, рассказывает Алексей Ананьев из АН «Респект». «Когда люди не смогли продать квартиры по ожидаемой цене, они сдали их в аренду. Сейчас стоимость выросла, и владельцы снова решили реализовать эту недвижимость»,— сообщает собеседник. Есть мнение, что сегодня рынок жилья близок к пику цен, а затем наступит стагнация или небольшое снижение стоимости, объясняет мотивы продавцов руководитель АН «Респект».
Среди наиболее важных тенденций года директор «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач называет минимальное количество акций от застройщиков — при наличии спроса дополнительно стимулировать его не нужно. Минувшим летом участники пермского рынка недвижимости говорили о точечных акциях на наименее ликвидные квартиры. Господин Скоробогач подчеркивает также, что в 2021 году в городе сдали четыре долгостроя. Как пояснили в краевом минстрое, в этом году завершено возведение четырех долгостроев: по ул. Адмирала Макарова, 23; КИМ, 60б; Пушкарской, 142 (ЖК «Пушкарский») в Перми, а также дома на ул. Декабристов, 36, в Чайковском. В первой половине следующего года намечена сдача проблемных объектов на ул. Подводников, 88б, и Революции, 2а (ЖК «Изумрудный»).
Примечательно, что интерес к пермскому рынку недвижимости проявляли и не региональные застройщики. В числе иногородних девелоперов, которые собираются начать строительство объектов в Перми, можно назвать японскую корпорацию Yunika. Компания купила у «Треста №14» участки на ул. Рязанской и Толмачева еще в 2018 году, но до сих пор не может приступить к их освоению. Суд арестовал эти площадки в рамках банкротства «Треста №14», и новый собственник пытается оспорить это решение. В сентябре удмуртская компания «Уралдомстрой» приобрела на торгах краевых властей участок в районе ДКЖ за рекордные 504,6 млн руб. «Уралдомстрой» (входит в холдинг UDSgroup Алексея Чулкина) уже построил в Перми ЖК «Ньютон».
Аналитики PAN City Group не видят предпосылок для снижения цен на первичном и вторичном рынке в первом полугодии 2022 года. «Застройщики, возможно, будут предлагать акции на отдельные виды квартир, но на среднюю цену продажи на рынке это не повлияет»,— отмечают в компании. Рост цен на жилую недвижимость ожидается в пределах 3–5%. По мнению специалистов PAN City Group, в 2022 году из-за стагнации доходов населения, роста ставок по ипотеке и стоимости жилья спрос на квартиры может снизиться на 10–15%.
Алексей Ананьев из АН «Респект» уверен, что себестоимость строительства в 2022 году продолжит расти. Рынок нового жилья будет расти до того момента, пока не стабилизируется себестоимость строительства или не вырастут объемы ввода новостроек в эксплуатацию. В целом стоимость жилья замедлит темпы роста. Спрос сконцентрируется на первичном жилье, считает господин Ананьев. В случае поднятия ключевой ставки ЦБ РФ процентные ставки на покупку вторичной недвижимости приблизятся к 10% годовых, тогда как на покупку новостроек до сих пор действуют льготные ипотечные программы — приобретение «первички» будет более привлекательным.