Девелоперам Москвы стало выгоднее строить технопарки, объекты, создающие новые рабочие места, и инфраструктуру в обмен на льготы от мэрии по переводу земель под жилищную застройку. Как работает этот механизм, “Ъ” рассказал директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов.
Владимир Галактионов
Фото: пресс-служба Capital Group
Владимир Галактионов
Фото: пресс-служба Capital Group
— Мэрия, повысив более года назад плату за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земли под застройку жильем, предложила льготы девелоперам в обмен на строительство объектов, создающих новые рабочие места, и социальную инфраструктуру. Как они рассчитываются?
— Размер льготы зависит от площади и назначения будущего объекта. Например, строительство офисов и торгцентров, социальной инфраструктуры сейчас оценивается исходя из инвестиций в 85 тыс. руб. за 1 кв. м, производственных объектов — в 45 тыс. руб. за 1 кв. м. Эту сумму необходимо умножить на площадь строительства и применить коэффициент района: наибольший показатель за пределами Третьего транспортного кольца, где власти города видят перспективы для развития инфраструктуры.
— Соответствуют ли эти расчеты рыночным ценам на строительство?
— Она примерно равна фактическим затратам на строительство таких объектов.
— Мэрия навязывает строительство определенных объектов в обмен на преференции или у застройщиков есть право выбора?
— Компании выбирают наиболее инвестиционно привлекательные для себя форматы недвижимости, которые при этом отвечают задачам развития города. Рассмотрим, например, промышленные технопарки. Сегодня мэрия поддерживает создание современных производств: для них установлен наибольший коэффициент льготы. С другой стороны, на промышленные технопарки есть значительный спрос со стороны арендаторов, учитывая нехватку таких площадей и растущие объемы производства, в том числе наукоемкого. Арендаторы хотят стать резидентами таких технопарков, так как им предлагаются налоговые льготы, как, например, в «Алабушево», который мы строим вместе с технополисом «Москва».
Очевидно, что строительство объектов, создающих новые рабочие места, позволяет сократить маятниковую миграцию. В то же время для девелоперов это возможность повысить привлекательность своих жилых комплексов. Если строить инфраструктурные и социальные объекты рядом с ЖК, то это увеличивает стоимость квартир. Продажи в проектах с развитой инфраструктурой увеличиваются в среднем на 30%.
— Чем существующий сейчас в Москве механизм взаимодействия властей с застройщиками отличается от инвестконтрактов, которые заключались ранее?
— Раньше не было прозрачного юридического механизма заключения инвестконтрактов. Условия по таким соглашениям могли меняться. Например, в одном проекте доля города могла быть 15%, в другом — 50%. Новое постановление все изменило. У девелоперов появились понятные и прозрачные правила игры.
— Неужели в новом механизме нет никаких подводных камней для девелоперов?
— Сейчас говорить об этом рано. Постановление заработало в 2020 году, и ни один объект в рамках создания мест приложения труда еще не реализован. Даже в течение этого года вносились изменения в соответствующее постановление правительства Москвы, в том числе с учетом экономических интересов города и благодаря обратной связи с бизнесом. К 2023 году будет видно, насколько успешно работает механизм.