Пандемия подстегнула россиян не только чаще отдыхать на внутренних курортах, но и покупать там недвижимость. Это привело к резкому росту цен на жилье в Краснодарском крае, Крыму и Калининградской области. Но пока подорожание носит спекулятивный характер, а перенаселение ряда городов создает давление на инфраструктуру, снижая их привлекательность как для потенциальных покупателей, так и для девелоперов.
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
По итогам 2021 года рост цен на жилую недвижимость в российских курортных регионах оказался гораздо выше, чем в среднем по стране. Так, если вторичное жилье в России за год, по подсчетам SRG, подорожало на 22,34%, то в Краснодарском крае, Крыму и Калининградской области рост оказался в два-три раза больше. Абсолютным лидером стал Геленджик, где средняя стоимость вторичной недвижимости за год выросла на 92,6%, до 196,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Следом идут Новороссийск (на 76,4%, до 120,9 тыс. руб.) и Анапа (на 65,9%, до 114,1 тыс. руб.).
В этих городах стали покупать квартиры те, кто хотел недвижимость у моря, но не мог приобрести ее в Сочи, объясняют аналитики. Туда традиционно стекаются покупатели курортных квартир, но к концу 2021 года средние цены в Сочи увеличились на 45,7%, до 246 тыс. за 1 кв. м, приблизившись к московским.
Спрос на недвижимость у моря подстегнул цены и в прибрежной зоне Калининградской области (на 41%, до 89,2 тыс. руб. за 1 кв. м), а также в Севастополе (на 40,9%, до 138,3 тыс. руб. за 1 кв. м). Интерес ко многим из этих локаций остается повышенным и сейчас. Спрос на жилье в Зеленоградске и Светлогорске (Калининградская область) по итогам первых двух недель января вырос в 1,8 раза, в крымской Алуште — в 1,7 раза, свидетельствуют данные «Авито Недвижимости».
Перелетные покупатели
Причиной повышенного спроса, поднявшего цены в курортных регионах, стало не только расширение на фоне пандемии льготной ипотеки, но и закрытие границ. «Если раньше многие россияне проводили зиму в Азии или Европе, то сейчас в основном внутри страны»,— отмечает глава «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По оценкам Ассоциации туроператоров России, до 2020 года «на зимовку» ежегодно уезжали до 200 тыс. россиян. Часть из них — потенциальные покупатели курортного жилья внутри страны, считает господин Попов.
Значительная доля покупателей недвижимости на курортах — жители Москвы, Петербурга, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, замечают аналитики компании «Этажи». Доходы у них выше, чем у жителей других регионов, поэтому сейчас в прибрежных городах на юге страны и в Калининградской области платежеспособный спрос оказался выше, чем в других регионах. Очевидно, что один этот фактор уже провоцирует рост цен на жилье.
Заметная часть жителей богатых регионов покупает жилье у моря с инвестиционными целями. Так, по данным гендиректора «Неометрии» Надежды Барачиной, в 2021 году в Сочи на долю таких сделок приходилось 54% всего объема, а в Новороссийске — 43%, что больше год к году на 24 и 13 процентных пунктов соответственно.
В Калининградской области также существенна доля инвестсделок, отмечает руководитель первичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. По его словам, сейчас в регионе наиболее ликвидны однокомнатные и двухкомнатные квартиры на побережье, которые проще сдать в аренду или перепродать.
Край понаехавших
Невероятный взлет цен на квартиры в прибрежных городах Краснодарского края и Крыма вынуждает россиян с доходами поскромнее, чем у жителей богатых регионов, искать альтернативные варианты. Это привело к переориентации спроса в Краснодар, который хотя не имеет выхода на море, но остается привлекательным из-за близости к Сочи, Анапе, Геленджику.
Перераспределение спроса на краевой центр привело к тому, что по итогам 2021 года средняя стоимость недвижимости, по данным SRG, в городе выросла почти на 70%, до 95,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Краснодар по росту цен на жилье возглавил список городов-миллионников страны, подтверждают в «Циан.Аналитике». Для сравнения: в Петербурге за тот же период квартиры на вторичном рынке в среднем подорожали на 26%, до 173,6 тыс. руб. за 1 кв. м, в Москве — на 19%, до 296 тыс. руб. за 1 кв. м, в Екатеринбурге — на 13,2%, до 89 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали аналитики «Мира квартир».
Миграция жителей других регионов в Краснодар ожидаемо привела к росту населения города. По предварительным данным Всероссийской переписи населения, в нем постоянно проживают 1,7 млн человек, за десять лет население увеличилось на 40%, говорил в декабре губернатор края Вениамин Кондратьев. Эта цифра превышает данные Росстата на начало 2021 года, когда в городе насчитывалось 949 тыс. постоянных жителей.
Заместитель гендиректора фонда «Дом.РФ» Антон Финогенов называет процесс постепенной миграции населения на юг естественным. Города Крайнего Севера развивались по вахтовому методу, поэтому там всегда наблюдался отток населения. Но юг России к такому наплыву оказался не готов, признает эксперт, возник острый дисбаланс инфраструктуры.
В администрации Краснодара подтвердили “Ъ”, что рост населения в городе привел к серьезной нагрузке на инженерную и социальную инфраструктуру. Зачастую это вызывает недовольство местных жителей, подчеркивает руководитель центра городской антропологии КБ «Стрелка» Михаил Алексеевский.
Но самой серьезной проблемой миграции большого числа северян на юг эксперт называет давление на рынок труда принимающих регионов. «Возможности трудоустроиться становится все меньше как для переселенцев, так и для местных жителей. Для последних это является еще одним фактором недовольства»,— считает господин Алексеевский. Для решения проблемы он считает необходимым улучшать деловой климат для развития в южных городах малого бизнеса.
Способствовать созданию рабочих мест могли бы теоретически сами строительные проекты, тем более что миграция покупателей стимулировала миграцию вслед за ними федеральных девелоперов. Так, «Самолет» уже ведет переговоры с рядом потенциальных партнеров в Краснодарском крае и других южных регионах. В группе ЦДС изучают возможности выхода в Краснодарский край.
Но приток населения стал серьезным вызовом для властей южных городов, пытающихся регулировать процесс. В качестве временной меры они стали ограничивать строительство жилых объектов до утверждения новых планов развития территорий. Часть федеральных девелоперов пока просто не может найти общий язык с властями региона, добавляет гендиректор IND Architects Амир Идиатулин.
Рост без фундамента
Есть и серьезные риски для самих граждан, рассматривающих недвижимость в курортных регионах как способ инвестиции средств. Запрет на новые стройки, по мнению исполнительного директора фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, отчасти искусственно сейчас поддерживает цены в Сочи, Геленджике и Анапе. Но в долгосрочной перспективе это приведет к ухудшению инвестиционного климата, которое может снизить конкурентоспособность городов и запустить тренд на экономическую стагнацию, предупреждает Антон Финогенов.
Более того, пандемия существенно подстегнула эмоциональный спрос на недвижимость, но на самом деле реальных, фундаментальных факторов для роста цен в южных регионах нет, уверена Татьяна Полиди. По ее мнению, покупатели инвестиционных квартир на юге могут заработать только в моменте за счет спекулятивного спроса. В долгосрочной перспективе прибрежные города инвесторам неинтересны, так как отсутствие фундаментального развития инфраструктуры не приводит к росту ликвидности жилья.
Госпожа Полиди приводит пример с Геленджиком: «Человек, купив там квартиру и прожив одно лето, поймет, что половина пляжей закрыта для публичного доступа, а после купания на оставшихся, вероятно, придется ложиться в инфекционную больницу. Городская канализация не справляется с таким объемом населения». Этот негативный опыт, уверена она, вынудит часть собственников продать купленные квартиры.
Есть еще один серьезный фактор риска покупки жилья в южных городах — строительство без учета экологических нормативов. Это становится причиной судебных разбирательств властей с застройщиками и покупателями жилья, говорит Татьяна Полиди. Сложившаяся практика, по мнению эксперта, «очевидно не способствует» дальнейшему росту инвестиционной привлекательности южных городов.
Неустойчивый пик
И действительно, наблюдаемый весь прошлый год взлет цен на недвижимость в южных городах уже начал отпугивать потенциальных покупателей. Инвестировать в такое жилье становится невыгодно. По данным SRG, в Краснодаре, например, средняя доходность от сдачи квартир за год сократилась с 7,13% до 5,7%, срок окупаемости недвижимости вырос на 3,5 года.
К этому добавляется постепенный рост ставок по банковским депозитам и восстановление спроса на зарубежную недвижимость. В компании «Этажи» уже заметили спад активности, но пока рассчитывают, что появляющиеся на рынке скидки частично его нивелируют.
Дмитрий Алексеев полагает, что активность покупателей все равно будет перетекать из прибрежных городов в регионы, где нет моря, но благоприятный климат. В качестве примера он называет Адыгею.
Татьяна Полиди советует не списывать со счетов Калининградскую область: хотя рост цен здесь, как и на Черноморском побережье, носит пока спекулятивный характер, результат может оказаться совсем другим. «Власти региона больше занимаются градостроительной политикой и развитием инфраструктуры»,— говорит она. Гендиректор офиса «Миэль» в Калининграде Вячеслав Смирнов добавляет, что местные риэлторы «чувствуют себя уверенно, рассчитывая, что привлекательность региона сохранится».