Пятнадцатый апелляционный арбитражный суд по иску прокурора Сочи аннулировал разрешение АО «Специализированный застройщик “Центр М”» (Москва) на застройку бывших сельхозугодий АО «Адлерский чай» площадью 5,3 га в Адлере. Суд признал, что девелопер взял участок в аренду под сельхозпроизводство без торгов, а затем незаконно получил разрешение Росимущества на изменение вида использования земли под ИЖС. По мнению юристов, у застройщика мало шансов оспорить это решение.
У адлерских застройщика мало шансов оспорить решение 15 ААС
У адлерских застройщика мало шансов оспорить решение 15 ААС
В Ростове-на-Дону Пятнадцатый апелляционный арбитражный суд (15-й ААС) вынес постановление по иску прокурора Сочи Вячеслава Овечкина к межрегиональному территориальному управлению (МТУ) Росимущества по Краснодарскому краю и Адыгее, а также к АО «Специализированный застройщик “Центр М”» (Москва), судебный акт опубликован на сайте 15-го ААС. Суд постановил аннулировать договор аренды бывших сельхозугодий АО «Адлерский чай» площадью 5,3 га в той части, где говорится об изменении статуса участка.
Договор аренды земли, находящейся в федеральной собственности, заключенный между Росимуществом и застройщиком в августе 2020 года, включает в себя пункт о том, что разрешенный вид использования земли меняется с сельхозпроизводства на индивидуальное жилое строительство (ИЖС) — коттеджи.
По решению апелляционного арбитражного суда Росреестр обязан восстановить в ЕГРН запись о том, что спорный участок предназначен для сельхозпроизводства.
Кадастровый номер участка, упомянутый в судебных документах, указывает на то, что спорная территория расположена на склоне горы недалеко от моря, напротив Курортного городка в Адлере. Участок ранее находился в бессрочном пользовании сельскохозяйственной компании «Адлерский чай», которая в 2009 году переоформила право пользования на долгосрочную аренду, а затем уступила права по договору аренды группе физических лиц. В свою очередь, в 2020 году граждане передали права арендаторов сельхозугодий в пользу АО «Специализированный застройщик (СЗ) “Центр М”».
Компания зарегистрирована в Москве в 2019 году, финансовые показатели не раскрываются, учредитель — Виталий Сидоров, который является владельцем десяти компаний различной специализации (вложения в ценные бумаги, консалтинговые услуги, оптовая торговля, строительство). По информации участников рынка, СЗ «Центр М» контролируется сочинскими застройщиками.
При заключении договора аренды «Центр М» изначально согласился с тем, что территория имеет в качестве разрешенного вида использования сельхозпроизводство, однако вскоре девелопер представил в Росимущество сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) города Сочи, согласно которым земельный участок расположен в границах городской черты в территориальной зоне «Малоэтажная жилая застройка». На основании этого документа МТУ Росимущества выпустило распоряжение об изменении вида разрешенного использования и внесло соответствующие поправки в договор аренды с АО «СЗ “Центр М”». Прокурор Сочи счел это решение незаконным и обратился в суд. Арбитражный суд Краснодарского края не поддержал позицию прокуратуры, но 15-й ААС согласился с доводами надзорного ведомства.
Апелляционный суд указал на то, что участки под застройку предоставляются только по итогам торгов, а изменение вида разрешенного использования земли после заключения договора аренды дало АО «СЗ “Центр М”» возможность обойти эту норму, что противоречит принципам справедливой конкуренции.
В пресс-службе Росимущества не смогли оперативно ответить на запрос «Ъ-Юг».
По мнению юристов, шансы на отмену постановления суда в рамках кассационного производства низки. «Изменение вида разрешенного использования участка по выбору правообладателя допускается, если при этом не нарушаются другие положения законодательства. В данном случае нарушена норма закона о том, что продажа права на заключение договоров аренды участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах»,— отметил партнер юридической фирмы “Рустам Курмаев и партнеры” Василий Малинин.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко рассказал «Ъ-Юг», что ему известно о большом количестве аналогичных решений, особенно в Сочи. «Компании-застройщики и граждане, купившие сельхозугодия с перспективой перевода участков под ИЖС, оказались в сложной ситуации. Они могут выращивать на своих участках сельхозпродукцию, но деньги, вложенные в покупку земли по высоким ценам в расчете на выручку от застройки, можно считать потерянными», — считает собеседник «Ъ-Юг».