|
Квадратный метр вместо зарплаты |
Если вы решили улучшить жилищные условия при помощи ипотеки, вам в первую очередь необходимо оценить свои накопления и зарплату. Несмотря на то что сейчас ряд банков по некоторым программам устанавливают размер первоначального взноса довольно низкий — 5, 10 или 20% от стоимости квартиры (см. таблицу), реально денег должно быть больше. Дело в том, что на первом этапе оформления кредита возникают затраты, связанные со страховкой, оценкой квартиры и другими дополнительными выплатами.
Наиболее распространенный размер ипотечного кредита — 70% от рыночной стоимости квартиры. Программу с подобными условиями предлагает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Банки-партнеры и региональные операторы АИЖК работают в 42 регионах. Банки, кредитующие по программам с более низким процентом первоначального взноса, появились только в последние полгода.
Любой банк стремится привлечь наиболее благополучного и стабильного заемщика. Как считает зампред правления Абсолют-банка Олег Дмитриенко, "существует несколько основных критериев оценки заемщика: стабильность дохода, опыт трудовой деятельности и уровень образования". Каждый банк устанавливает лимиты процентной ставки, исходя из нескольких критериев: рода деятельности, срока кредитования заемщика и в зависимости от формы подтверждения доходов (2-НДФЛ или свободная форма). Так, по программам вторичного жилья процентная ставка колеблется от 10,5 до 16%.
Конечно, справка с места работы по форме 2-НДФЛ увеличит вероятность получения кредита. Но некоторые банки принимают положительное решение о выдаче кредита, учитывая и неофициальный доход. "При выдаче ипотечных кредитов наш банк не проверяет и не анализирует размер зарплаты заемщика. Он должен сам оценить собственную кредитоспособность",— утверждает заместитель исполнительного директора Оргбанка Александр Фаткин.
В последнее время популярностью пользуется кредитование на приобретение квартир в строящихся домах, поскольку цены на жилье в них ниже, чем на вторичном рынке. "В определенной степени популярность этого вида продукта связана с более высокими стандартами качества возводимого в последнее время жилья, переходом от панельного к монолитному домостроению",— считает начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев.
По мнению участников ипотечного рынка, проблемы в кредитовании населения на строящееся жилье заключаются в отсутствии системы, позволяющей осуществлять госрегистрацию данных сделок. В результате у банка возникают проблемы с залогом по кредиту. Кроме того, отсутствует система контроля использования средств застройщиками. В связи с этим многие банки относят этот продукт к числу проблемных. Соответственно, и процентная ставка по нему довольно высокая.
Правда, после того, как квартира переходит в собственность заемщика, процентная ставка снижается. "В среднем так называемый инвестиционный период — время от начала строительства до получения на квартиру прав собственности — колеблется в диапазоне от года до двух и зависит от типа возводимого дома, застройщика и т. д.",— говорит зампред правления банка "Союз" Екатерина Демыгина.
В отличие от инвестиционных программ рынок загородной недвижимости обладает огромным потенциалом и пока остается практически не освоенным большинством ипотечных банковских программ. Оформление дома с земельным участком через договор ипотеки достаточно сложно, поэтому предложение данного продукта минимально. "Нет целостного и непротиворечивого законодательства в части оформления прав на недвижимость, которая включает в себя земельный участок. Это не позволяет стандартизировать процедуру оформления обременения залогом, что приводит к неоправданному увеличению банковских издержек и делает этот продукт наименее привлекательным",— считает председатель правления Фора-банка Александр Синельников. И процентная ставка по этому продукту, как правило, гораздо выше, чем по любой другой программе. "Загородная недвижимость в России традиционно является вторым жильем и приобретается после городской квартиры. Поэтому и спрос на продукт ниже",— уверен Олег Дмитриенко. Неудивительно, что процентная ставка по этому виду ипотеки, как правило, гораздо выше.
Власти больше не хотят в одиночку заниматься решением проблем очередников, разрабатывая специальные льготные программы для госслужащих. "Людям должны быть доступны не только ставки привлечения кредита, но и сами расценки на жилье",— считает первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. По его словам, город должен будет продавать им квадратные метры по себестоимости, которая на сегодняшний день составляет 18 тыс. рублей (для типовых многоэтажек).
Практически в каждом регионе действует областная программа "Молодой семье — доступное жилье". Подобная программа существует и на федеральном уровне. "Московские власти создают протекционистские проекты для стимулирования ипотечного кредитования среди очередников и бюджетников",— заявил "Деньгам" заместитель руководителя департамента жилищной политики правительства Москвы Николай Федосеев. По его словам, благодаря предложенной схеме представители этой категории смогут, например, приобрести квартиру с частичным субсидированием со стороны города, рассрочкой до 15 лет под 11% годовых в валюте. Пилотные льготные проекты по обеспечению жильем работников высших учебных заведений осуществляют Внешторгбанк и Росбанк. Так, например, в Кемеровской области работники высших учебных заведений могут получить кредит на десятилетний срок по ставке 5% годовых. Семьям, нуждающимся в приобретении жилья на условиях ипотечного кредитования, необходимо встать на очередь в отделе жилья администрации своего района.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
Условия предоставления ипотечных кредитов