Белый дом утвердил новые правила компенсации убытков собственникам и арендаторам земель при ограничении их прав — например, изъятии участков или ухудшении их качества. До сих пор возмещение ущерба регулировалось многочисленными приказами и соглашениями, что затрудняло его получение. На неопределенность в законодательстве неоднократно указывали в Конституционном суде — появление единых и прозрачных правил на уровне правительства должно ускорить процесс разбирательств по возмещению ущерба. Кроме того, гарантии прав собственности должны способствовать повышению деловой и инвестактивности.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Правительство утвердило единые правила возмещения ущерба собственникам и арендаторам земельных участков — новое положение подробно описывает правила расчета размера убытков, их возмещения, а также заключения соглашений о выкупе таких участков. Компенсация ущерба предусмотрена Земельным кодексом и возможна при ухудшении качества земель и ограничении прав собственников — например, изменении режима использования земель уже после их приобретения в собственность или изъятии участков государством и муниципалитетами из-за строительства инфраструктуры. «Так происходило, например, в Сочи при строительстве олимпийских объектов. Так происходит при строительстве крупных автомагистралей и железнодорожных веток»,— разъясняли ранее в Росреестре.
До сих пор порядок возмещения таких убытков регулировался многочисленными ведомственными приказами, что осложняло разбирательства с местными властями.
«Ранее данный вопрос не был урегулирован, что приводило на практике к трудностям в возмещении убытков при ухудшении качества территорий, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков и правообладателей объектов, расположенных на этих участках, а также при установлении зон с особым использованием территорий»,— отмечают в Росреестре. В ведомстве считают, что новые правила возмещения убытков правообладателям недвижимости сняли эту неопределенность. Устранить неопределенность в законодательстве потребовал в 2020 году и Конституционный суд после жалобы жительницы Нижнего Новгорода — стоимость ее участка упала с 5 млн руб. до 1 руб. после попадания в охранную зону, при этом местные власти в компенсации убытков собственнику отказывали.
Новые правила подробно описывают процесс компенсации убытков — от перечня оснований для возмещения и состава убытков в зависимости от типовых ситуаций (снос зданий, выкуп участка, прекращение прав на участок) до правил оценки поврежденной рассады и состава соглашений сторон о компенсации.
По постановлению собственники и арендаторы смогут рассчитывать на компенсацию в случае уменьшения рыночной стоимости участка, перерыва в хозяйственной деятельности (например, из-за рекультивации земель), изменения разрешенного вида использования земель (перечень оснований открытый и может быть дополнен). Сумма убытков будет рассчитываться из размеров реального ущерба и упущенной выгоды с привлечением оценщиков или на основании соглашений, бухгалтерской отчетности, результатов экспертиз и других документов, тогда рыночная оценка не потребуется. Получить компенсацию пострадавшие смогут как деньгами, так и в натуральном измерении — например, недвижимостью.
Попытку унифицировать правила возмещения ущерба Минэкономики предприняло еще в начале 2020 года, опубликовав проект новых правил для публичного обсуждения, однако тогда проект лишь консолидировал все действовавшие разрозненные правила в единый регламент, не устранив неопределенность в их прочтении. При этом документ широко обсуждался с рынком — отметим, что помимо упрощения бюрократических процедур и разрешения накопившихся проблем в рамках разбирательств внимание правительства к институту прав собственности объясняется и потребностью в повышении инвестактивности и улучшении климата.