Сеть «Перекресток» не смогла добиться в Верховном суде РФ (ВС) расторжения договора аренды помещения под магазин в центре Москвы, ссылаясь на снижение потока покупателей в связи с коронавирусными ограничениями. ВС счел, что пандемия не отменяет обычные предпринимательские риски, а арендатор не всегда выступает слабой стороной договора и должен доказать негативные последствия. Это первый рассмотренный ВС спор между арендатором и арендодателем, связанный с пандемией. Юристы называют решение знаковым, отмечая, что оно «балансирует чашу весов, склонившуюся в пользу арендаторов».
Фото: Алексей Зотов, Коммерсантъ
Фото: Алексей Зотов, Коммерсантъ
ВС рассмотрел дело по иску АО «Торговый дом "Перекресток"» (ТД, управляет сетью одноименных супермаркетов) к ИП Юрию Березовскому о расторжении договора аренды. Спорное помещение площадью 2274,1 кв. м по адресу Протопоповский переулок, 3, ТД арендовал для размещения магазина еще в мае 2014 года, срок договора истекает в конце 2022 года. Еще в марте 2020 года, ссылаясь на локдаун, компания попросила снизить размер аренды. Но ИП не увидел для этого причин, пояснив, что спрос в продовольственных магазинах, наоборот, вырос. Также Юрий Березовский утверждал, что снижение ставки не позволит ему самому платить по привязанному к курсу доллара кредиту, на который куплено помещение.
«Перекресток» обратился за расторжением аренды в суд, заявляя, что из-за антиковидных мер поток покупателей снизился, ТД потерял прибыль и «не смог преодолеть убыточность супермаркета».
ИП в суде возражал, что на продуктовый магазин ограничения не распространялись, а деятельность арендатора не включена в перечень наиболее пострадавших от пандемии. К тому же, согласно публичному отчету X5 Retail Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), прибыль сети во втором квартале 2020 года выросла на 12,6%.
Арбитражный суд Москвы в ноябре 2020 года поддержал ТД, посчитав, что коронавирус ухудшил положение арендатора, в том числе карантинные меры серьезно снизили покупательский спрос, что сделало условия аренды «кабальными». Но апелляция иск отклонила, не увидев доказательств потери прибыли и отметив, что работа магазина, расположенного близко к метро и многоквартирным домам, не останавливалась во время карантина. Кассация опять поддержала решение первой инстанции. Юрий Березовский обратился в ВС и добился передачи спора в экономколлегию, которая согласилась с выводами апелляции и отклонила иск «Перекрестка», оставив аренду в силе. Определение опубликовано 28 декабря.
Не для всех и каждого
Это первый арендный спор, в связи с коронавирусными ограничениями, рассмотренный экономколлегией ВС. Правовое регулирование аренды, экстренно введенное уже в апреле 2020 года (закон №98-ФЗ и постановление правительства РФ №439), распространялось на тех, кто заключил договор до введения режима повышенной готовности в регионе. Арендаторам из пострадавших от пандемии отраслей по их просьбе предоставлялась отсрочка арендной платы. Кроме того, любой арендатор мог просить о ее снижении в случае «невозможности использования имущества».
Однако под эти пункты ситуация со спорным магазином «Перекресток» не подпадала. В апреле—мае 2020 года ВС выпускал обзоры, которые содержали абстрактные разъяснения для судов, как рассматривать арендные споры в связи с пандемией, но дела в коллегию тогда еще не передавались.
В итоге по делу «Перекрестка» экономколлегия разъяснила, что «само по себе наличие пандемии не может автоматически влечь негативные последствия… для всех и каждого», а признание ее обстоятельством непреодолимой силы еще не влечет прекращение обязательств.
Введение локдауна и режима самоизоляции могут быть основаниями для изменения или расторжения договора по ст. 451 Гражданского кодекса. Однако для этого нужен целый ряд условий (непредвиденность и непреодолимость причин изменений, значительный ущерб для одной стороны), наличие которых истец не доказал, отметил ВС. Убытки арендатора должны быть вызваны именно пандемией и ограничениями.
Доводы истца о снижении числа покупателей и выручки не подтверждены документами, напротив, из отчета X5 следует, что в отдельно стоящих магазинах (в отличие от ТЦ) выручка во втором квартале 2020 года выросла на 24%, отметила коллегия. ВС также обратил внимание, что «Перекресток» еще в январе 2020 года просил снизить арендную плату, считая ее завышенной, хотя АО «как представитель крупной розничной продовольственной сети, длительное время работающей в условиях современной нестабильной мировой экономики, могло предусмотреть в договоре механизм изменения арендной платы на случай непредвиденного изменения обстоятельств».
ВС добавил, что «обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска», а ИП «претерпевает негативные последствия».
Упорядочить хаотичную практику
Партнер Pen & Paper Станислав Данилов называет решение ВС «важным и даже знаковым на фоне хаотичной картины, которая складывается в спорах между арендаторами и арендодателями в связи с введением ковидных ограничений».
Партнер Vegas Lex Игорь Чумаченко отмечает, что «в целом суды склонны скорее удовлетворять иски об изменении договора от тех арендаторов», деятельность которых относится к наиболее пострадавшим от ковида отраслям, а также остановивших работу из-за ограничений. И ВС с этими решениями соглашался. Так, рассказывает господин Чумаченко, в октябре 2021 года ВС отклонил жалобу арендодателя по спору с АО «Иль де Ботэ», добившимся снижения ставки на 80% за апрель—май 2020 года по магазину на Пятницкой улице в Москве.
«Главная мысль ВС в том, что не все одинаково пострадали от пандемии, одним аршином мерить ситуацию нельзя. В каждом конкретном случае необходимо установить, были ли негативные последствия для данного арендатора»,— подчеркивает господин Данилов.
Адвокат ProLegals Максим Лухманов считает решение ВС «правильным сигналом» для бизнеса о том, что пандемия и связанные с ней ограничения «не могут автоматически и без разбора применяться для отступления от принципа свободы договора и отказа от исполнения добровольно принятых обязательств».
Главный советник по юридическим вопросам Accent Capital Маргарита Ермошкина рассчитывает, что решение снизит риски злоупотреблений и необоснованных требований со стороны арендаторов: ВС подчеркнул, что пострадавшим может быть и собственник помещения. По ее мнению, это должно «уравновесить проарендаторский подход законодателя периода пандемийного регулирования», при котором неблагоприятные последствия были отнесены на счет арендодателей.
Важной выглядит и позиция коллегии о том, что предпринимательские риски несут обе стороны и они обе должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать изменение своего финансового положения, добавляет Игорь Чумаченко.
В то же время господин Лухманов полагает, что позиция ВС по делу «Перекрестка» может применяться только в узком сегменте — к спорам по аренде помещений для магазинов в отдельно стоящих зданиях, и ее нельзя рассматривать как негативный прецедент для других отраслей (ресторанов, гостиниц, фитнес-клубов, кинотеатров и т. д.), «которые за последние два года пострадали гораздо сильнее, нежели продуктовый ритейл».
Максим Лухманов добавляет, что в данном случае арендатор не представил объективных доказательств снижения прибыли по данной точке в связи с пандемией, ссылаясь лишь на свои расчеты, не подтвержденные документами. К тому же учитывая, что магазин еще в январе 2020 года просил о снижении арендной платы, Станислав Данилов допускает, что «Перекресток» изначально хотел изменить условия по договору либо отказаться от этой точки, а потом «просто использовал антиковидное законодательство в угоду своим интересам».
«Это решение ВС не означает, что по всем аналогичным делам могут быть приняты негативные для арендаторов решения: это зависит от обстоятельств и условий того или иного договора»,— подчеркивают в Х5. По мнению ритейлера, «главным результатом является то, что ВС призвал тщательно разбираться в каждом конкретном деле, устанавливать изменения экономических показателей и выяснять причины их снижения».