Коммерческая недвижимость нащупала стабильность

Избежав новых ограничений и адаптировавшись к затянувшейся пандемии, рынки стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга в начале года сохраняют высокую активность арендаторов. При стабильном уровне вакантности начал наблюдаться дефицит качественных площадей. Поток в торговые центры на фоне скачка заболеваемости сократился, но немного компенсировать спад бизнес рассчитывает за счет приближающихся праздников. Увереннее себя чувствует офисный рынок, где активность арендаторов ведет к росту объемов спекулятивного строительства.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Отсутствие радикальных ограничений на фоне пандемии позволяет рынку стрит-ритейла демонстрировать позитивную динамику: директор направления стрит-ритейла компании Knight Frank Ирина Козина отмечает, что сейчас на основных центральных улицах Москвы открывается около 50 новых точек ежемесячно, из которых 15–20 — заведения общепита. Эксперт рассчитывает на сохранение темпа. Руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова тоже не видит негативного влияния текущей волны заболеваемости на рынок аренды помещений стрит-ритейла, рассчитывая на постепенное снижение доли пустующих площадей. Рост потребительской активности и восстановление туристического трафика в центральной части города стимулируют ритейлеров возвращаться к программам по развитию, поясняет она.

Придерживаясь более осторожной позиции, руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев отмечает, что активность арендаторов сейчас все же ниже докризисной. Эксперт не исключает, что ресторанные и торговые сети продолжат вести себя осторожно, но одновременно не ждет и массовых закрытий. Вакантность по итогам первого квартала на этом фоне, по его прогнозам, немного снизится: с 14,9% на конец года до 14,15–14,5%. Юлия Назарова поясняет, что срок экспозиции основной части пустующих площадей в Москве сейчас превышает стандартные три-шесть месяцев. На такие лоты собственники, как правило, уже готовы давать скидки — на этом фоне предпосылок для роста средних ставок в моменте нет. Потенциально их увеличение, по мнению госпожи Назаровой, возможно за счет выхода на рынок новых площадей.

Ирина Козина соглашается, что качественных вариантов на ранке немного: например, предложения в удачных «ресторанных» локациях сейчас найти достаточно сложно.

В Санкт-Петербурге каждая новая волна заболеваемости COVID-19, по словам руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталии Киреевой, также оказывает на рынок стрит-ритейла менее заметное влияние, чем предыдущая. Текущий спрос на помещения в городе эксперт называет стабильным: вакантность на этом фоне продолжит держаться на уровне менее 10%, а арендные ставки на центральных улицах начнут постепенно возвращаться к допандемийному уровню. Госпожа Киреева обращает внимание на то, что, с одной стороны, ритейлеры уже адаптировали собственные планы развития в контексте затяжной пандемии, с другой — растущий туристический поток оказывает неоспоримое позитивное влияние на рынок. «В городе в этом году пройдет много значимых событий: Лига чемпионов, ПМЭФ, празднование 350-летия Петра I, Iron man, чемпионат мира по волейболу, Арктический форум и проч.»,— рассуждает эксперт.

Торгцентры на паузе

Торговые центры в большей степени, чем помещения стрит-ритейла, почувствовали влияние нового витка пандемии. Несмотря на то что серьезные ограничения не вводились, их посещаемость заметно снизилась. Например, если в Москве, согласно оценкам компании Focus, показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в первую рабочую неделю января был на 7,4% выше значения за аналогичный период 2021 года, в начале февраля — уже на 2–3% ниже. В Санкт-Петербурге в те же периоды сначала наблюдался рост на 8,5%, а затем — спад на 6–8%.

Сейчас торговые центры находятся в ожидании предстоящих праздников: 14 и 23 февраля, 8 Марта. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина называет этот период вторым по значимости после предновогоднего сезоном для большинства арендаторов.

«Традиционный наибольший прирост продаж обычно наблюдается у таких профилей, как продовольственные товары, цветы и упаковка, косметика, ювелирные магазины, общепит»,— перечисляет она.

Опрошенные «Ъ» участники рынка торговой недвижимости на этом фоне ранее прогнозировали восстановление посещаемости торгценров в праздничные и предпраздничные дни на докризисный уровень. «Период высокой заболеваемости сыграет свою роль, много людей болеет, кто-то ограничивает контакты, но также большое количество уже имеет иммунитет, людям в целом надоело сидеть дома»,— рассуждает госпожа Кузьмина.

Офисные спекуляции

В этом году в Москве, по прогнозам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, будет сдано 620–660 тыс. кв. м новых площадей. Но, несмотря на внушительную цифру, эксперт ждет сокращения вакантности: значительная доля новых офисов возведена под нужды конкретных арендаторов. Спрос на помещения со стороны бизнеса, по словам госпожи Зиминой, остается высоким. Это подтверждает директор отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев, обращая внимание на то, что с начала года, то есть за месяц работы, объем поглощения уже достиг 135 тыс. кв. м. «Мы ожидаем, что активность компаний на рынке будет сохраняться в течение всего года»,— рассуждает он. На этом фоне эксперт ждет повсеместного повышения ставок в среднем на 10%.

Аналогичный прогноз формирует Мария Зимина, обращая внимание на то, что сейчас качественные офисы класса А в Москве стоят в среднем 33 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Такая конъюнктура рынка, по словам регионального директора департаментов офисной группы Colliers Алексей Кучвальского, оживила интерес девелоперов к спекулятивным проектам, сейчас они присматриваются к субрынкам с низким уровнем вакантности. Тот же тренд в Санкт-Петербурге заметила директор департамента исследования рынка Maris Алена Волобуева, связывая его с растущим спросом. Интерес девелоперов, по мнению эксперта, подстегивает спрос: объем поглощения офисов в Санкт-Петербурге по итогам прошлого года достиг рекордных 385 тыс. кв. м. На начало года к вводу анонсировано более 270 тыс. кв. м спекулятивных площадей, констатирует госпожа Волобуева.

Но директор департамента офисной недвижимости Colliers Виктория Горячева ждет, что в итоге в этом году в Санкт-Петербурге суммарно будет сдано 280 тыс. новых офисов. Именно сравнительно высокая активность строительства, по ее мнению, сейчас сдерживает рост средних ставок. Одновременно, по словам госпожи Горячевой, крупные арендаторы все чаще ведут с девелоперами переговоры еще на стадии строительства объектов — этот тренд давно стал устойчивым в Москве, но ранее почти не наблюдался на рынке Санкт-Петербурга. Заместитель гендиректора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин подтверждает, что офисный рынок в городе сейчас находится на стадии активного роста.

Александра Мерцалова