На фоне высокого спроса на склады их девелоперы меняют давно устоявшуюся систему индексации стоимости аренды. Ссылаясь на увеличившиеся издержки строительства, они стали оговаривать в новых контрактах ежегодное повышение ставок на 8% против текущих 5%. Арендаторам это грозит удвоением затрат на седьмой год аренды, предупреждают эксперты. Но владельцы логопарков уверены, что компании согласятся на их условия из-за дефицита складов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Девелоперы логопарков в 2022 году увеличили ставку индексации арендной платы объектов в Москве и Подмосковье с 3–5% до 8% в год по новым долгосрочным договорам. Об этом “Ъ” сообщили владельцы объектов, включая PNK Group, «Ориентир», HD Development, «Эспро Девелопмент», Logistics Partners, и подтвердили консультанты.
Существующий уровень индексации ставок аренды в 5% не менялся несколько лет, отмечает партнер HD Development Николай Капров.
В связи с инфляцией данный уровень индексации в настоящий момент не устраивает инвесторов, их финансовые модели банально не сходятся при этой ставке, уверяет управляющий директор PNK Group Евгений Скаридов. Это особенно затронуло инвесторов, использующих кредиты, так как банковское финансирование заметно подорожало, добавляет старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев.
Девелоперы складов вынуждены увеличивать ставки по договорам из-за ускоренного роста индекса потребительских цен (ИПЦ), на базе которого рассчитывается размер индексации в момент подписания контрактов с арендаторами, поясняет гендиректор «Ориентира» Андрей Постников. По данным Росстата, в декабре 2021 года ИПЦ прибавил 8,39% год к году, в то время как в декабре 2020 года он вырос только на 4,91%.
Рост индексации до 8% приведет к тому, что к седьмому году аренды первоначальная ставка для арендаторов практически удвоится — до 10,3 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал партнер ILM Андрей Лукашев.
По его словам, это станет «причиной конфликта арендаторов с владельцами объектов». Эксперт допускает, что собственники логопарков переймут практику офисного сегмента, когда в контракте четко указывается диапазон повышения ставок.
Девелоперы, впрочем, надеются, что до массовых конфликтов дело не дойдет. Коммерческий директор Logistics Partners Дмитрий Куряков рассказывает, что арендаторы вынуждены соглашаться из-за дефицита на рынке свободных складских площадей. Так, по итогам 2021 года в Подмосковье было зафиксирована максимально низкая вакантность — 0,4%, подсчитали в JLL. Сейчас, по словам Евгения Скаридова, конкуренция за площади в логопарках особенно высокая среди игроков e-commerce.
Между тем дефицит складов в Москве и Подмосковье на фоне высокого спроса на такие площади привел к росту ставок по новым договорам. По итогам 2021 года они выросли на 35% год к году, в среднем до 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. В PNK Group говорят о росте ставок на 50%. Потенциал роста пока не исчерпан, и некоторые девелоперы уже запрашивают 6–6,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а к концу 2022 года ставки вырастут еще минимум на 10–20%, добавляет господин Фомиченко.
Девелоперы традиционно объясняют рост ставок аренды складов увеличивающимися затратами на строительство объектов из-за повышения цен на стройматериалы.» Из-за этого стоимость строительства в 2021 году значительно выросла и, вероятно, еще не достигла пика, поясняет господин Скаридов. Андрей Постников утверждает, что с конца 2020 года себестоимость выросла в полтора раза.