Опрошенные «Ъ-Черноземье» застройщики и риелторы разошлись в оценках развития рынка на фоне последствий от специальной операции на Украине. Девелоперы указывают на беспрецедентный характер кризиса и отмечают, что до завершения конфликта прогнозировать что-либо сложно. По оценке некоторых участников рынка, себестоимость уже выросла примерно на 10%, а на фоне увеличения ключевой ставки Центробанка до 20% компании ждут снижения спроса на жилье. Часть риелторов наблюдает ажиотажный спрос на недвижимость в эти дни, но ожидает падения рынка и даже снижения цен в будущем. Эксперты надеются, что хорошее финансовое положение застройщиков позволит вытянуть рынок в мирное время.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Ситуация вокруг операции на Украине может привести к снижению спроса на жилье и даже падению цен на недвижимость, рассказали «Ъ-Черноземье» воронежские застройщики и риелторы. На рынок влияют наложенные на Россию санкции, решение Центробанка о повышении ключевой ставки сразу до 20% (от этого показателя рассчитываются ставки по кредитам и депозитам), резкий рост курса валют и последовавший за ним отказ производителей товаров от поставок.
По данным «Ъ-Черноземье», поставщики хотят повысить цены на продукцию на 30% уже с марта: импортные материалы составляют чуть менее половины в строительстве жилья.
Глава ГК «Развитие» Сергей Гончаров отмечает, что в нынешних условиях прогнозы давать сложно: «Такой ситуации никогда не было». При этом господин Гончаров не исключает, что цены на некоторые строительные материалы снизятся.
«По ряду позиций стоимость сильно завышалась, в том числе и из-за активных продаж за границу. Теперь поставщики могут сосредоточиться на отечественном рынке, что может вернуть цены на нормальный уровень»,— поясняет девелопер.
Гендиректор «Домостроительного комбината» Андрей Соболев ожидает снижения спроса на жилье. «Соответственно, цены на недвижимость не вырастут»,— отмечает он. Впрочем, господин Соболев не исключает, что цены могут подняться при увеличении стоимости стройматериалов: «Властям сейчас нужно контролировать, чтобы цена материалов не повысилась». При этом, по мнению девелопера, снижения объемов строительства в этом году не будет.
«Производственные программы у застройщиков намечены, на их выполнение ситуация не повлияет. Но по планам на 2023 год возможны корректировки»,— считает Андрей Соболев.
Девелопер Эдуард Краснов также ждет падения спроса на жилье. «Сейчас спрос бешеный, люди ищут, куда вложить деньги. Но это продлится несколько дней, пока банки вслед за ЦБ не повысят процентные ставки»,— отметил господин Краснов.
По его словам, в нынешней ситуации даже с учетом льгот ставка по ипотеке может составить минимум 15%. «И это ниже низшего. Но и при такой ставке недвижимость станет недоступной. Если округлять, то в среднем квадратный метр сейчас стоит 100 тыс. руб. Средняя площадь квартиры — 50 кв. м. То есть в среднем жилье будет стоить 5 млн руб. Из них на первоначальный взнос человеку надо найти около 1 млн руб. и еще 4 млн взять в ипотеку. При ставке 15% в год только одних процентов придется платить 600 тыс. руб., или 50 тыс. руб. в месяц. А средняя зарплата меньше этой суммы. Выводы делайте сами»,— подсчитывает Эдуард Краснов.
Глава ГК «Инстеп» (работает в Воронежской, Курской и Липецкой областях) Анатолий Шмыгалев пока не уверен, как будет развиваться рынок. «Мы подсчитали, что себестоимость уже вырастет на 5–10%, но как пойдет дальше, до разрешения ситуации, неизвестно»,— отмечает девелопер.
При этом господин Шмыгалев считат, что цены на жилье падать не будут, а «вот спрос может и снизиться»: «Хотя в любом случае квартиры будут продаваться».
В ГК Хамина влияние на строительный рынок роста ипотечной ставки и ослабление рубля оценили положительно. «Стоимость строительства квадратного метра и цена готового жилья снизятся, доступность кредитных продуктов возрастет, а спрос увеличится. Вопросы несложные, и ответы на них очевидные»,— считают в ГК.
Председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин говорит, что надо дождаться разрешения ситуации на Украине. «Пока мы в середине тайфуна, прогнозировать что-либо невозможно. Та же процентная ставка может вырасти, а может и упасть»,— пояснил господин Астанин.
По данным Воронежстата, в четвертом квартале 2021 года стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 69,8 тыс. руб., на вторичном — 60,6 тыс. Среднемесячная начисленная зарплата в прошлом году, подсчитали в ведомстве, равнялась 40,9 тыс. руб. При этом в декабре зарплата составляла 52,9 тыс. В облправительстве в январе сообщали, что средняя предлагаемая зарплата в регионе составляла 43,3 тыс. руб.
По словам коммерческого директора воронежского агентства недвижимости «Трансферт» Галины Колокольниковой, под действием «сильного внешнего стресса» рынок недвижимости притормозил, но спустя шоковые сутки заработал вновь. «В предыдущие кризисы при введении санкций и резком обвале рубля был краткосрочный повышенный спрос на жилье. Затем он снизился, также сократились темы строительства. Но возникший дефицит квадратных метров вернул рынок к росту»,— напомнила она. Сейчас, отмечает эксперт, ситуация отягощена спецоперацией и все зависит от геополитической обстановки.
«Но с 1996 года рынок недвижимости, несмотря на внешние воздействия, находится в постоянном росте. К тому же в прошлый кризис у застройщиков было плохое финансовое положение, а сейчас устойчивое: будет мир — они вытянут рынок»,— отмечает госпожа Колокольникова.
При этом она не наблюдает всплеска ни на первичном, ни на вторичном рынке жилья. По ее словам, сейчас люди с уже одобренными ипотеками стараются быстрее закрыть сделки, а некоторые продавцы квартир сняли их с реализации или подняли цены.
«Дешеветь жилье не будет. Но пока и не видно, чтобы те, кто снял наличные со своих счетов, начали покупать недвижимость. С учетом роста ставки часть инвесторов в жилье вернет деньги на банковские депозиты»,— полагает Галина Колокольникова.
Основатель агентства недвижимости «Этажи» в Воронеже, Липецке и Старом Осколе Данис Латыпов, напротив, отмечает ажиотажный спрос на жилье в эти дни. «Держать средства сейчас негде: рубль падает, акции тоже. По сути, кроме квадратных метров, твердого направления для инвестиций нет»,— объясняет эксперт. По его прогнозу, ажиотажный спрос на новостройки продлится две-три недели, после этого объемы продаж начнут снижаться.
При этом девелоперам нужно быстрее продавать, так как стоимость денег для них резко выросла: «Соответственно, могут быть скидки или другие инструменты продаж». «На вторичном рынке сейчас некоторые продавцы отказываются выходить на сделки, потому что не знают, что делать со средствами. Но в итоге могут потом продать жилье дешевле. По моим прогнозам, высокие ставки продержатся несколько недель, а затем будут постепенно падать, но при этом будут гораздо выше, чем в ближайшем прошлом. В результате спрос на рынке недвижимости скорректируется на полгода-год и цены на жилье начнут снижаться»,— отмечает господин Латыпов.
Каких показателей по вводу жилья достигли регионы Черноземья
В 2021 году в сравнении с 2020-м в макрорегионе объем ввода жилья увеличился почти на 2%, или на 116 тыс. кв. м — до 5,886 млн кв. м. Лидерами являются Воронежская, Липецкая и Белгородская области: в каждой построено более 1 млн кв. м. Орловщина оказалась единственным регионом, где показатель снизился. В этом году в Черноземье ожидается рост ввода еще на 1,5%, только в Орловской и Липецкой областях показатель может упасть. Застройщики полагают, что при этом спрос на недвижимость будет снижаться и рост цен замедлится