Ожидание недвижимости

Воронежская область продолжает лидировать в Черноземье по объемам строительства жилья. По итогам 2021 года в регионе было введено на 7,4% больше площадей, чем годом ранее. По ожиданиям властей, в этом году такого роста не будет — ожидалось, что показатель может увеличиться лишь на 0,1% до 1,865 млн кв. м. При этом объем строительства многоэтажек может вырасти на 24% и превысить 1 млн кв. м. Девелоперы уверяют, что выполнят план, несмотря на все сложности: вызванное пандемией увеличение цен на стройматериалы продолжится из-за роста курса валют в связи с военной операцией на Украине. Застройщики ждут снижения спроса на жилье, а риелторы пока фиксируют оживление продаж.

Рост не в квадрате

В 2021 году, несмотря на связанные с пандемией сложности, застройщики Воронежской области смогли увеличить объем ввода жилья. По сравнению с 2020 годом показатель вырос на 7,4%, или на 137,8 тыс. кв. м — до 1,86 млн кв. м. При этом доля многоквартирных домов (МКД) практически не изменилась, увеличившись лишь на 0,2%, или на 1,4 тыс. кв. м — до 882,6 тыс. В то же время доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) выросла на 14%, или на 136,4 тыс. кв. м — до 981 тыс.

По данным областного департамента строительной политики, на эти изменения повлияли программы льготного ипотечного кредитования, «дачная амнистия», позволяющая в упрощенном порядке оформить право собственности на жилые дома, и реализация мероприятий по догазификации региона. Последний проект предполагает подведение газа до границ земельного участка в газифицированных населенных пунктах без привлечения средств жителей. Рост цен на стройматериалы существенного влияния на объемы ввода не оказал, считают в ведомстве.

В департаменте подчеркивают, что ежегодный показатель для каждого региона утвержден паспортом федерального проекта «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда» вплоть до 2030 года. Согласно ему в этом году объем ввода в области может вырасти примерно на 0,1%. При этом доля МКД увеличится почти на 24% — до 1,16 млн кв. м, а доля ИЖС снизится почти на 28% — до 710 тыс. кв. м. После начала спецоперации на Украине и введения санкций воронежские власти заявляли, что регион намерен выполнить все социальные обязательства.

Спросу прогнозируют снижение

По данным Воронежстата, в 2021 году цена на первичное жилье выросла на 22%, а на вторичное — на 18,5%, тогда как годом ранее показатели выросли на 19,7 и 7,5% соответственно. В союзе строителей Воронежской области фиксировали снижение продаж. Девелоперы еще в конце года не исключали стагнации рынка.

По мнению гендиректора крупнейшего застройщика региона — Домостроительного комбината Андрея Соболева, снижение спроса на жилье неизбежно: «Это связано с ростом ставок по ипотеке и с изменением конъюнктуры рынка». При этом, отметил девелопер, если компании начнут снижать цены, то «каждая последующая волна будет приводить к ожиданию снижения стоимости квадратного метра», и рынок замрет. В то же время застройщики «находятся под прессом роста цен на стройматериалы, не имея возможности вести реальное планирование на перспективу»:

«Мы можем просчитать цену. Но насколько реально будет продолжать с ней работу и одновременно сохранять предприятие на достойном уровне рентабельности?»

Глава ГК «Проект инвест» Николай Ступин напомнил об опасности банкротства застройщиков из-за снижения спроса: «Если у нас остановятся продажи, то банки, конечно, подождут месяц-другой. А затем начнут понуждать к снижению цены, аргументируя это тем, что застройщик “не выполняет бизнес-модель по продажам”. И чтобы показать динамику, застройщик вынужден покупать жилье сам у себя».

Президент гильдии риелторов Черноземья Галина Панова отметила, что в конце 2021 года рынок вторичного жилья потеснил новостройки на 25%. Это происходило из-за изменений условий льготной ипотеки, дефицита двух- и трехкомнатных квартир в «первичке» и появления предложений от владельцев, воздерживавшихся от продаж с начала пандемии.

Операция «Жилье»

Важнейшим фактором влияния на строительный рынок сейчас является специальная военная операция на Украине. Из-за резкого скачка курса валют поставщики стройматериалов уже заявили о повышении цен на 30%. В первую очередь, это затронет импортную продукцию, которая составляет до 40% в строительстве жилья. Курирующий эту отрасль вице-премьер РФ Марат Хуснуллин уже отметил, что отечественные производители не могут полностью закрыть потребности в стройматериалах, и призвал девелоперов ориентироваться на азиатские рынки. В Минстрое РФ сообщили, что пока оценивают импортную составляющую материалов и оборудования.

Глава воронежской ГК «Развитие» Сергей Гончаров не исключает, что цены на некоторые стройматериалы могут и снизиться: «По ряду позиций стоимость сильно завышалась, в том числе и из-за активных продаж за границу. Теперь поставщики могут сосредоточиться на отечественном рынке, что может вернуть цены на нормальный уровень».

В целом девелоперы называют кризис беспрецедентным. По оценке главы ГК «Инстеп» Анатолия Шмыгалева, себестоимость вырастает минимум на 5–10%. Девелопер Эдуард Краснов уверен, что при резко выросших ставках на ипотеку жилье станет для большинства покупателей недоступным. Андрей Соболев также ждет снижения спроса на жилье. При этом, уверен он, объемы ввода в этом году не снизятся: «Производственные программы у застройщиков намечены, на их выполнение ситуация не повлияет. Но по планам на 2023 год возможны корректировки». В ГК Хамина, однако, считают, что рост ипотечных ставок и обвал рубля приведет к снижению стоимости строительства квадратного метра и цены готового жилья.

Риелторы отмечают оживление на рынке. По словам директора «Этажи-Воронеж» Даниса Латыпова, после начала спецоперации на первичное жилье был ажиотажный спрос, так как «по сути, кроме квадратных метров, твердого направления для инвестиций не осталось». При этом на вторичном рынке владельцы снимали квартиры с продажи в ожидании разрешения ситуации. «Но они могут потом продать жилье дешевле. Высокие ставки продержатся несколько недель, а затем будут постепенно падать, но при этом будут гораздо выше, чем в ближайшем прошлом. А цены на жилье начнут снижаться»,— спрогнозировал Данис Латыпов.

По наблюдениям коммерческого директора агентства недвижимости «Трансферт» Галины Колокольниковой, в первые дни спецоперации рынок замер, но в начале марта продажи уже пошли. «Сделки быстрее стараются закрыть те, кто уже взял ипотеку по старым ставкам. Но есть и новые покупатели. Их подгоняет то, что некоторые застройщики уже начали увеличивать цены. А высокие ставки их не останавливают»,— рассказала она.

Риелтор напомнила, что в России уже была дорогая ипотека, но после кризиса граждане получили возможность рефинансировать ее под небольшой процент.