Квартирная недостаточность
Пермские застройщики могут отложить новые проекты
Пермские власти и девелоперы уверены, что в этом году, несмотря на рост курса валюты и удорожание стройматериалов, региону удастся выполнить планы по вводу 1,3 млн кв. м жилья. Сейчас в Перми наблюдается ажиотажный спрос и рост цен на новостройки. Стоимость первичного жилья в среднем приближается к 100 тыс. руб. за «квадрат». Застройщики продолжают возводить уже начатые дома, а новые проекты пока не начинают. Проблемы со сдачей новостроек в Прикамье могут возникнуть в 2024 году, именно тогда будут сдаваться начатые сейчас объекты.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Как сообщили BG в краевом минстрое, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране и регионе, ведомство не снижает плановый объем ввода жилья в Прикамье на этот год. Минстрой РФ установил Пермскому краю на 2022 год показатель ввода жилья 1,28 млн кв. м. Региональный минстрой считает, что в этом году в регионе должно быть введено жилья не меньше, чем в прошлом, и ставит планку 1,3 млн «квадратов». По данным Пермьстата, в январе — феврале 2022 года в крае ввели в строй 337,5 тыс. кв. м жилья (3567 квартир), это 25% от всего годового плана. В 2021 году регион сдал 1,3 млн кв. м жилья — такого объема Прикамье достигло впервые. К 2026 году край должен увеличить годовые объемы жилищного строительства до 1,6 млн кв. м.
«Считаем, что в этом году объемы будут сопоставимыми, несмотря на все сложности, поэтому показатели не снижаются. По многим проектам застройщики уже находятся в стройке или даже на завершающих этапах, поэтому эти объекты будут сданы»,— заметили в министерстве.
В ведомстве понимают, что экономическая ситуация влияет на строительную отрасль. Чиновники планируют минимизировать последствия этого влияния, чтобы не останавливалось ни жилищное строительство, ни возведение социальных объектов. «Правительство Пермского края намерено реализовать мероприятия для сохранения темпов строительства жилой и нежилой недвижимости в 2022 году»,— добавили в министерстве.
Отметим, с началом военной операции на Украине резко выросли курсы валют. Из-за этого, а также в связи с санкциями иностранных государств в отношении России, стали дорожать стройматериалы. Еще в конце февраля застройщики жилья и DIY-ритейлеры начали массово получать отказы производителей некоторых стройматериалов на отгрузку товаров. Эксперты тогда прогнозировали удорожание стройматериалов в марте на 30%, в первую очередь изменения коснулись импортных изделий, используемых в жилищном строительстве. Кроме того, 27 февраля Центробанк РФ повысил ключевую ставку сразу на 10,5 процентного пункта, до 20%. Регулятор заявил, что это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения. Крупнейшие банки России вслед за этим повысили свои ипотечные ставки. Риелторы и девелоперы ожидали дальнейшего роста стоимости жилья из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ.
В начале марта на встрече с застройщиками губернатор Дмитрий Махонин обсудил возникшие в отрасли проблемы. В регионе создан штаб по отслеживанию цен на стройматериалы, чтобы незамедлительно реагировать на их изменения. Было заявлено о подготовке мер поддержки строительства. 14 марта президент России Владимир Путин подписал закон о втором пакете антикризисных мер, в том числе направленном на поддержку строительной отрасли. Среди них — сокращение сроков процедур по правилам землепользования и застройки, а также по документам терпланирования, это позволит уменьшить инвестиционно-строительный цикл проектов.
17 марта краевое заксобрание приняло в первом чтении закон об инвестиционном налоговом вычете по налогу на прибыль организаций региона. Этой мерой среди прочих смогут воспользоваться девелоперы при реализации в регионе проектов комплексного освоения территорий. Правда, пока никто из застройщиков не приступил к реализации КРТ в крае. Повторное рассмотрение ждет инициативу в апреле.
Спрос и цены рвутся вперед Участники рынка недвижимости отмечают резкий рост спроса на жилье в Прикамье, начавшийся после 24 февраля. Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина называет это явление залповым спросом и считает, что объективно оценить, насколько он вырос с конца февраля, сейчас сложно. По более ранним сведениям директора по развитию АН «Территория» Екатерины Пахомовой, первичное жилье в Перми на начало февраля стоило около 90 тыс. руб. за 1 кв. м (рост за январь — на 3,5%), вторичное — 78,5 тыс. руб. за 1 кв. м (+2% за январь). Сегодня, по данным риелторов и аналитиков, стоимость некоторых строящихся домов приближается к 100 тыс. руб. за 1 кв. м, есть цены и выше. «Спрос колоссальный, и не снижается на данный момент»,— говорит госпожа Давлетшина.
«Некоторые застройщики прямо озвучивают, что цены на жилье у них заградительные. У компаний выросли затраты, приходится пересчитывать себестоимость проектов с точки зрения текущей ситуации на рынке стройматериалов. Подорожали арматура, инженерные материалы: лифты, кабели, проводка, датчики, насосы, их в основном производят зарубежом»,— поясняет директор АН «Твой дом» Дмитрий Клементьев. Собеседник отмечает, что сейчас ставки по ипотечным кредитам составляют 23–25% годовых. Льготные ипотечные программы будут действовать по старым правилам до конца марта 2022 года. Затем ипотечных сделок почти не будет, уверен господин Клементьев. Будут ли приняты новые программы субсидирования и поддержки застройщиков, пока под вопросом. Поэтому девелоперы стараются компенсировать свои сегодняшние и будущие затраты на покупку стройматериалов, полагает эксперт.
По мнению директора АН «Твой дом», ажиотажный спрос может продлиться до конца марта. Затем, на фоне высоких ипотечных ставок, удорожания квартир и снижения покупательской способности, будет сильный спад продаж. Цены на квартиры в новостройках будут зависеть от финансовых возможностей каждого застройщика, а также мер поддержки строительного сектора со стороны властей.
Регина Давлетшина считает, что какое-то время девелоперы будут удерживать стоимость на том же уровне, но потом цены скорректируются вниз, начнут появляться акционные квартиры. «Сейчас стоимость новостроек рыночная, обусловленная спросом, но не платежеспособностью и конъюнктурой. Рынок падает уже с прошлого года, но в связи со стимулирующими факторами — ограниченностью предложения и субсидированием ипотеки — рынок держался»,— заявляет руководитель Research & Decisions.
Новые проекты подождут Опрошенные девелоперы рассказали, что повышают стоимость своих объектов в связи с ростом себестоимости строительства. Директор пермского филиала «Девелопмент-Юг» Алексей Скрипкин заметил, что из-за крайне высокой волатильности рынка стройматериалов застройщики не могут быть уверены в конечной себестоимости квадратного метра жилья. «Нарушены логистические цепочки поставок материалов, которые до настоящего времени работали. И пока они не будут восстановлены, поставщики не могут подтвердить ни факт поставки оборудования, ни его стоимость»,— сообщил собеседник.
Строительные компании занимаются поиском поставщиков материалов на замену импортным. По словам господина Скрипкина, «Девелопмент-Юг» изучает возможность замещения импортных материалов — готовы ли местные производители выпустить оборудование определенного качества и количества. Этот процесс займет какое-то время. Девелопер отмечает, что возведение уже начатых проектов останавливать не собирается. В этом году «Девелопмент-Юг» введет в эксплуатацию еще один квартал в семейном экогороде «Погода».
Гендиректор АО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин сообщил, что доля импортных материалов, применяемых компанией, мала, их используют подрядчики. От закупок зарубежного оборудования СПК ушел в 2014 году. «Поэтому в наших проектах везде отечественные материалы, по компании это пока больно не бьет»,— пояснил господин Суетин.
По словам директора по развитию ГСК «Мегаполис» Михаила Крепака, ряд домов группы находится в высокой степени готовности, все запланированные новостройки сдадут в срок. «Насколько я знаю, никто из девелоперов начатые объекты не останавливает. Другое дело, что может быть отложена реализация объектов, находящихся в стадии проектирования. Это вопрос того, какая будет конъюнктура на рынке на момент получения разрешения на строительство»,— замечает господин Крепак.
Виктор Суетин пояснил, что начатые строительные проекты не приостанавливал, но и новые организация пока не начинает. Девелоперам важно понимать, какие ставки будут давать банки застройщикам по проектному финансированию. Нынешние ставки, предлагаемые банками с учетом ключевой ставки ЦБ РФ, собеседник считает «запредельными», не позволяющими начинать новые стройки. Руководитель «Стройпанелькомплекта» считает, что в этом году в регионе удастся ввести 1,3 млн кв. м жилья, несмотря на сложные экономические условия. Однако достичь заявленной планки Прикамье сможет только в том случае, если процентная ставка по проектному финансированию в существующих объектах пересматриваться не будет. «Объекты, которые закладываются в этом году, будут сдаваться даже не в 2023-м, а в 2024 году. Поэтому это ударит по отрасли только в 2024 году»,— подчеркнул Виктор Суетин.
Михаил Крепак полагает, что по итогам 2022 года плановые объемы строительства жилья в регионе будут достигнуты. Вопрос переноса компаниями планируемых строек будет зависеть от условий ипотечного кредитования и проектного финансирования застройщиков.