Льготная ипотека сделает рынок московской недвижимости доступнее в 70 раз. К таким выводам пришли эксперты «ЦИАН. Аналитики». С 1 апреля ставка по госпрограмме вырастет с 7% до 12%. Но увеличится и максимальный размер займа с 3 млн руб. до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области. Новые условия будут действовать как минимум до 1 июля этого года. В «ЦИАН. Аналитике» отметили, что в столичном регионе под лимит в 3 млн руб. подходил только 1% объектов — чуть больше 600 предложений при первоначальном взносе 20%. А при размере кредита в 12 млн доступными станут почти 50 тыс. лотов или более 70% ото всех объявлений на сервисе. Но как изменят спрос на недвижимость новые условия льготной ипотеки? И поддержит ли она устроительную отрасль? Разбирался Иван Якунин.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Почти 2 трлн руб. взяли россияне по программе льготной ипотеки под 6,5% на момент ее первого изменения. В прошлом июле президент Владимир Путин предложил продлить действие господдержки, но уже на других условиях: максимум 3 млн под 7%. После этого число заявок рухнуло более чем на 40% год к году. Москвичам на тех условиях был доступен лишь 1% предложений на рынке. Но с 1 апреля будет совсем другой расчет: лимит в 12 млн плюс первоначальный взнос в 20%, то есть 3 млн — получается 15 млн.
А это стоимость многих объектов бюджетного сегмента в столичном регионе, рассказал руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов: «Раньше льготная ипотека для московского региона была неактуальна. В Подмосковье под эти условия подходили какие-то единичные лоты. Сейчас же большинство тех квартир, которые представлены в столице и в Московской области, — около 70-75% от числа лотов — подходят под новые условия выдачи. Решение принято пока что только на три месяца. Дальше будут какие-то корректировки исходя из текущей ситуации».
“Ъ” писал, что на фоне резкого повышения ключевой ставки строители забили тревогу, переживая из-за спроса на жилье. Они попросили вице-премьера Марата Хуснуллина продлить льготную ипотеку под 7% и при этом значительно увеличить лимит. Пока власти смогли удовлетворить только одно требование девелоперов, поэтому участники рынка недвижимости выиграют от нововведений лишь частично, считает директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев:
«На рынке это сильно не скажется. Может, у застройщиков немножко приподнимутся продажи. Но опять же это несильно их будет спасать, потому что недвижимость напрямую зависит стройматериалов, которые очень сильно подорожали и будут дорожать еще. Технологические цепочки тоже рвутся. Не все оборудование нашего производства, так же как и техника. Все это надо обслуживать, чинить».
Спрос на новостройки по итогам января и февраля вырос почти на 20%, подсчитали в Росреестре. Больше всего квартир на стадии строительства — свыше 24 тыс. — приобрели в Москве. Однако новые условия по льготной ипотеке вряд ли смогут улучшить показатели в нынешней кризисной ситуации, отмечают собеседники “Ъ FM”. В первую очередь это связано с тем, что пустую квартиру в новостройке нужно обставить мебелью и бытовой электроникой, что проблематично при нынешних ценах, считает гендиректор компании «Инвестиционные технологии» Дмитрий Котровский:
«Да, потенциальных клиентов сейчас подтолкнут к покупке квартиры, но ее же нужно будет ремонтировать и оснастить всем необходимым, ставить мебель, устанавливать бытовую технику.
Должно быть понимание, что если вы сейчас приобретете что-то по льготе, то не сможете пользоваться этими квадратными метрами, потому что в большинстве случаев все-таки будет осуществляться поддержка именно строительных компаний, а не тех предприятий и домов, которые уже введены в эксплуатацию. Пользоваться объектами сейчас будет невозможно, а платить ежемесячно надо. Хотелось бы, конечно, видеть эту ситуацию как стагнирующую по показателям. Я не вижу здесь роста».
За 2021 год в столице средняя цена жилья в новостройках выросла более чем на 40% и почти достигла 270 тыс. руб. за квадратный метр, подсчитали аналитики Единого ресурса застройщиков. А с начала февраля этого года показатель в Москве и Санкт-Петербурге прибавил еще 2%. Из-за роста цен на жилье ставка даже в 6,5% не была достаточно выгодной. Как отреагирует заемщик на новые условия госпрограммы тем более непонятно, рассуждает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин:
«Потребность в таких программах есть всегда. Но пока прогнозировать конъюнктуру ставок банковского рынка даже на среднесрочную перспективу очень трудно. Спрос на недвижимость, как и на ипотеку, зависит от стоимости, и на текущий момент здесь тоже полнейшая неопределенность. Последние два года льготные программы очень сильно перегрели рынок, и, соответственно, цена, если измерять в средних зарплатах, запредельно высокая. Сейчас нужна некая пауза и застройщикам, и банкам, и клиентам, чтобы нащупать почву под ногами».
Собеседники “Ъ FM” обращают внимание на горизонт новых условий льготной ипотеки — ставка и лимит будут действовать всего три месяца. А дальше, как выразился вице-премьер Хуснуллин, госпрограмму станут «докручивать по мере того, как будет наполняться ипотечный портфель». Для заемщиков, которые собираются взять на себя кредитные обязательства на десятилетия, это не слишком позитивный сигнал.