Рынок жилой недвижимости Петербурга впервые за последние несколько лет переживает период стагнации. На нем установилось равновесие спроса и предложения, что значительно замедлило рост цен практически во всех сегментах рынка. В долгосрочной перспективе жилье продолжит дорожать. Но специалисты уверены, что период сверхприбылей на рынке недвижимости, когда за год квартиры росли в цене на 40-50%, закончился.
Первыми о стагнации на рынке жилой недвижимости заговорили риэлтеры, занимающиеся продажами жилья на вторичном рынке, — здесь цены замедлили рост еще в начале лета. В третьем квартале активность покупателей резко упала. Спрос стал смещаться на окраины и за городскую черту: в его географии лидируют Ленобласть, Невский и Калининский районы. В результате продавцы квартир тоже вынуждены были умерить свои аппетиты, — в августе-сентябре цены предложений перестали расти, а в отдельных случаях даже заметно снизились. Так, после того как спрос на 1-комнатные квартиры (особенно дорогие) уменьшился, по отдельным их типам средняя цена предложения к осени понизилась на $1,5-2 тыс.
В течение всего лета и начала осени средняя цена заключенных сделок на вторичном рынке колебалась в диапазоне $1100-1140 за квадратный метр. Интерес покупателей к "старинному" фонду практически пропал. Доминирующую долю сделок (до 35%) составляют хрущевки и "старая панель". Риэлтеры отмечают, что хорошо продаются квартиры в кирпичных домах разных лет постройки. И, хотя с конца октября на вторичном рынке началась постепенная активизация, цена сделок продолжает оставаться ниже среднерыночной цены предложения на 4-6%.
Анализ изменения цен по районам показывает, что с начала года квадратный метр практически не подорожал в Центральном и Адмиралтейском районах. Незначительно подорожал Невский район (в предыдущий период стоимость квадратного метра там достигла уровня цен Московского района).
К осени стабилизацию цен на своем рынке зафиксировали и застройщики. С начала года средняя цена на жилье массового спроса увеличилась на 28% и к октябрю достигла в кирпичных и кирпично-монолитных домах $986 за квадратный метр, в панельных — $920 за квадратный метр. В сентябре рост среднерыночной цены в сегменте массового спроса составил 1%. Предпосылок для более резких скачков нет, так как предложение строящегося жилья продолжает увеличиваться. Причем особенно резкий рост был зафиксирован в третьем квартале текущего года, когда на рынке оказались объекты, землю под которые застройщики успели получить незадолго до окончания работы ИТК. Таким образом, объем жилья, находящегося в продаже, за год увеличился почти на 30%. А ежемесячный объем сделок в августе-сентябре оценивается на уровне $130-150 млн.
Поступление на рынок готовых квартир продлится еще около полугода. При этом в структуре предложения доля кирпично-монолитных домов составляет почти две трети. Сократились доли реконструкции и малоэтажного строительства, а также панельного жилья. Вновь заметно активизировалось строительство в Приморском районе, который сохраняет первое место по объему предложения. Выборгский район снова вышел на второе место, на третьем месте Московский район, на четвертом — Калининский. Соотношение 1-2-3-комнатных квартир сохранилось на уровне 50-30-20%. Основным источником финансирования для строителей по-прежнему выступают средства дольщиков, что заставляет их на начальном этапе строительства предлагать квартиры на 4-6%, а то и на 10% дешевле, чем в среднем по рынку. Еще одна особенность этого года в том, что доля элитных проектов стала необычайно велика. Причем многие из них как будто сошли с конвейера. Сходные планировки и основные характеристики таких комплексов уничтожили ореол эксклюзивности вокруг этого сегмента. Как результат — в районах массовой застройки цена "элитки" снизилась до уровня жилья бизнес-класса.
В своих долгосрочных прогнозах риэлтеры и застройщики единодушны: жилье в Петербурге будет дорожать. Правда, делать это оно будет гораздо менее бодрыми темпами, чем в прошлом году. По мнению специалистов, до конца текущего года цены как на первичном, так и на вторичном рынке будут увеличиваться на 1-1,5% в месяц с возможными скачками в отдельные месяцы до 2%.
Застройщики рост цен в перспективе связывают с новой политикой в области градостроения. В частности, с переходом к практике проведения торгов по так называемому короткому пакету. Среди других причин называются монополизация петербургского рынка строительных материалов и приход на петербургский рынок московских компаний, а также поборы со стороны чиновников. Повышение ценового фона обусловлено и тем, что город практически не строит социальное жилье, утверждает директор "Союзпетростроя" Лев Каплан.
По мнению заместителя генерального директора АН "Колвэй" Александра Перфильева, на вторичном рынке типового жилья период стагнации продлится несколько месяцев. "Сейчас у покупателей появилась возможность большего выбора и торга. Затем начнется подорожание жилья, примерно на один процент в месяц", — отмечает он. В связи с этим генеральный директор АН "Адвекс-центр" Марианна Верещага считает, что именно сейчас сложилась очень удобная ситуация для тех, кто хочет поменять жилье: к Новому году качественные квартиры на вторичном рынке подорожают процентов на пять, а типовому жилью, устаревшему морально и физически, придется "подвинуться".
Что касается более долгосрочных прогнозов, то, как заявил недавно вице-спикер Госдумы Георгий Боос, комментируя перспективы пакета законов об ипотечном кредитовании, окончательная стабилизация цен на жилье в России произойдет не раньше 2007 года. Он отметил, что средняя цена на российское жилье в 2003 году выросла на 16%. По его мнению, это результат сговора и диктата монополистов. Так, на подключение к коммуникациям (тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и канализация) приходится почти 25% стоимости жилья. "Рынок распределения земельных участков под застройку в стране фактически отсутствует, действует монопольно-коррупционная схема, и поэтому предложение не поспевает за спросом", — заявил господин Боос. В ближайшие два года, убежден вице-спикер, ситуация на рынке кардинально не изменится.
ИРИНА КРАВЦОВА