Несмотря на обилие рекламы схем приобретения квартир в рассрочку с использованием ипотечных кредитов или участия в жилищно-строительных кооперативах, доля таких сделок на рынке Петербурга крайне мала. Львиная часть жилья продается по принципу долевого строительства, а посему именно рассрочка авансовых платежей, придуманная строителями для привлечения дольщиков, пока опережает по популярности все прочие финансовые инструменты.
"Есть два классических способа вселиться в жилье, за которое еще полностью не выплачено: ипотека и жилищный кооператив. Но ни тот, ни другой по большому счету не работают. И, хотя эти инструменты развиваются, доля сделок с их использованием несравнима ни с объемом вторичного рынка, ни с числом продаж строящихся квартир по договорам долевого участия", — считает руководитель отдела маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Николай Пашков. Тем не менее интерес потенциальных покупателей к этим инструментам все возрастает. Причем с легкой руки российского президента, провозгласившего именно развитие ипотечного кредитования панацеей от замучившего общество квартирного вопроса, ипотекой граждане интересуются особенно живо.
Согласно исследованиям компании "Той-опинион", проведенным по заказу "Адвекс-РОССТРО", год назад на получение банковского ипотечного кредита рассчитывали 38% петербуржцев, подумывающих о покупке жилья в рассрочку. Но от приобретения жилья в кредит горожан удерживала неуверенность в стабильном доходе на протяжении всего этапа рассрочки и высокие банковские проценты. Всего же в прошлом году 51% петербургских семей выразили желание сменить существующие жилищные условия, и 44% опрошенных признались, что рассматривают потенциальную возможность приобретения жилья в рассрочку.
В этом году на рынке отмечалось незначительное увеличение количества сделок с привлечением ипотечных кредитов. Но, хотя интерес к ним со стороны покупателей огромен, их количество до сих пор исчисляется единицами. Основным спросом среди тех, кто все же решился взять кредит, пользуются недорогие семейные двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью до $100 тыс. А доля кредита, как правило, составляет небольшую часть от общей стоимости приобретаемого жилья, — остальную семья уплачивает из средств, полученных от продажи уже имеющейся недвижимости.
При этом о предоставлении кредитов на покупку жилья в Петербурге уже успели заявить около 30 банков. Наиболее активные попытки развивать это направление предпринимают Городской ипотечный банк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, ВТБ, ПСБ, НРБ и Балтийский банк. Чтобы покупатель не запутался в многообразии предлагаемых банками ипотечных программ, на помощь к нему спешат риэлтеры, в свою очередь кровно заинтересованные в увеличении количества сделок с недвижимостью. Многие из них предлагают потенциальным покупателям параллельно с подбором подходящего варианта жилья помощь в выборе и получении такого кредита. Чаще всего эта услуга "условно бесплатна", то есть включена в стоимость подбора нужного варианта. И некоторые участники рынка не исключают, что с развитием ипотечного кредитования спрос именно на такие услуги будет расти. В связи с этим при Ассоциации риэлтеров Петербурга, например, с января будет запущена программа подготовки ипотечных брокеров для специализированных отделов агентств недвижимости.
Основной работой ипотечных брокеров станет оказание клиентам помощи в выборе банка, кредитного продукта и подготовке документов для получения займа на приобретение жилья. По мнению риэлтеров, это поможет покупателям экономить от $500 до $5 тыс. на каждой сделке — в зависимости от размеров и длительности погашения кредита, процентной ставки и т. д. По замыслу разработчиков программы, работа ипотечного брокера будет отделена от деятельности риэлтеров компании, осуществляющих подбор жилья и, соответственно, вознаграждение он будет получать только в случае, если его клиент успешно получит ипотечный кредит.
Впрочем, на первых порах рассчитывать на большие комиссионные свежеиспеченным ипотечным брокерам, по-видимому, не придется. "Потенциальный интерес к ипотеке огромен: люди приходят, спрашивают, но заключенных сделок через ипотеку — единицы. Когда люди начинают разбираться и считать деньги, выяснять условия, энтузиазм у них, прямо скажем, значительно уменьшается. И причин тому несколько. Прежде всего отпугивает заемщиков неадекватность банковских требований реалиям нашей жизни: строгие требования к размерам официального дохода, высокие процентные ставки. А также некоторые нюансы вторичного рынка", — констатирует руководитель отдела маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Николай Пашков. При этом к "нюансам" он относит стойкое предубеждение, которое многие продавцы квартир питают к безналичным расчетам, и их нежелание декларировать полную стоимость своего жилья.
Кроме того, большинство покупателей считают нерациональным ввязываться в ипотеку под большие проценты при покупке однокомнатной квартиры, в таком случае они обычно предпочитают "продать что-нибудь ненужное" (например, комнату в коммуналке), а остальные деньги занять у друзей или изъять из собственного бизнеса. Об ипотечном кредите люди задумываются, если речь идет о приобретении двух-трехкомнатной квартиры, а такое жилье на вторичном рынке обычно продается семьями, которые разъезжаются. В дело включаются сложные обменные цепочки, что существенно усложняет сделку и не всегда позволяет довести ее до конца. "Вот и получается, что людей, получивших подтверждение банков на получение кредита и квалифицированных как заемщики, больше, нежели самих сделок", — объясняет господин Пашков.
Сейчас в Петербурге, по оценкам специалистов строительных и риэлтерских компаний, доля сделок по покупке недвижимости с привлечением банковских кредитов составляет около 10% (включая беззалоговые кредиты на неотложные нужды). Однако, хотя удельный вес ипотечного кредитования в общем числе сделок растет, это происходит не за счет увеличения их количества, а за счет сокращения объемов операций с недвижимостью. По мнению специалистов, развитие ипотечного кредитования, как и развитие рынка жилой недвижимости, упирается в низкую платежеспособность населения и каких-то радикальных изменений ожидать не приходится.
Накопительные жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — это более дешевые деньги на более длительные сроки. Участвуя в ЖСК, пайщики получают недостающую им сумму не в виде коммерческого кредита, а в виде беспроцентной некоммерческой ссуды. После вступления пайщика в кооператив и уплаты им паевых взносов в размере 50% от стоимости жилья приобретается интересующий его объект недвижимости, который оформляется в собственность кооператива. Пайщик с семьей имеет право проживать в этой квартире по договору найма. По выплате всех паевых, членских и иных взносов пайщику выдается справка об их уплате, которая регистрируется в ГБР, после чего пайщик становится собственником и выбывает из кооператива.
В некоторых случаях ЖСК после внесения пайщиком начального взноса выступают в качестве поручителей по банковскому кредиту. При классической же схеме средства на покупку жилья формируются из взносов пайщиков. Но и в таком случае возможны различные нюансы, в зависимости от экономической модели кооператива.
По словам исполнительного директора Межрегиональной федерации жилищных кооперативов Александра Самарцева, сейчас в Петербурге действуют три разновидности ЖСК, различающиеся в первую очередь по надежности и срокам исполнения обязательств перед пайщиками. Корреспонденту Ъ он обрисовал их следующим образом: "Первая модель — это чистая пирамида, не просчитанная абсолютно. Вторая, наиболее распространенная, работает по принципу живой очереди на получение ссуды, в которую попадают пайщики, накопившие половину стоимости жилья и получающие вторую половину по мере поступления денежных средств в общую кассу. Недостаток этой модели в том, что кооператив не несет перед пайщиком обязательств по срокам предоставления жилья: когда подойдет очередь, тогда и купят. Третья модель легла в основу законопроекта о деятельности ЖСК, рассматриваемого сейчас Госдумой, — она подразумевает сбалансированные режимы и индивидуальные жилищные планы. Согласно данной схеме каждому этапу накопления соответствует свой срок выплат. Покончив с накопительной частью, пайщик вселяется в квартиру и за определенный срок должен погасить ссуду, которую получил от других членов кооператива".
Интересно, что кооперативам, чья деятельность не регламентирована законом, наши люди симпатизируют больше, чем банкам. Так, за прошлый год петербургские ЖСК привлекли более 500 пайщиков, в то время как за 2001-2003 годы в нашем городе было выдано всего 400 ипотечных кредитов. При этом результаты работы ЖСК зависят в первую очередь от порядочности и профессионализма учредителей, а участие в нем сопряжено для пайщика с большим риском потерять свои деньги. С другой стороны, в ЖСК никто не заставляет пайщиков официально подтверждать свой доход. В основном через ЖСК приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры, половина из которых — в строящихся домах и половина — на рынке готового жилья.