Коттеджный бум уходит в прошлое

По сравнению с прошлым годом рост цен на загородную недвижимость замедлился, и в итоге его годовой показатель еле дотягивает до 30%. Максимальный рост отмечен на коттеджи в зоне до 30 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Дмитровскому шоссе.

Тенденции уходящего года

Коттеджный бум, которым Московская область была охвачена в последние годы, в 2004 году пошел на спад. С 2002 по 2004 год число коттеджных поселков увеличилось в пять раз и достигло 250; только в прошлом году на рынок было выведено около 100 организованных поселков. Правда, речь идет не только о готовых поселках — в лучшем случае они составляют четвертую часть от общего числа, а о тех, где только начаты земляные работы, а участки выставлены на продажу с подрядами на строительство домов или без них. По словам Алексея Аверьянова, директора департамента загородной недвижимости Vesco Realty, в будущем столь масштабного вывода новых проектов на рынок не предвидится. К тому же изменились требования к коттеджным поселкам. Застройщики оценили предпочтения покупателей и перестали возводить однотипные поселки.

Тенденцией года стал резкий рост популярности Дмитровского направления, что в первую очередь связано с увеличением интереса к коттеджам на воде и вблизи горнолыжных трасс. Рост цен на коттеджи в этом направлении был сопоставим с ростом цен на недвижимость на Рублево-Успенским шоссе.

В 2004 году снизились темпы продаж коттеджей, построенных вдоль Новорижского шоссе. Главная причина — слишком большой объем предложений.

По данным компании Paul`s Yard, в этом году оживилось коттеджное строительство в зоне далее 30 км от МКАД. Спрос на поселки экономкласса был всегда, но если раньше застройщики концентрировали усилия на дорогих поселках, приносящих максимальную прибыль, то теперь обратили свое внимание и на отдаленные от столицы участки, где строят недорогие дома.

Коттеджные поселки 2004 года

В 2004 году завершается строительство целого ряда коттеджных поселков. Среди наиболее интересных — несколько поселков на Рублево-Успенском шоссе. Поселок Романово-2, расположенный в 15 км от МКАД на площади 7 га, включает 26 домов площадью 430-1100 кв. м на участках 20-97 соток. Цена предложения, включающего стоимость дома и земли,— $1,1-2,3 млн. В поселке Горки-22 (16 км от МКАД) освоено 29 участков площадью 17-33 сотки с домами от 360 до 500 кв. м. Цена — $1,18-1,34 млн. Поселок Корабельные Сосны (27 км от МКАД) состоит из 25 домов (550-600 кв. м на участках по 30 соток). В цену — $2 млн — входит стоимость земли.

Порядок цен в поселках, вводимых в строй по Калужскому шоссе, иной. В поселке Альпийская Деревня (10 км от МКАД) за $850 тыс. можно приобрести дом площадью 360-450 кв. м на участке 22-24 сотки. В поселке Стародачное (24 км от МКАД) 31 участок (20-50 соток) с домами от 280 до 400 кв. м, цены — до $800 тыс. По Новорижскому шоссе среди новых поселков — Третья Охота (9 км от МКАД). Он состоит из участков площадью от 14,5 сотки до гектара. Площадь домов — 235-840 кв. м. Самый дешевый дом стоит $500 тыс. В Павлово (17 км от МКАД) насчитывается 200 домов площадью 400-600 кв. м, возведенных на участках 20-70 соток. Предложения, включающие дом и землю, колеблются в цене от $700 тыс. до $1,4 млн.

Вторичный рынок

На вторичном рынке рост цен на загородные дома был меньше, чем на первичном, и по итогам года составил не больше 20%. И это не случайно. Значительное количество предложений составляли устаревшие проекты или дома в общем неплохие, но расположенные на крохотных, по современным меркам, участках (12-15 соток). По мнению экспертов, спрос на такого рода предложения очень ограничен, к тому же цены, назначаемые за них, далеко не всегда соответствовали качеству товара. По информации компании "Терра", вторичный рынок представлен в основном домами, построенными пять и более лет назад. Многие из них морально устарели, а проекты, по которым они возводились, не соответствуют требованиям сегодняшних клиентов. Кирпичные коробки высотой в три-четыре уровня, особняки с башнями и различными, не оправданными в загородном строительстве изысками архитектуры, общей площадью больше 600 кв. м, по нескольку лет не могут найти покупателей. А собственники, наслышавшись о растущих ценах на загородную недвижимость, пересматривать цены не хотят. В результате на рынке зависло несколько сотен домов, затраты на строительство которых вряд ли удастся компенсировать. Хозяева таких объектов продолжают надеяться на чудо — появление "своего" покупателя и пополняют растущую базу предложений вторичного рынка. По Рублево-Успенскому шоссе такие дома есть в Жуковке (7 км от МКАД), Горках-1 (15 км), в Горышкине (27 км); по Волоколамскому шоссе — в Снегирях (25 км от МКАД); по Новорижскому шоссе — в Николо-Урюпине (15 км), Ново-Ракове (46 км), а также по другим направлениям. Интересные предложения на вторичном рынке — дело случая. Чаще всего это инвестиционные проекты, в которые вложились частные лица с целью заработать. В отличие от частных домов, возведенных в соответствии со вкусами их владельцев и тенденциями прошлых лет, это чисто коммерческие проекты, на которых люди изначально планировали заработать 30-50%. Поэтому при их строительстве учитывалось множество факторов: направление, расстояние от Москвы, площадь участка, оптимальная площадь дома; выбирался современный, но не слишком модный проект. По мнению риэлтеров, как раз за счет таких предложений главным образом и росли цены на вторичном рынке загородной недвижимости.