ООО «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет») построит новые дома в двух кварталах Колпино на 85,5 тыс. и 20,3 тыс. кв. м в рамках программы развития застроенных территорий. Планы строительства были согласованы на последнем заседании Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга под председательством вице-губернатора Николая Линченко. Для ускорения реализации программ реновации ветхого жилья городу еще предстоит привести местное законодательство к нормам федерального, констатируют эксперты, но даже с учетом разрабатываемого петербургского законопроекта о комплексном развитии территорий многие трудности потенциальных инвесторов остаются неразрешенными.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Оператор городской программы «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга», компания «СПб Реновация», планирует начать в 2022 году строительство четвертой очереди жилого комплекса «Новое Колпино» в квартале Красный Кирпичник Колпинского района Санкт-Петербурга. Общая жилая площадь объекта составит 85,5 тыс. кв. м. В рамках этой очереди предусмотрена школа на 825 мест и детский сад на 220 мест. В квартале Красный Кирпичник уже возведены две очереди, ведется строительство третьей. Расселено 4,4 тыс. из 23,3 тыс. кв. м ветхого жилья.
Второй проект по программе реновации, получивший согласование, находится в квартале Колпино 10 в центре Колпино. Это последний дом в рамках жилого комплекса «Астрид», его площадь составит 20,3 тыс. кв. м. После окончания его строительства обновление квартала будет полностью завершено. Всего в Колпино 10 под реновацию были определены 22 дома, все они расселены и снесены. Из ветхого жилья переселены 84 семьи собственников (196 человек) и шесть семей нанимателей (17 человек).
В программу «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга» входит 32 квартала. Инвесторы определены в отношении 23 кварталов, один из которых развивает ООО «Воин-В», а остальные 22 — ООО «СПб Реновация». По оценкам экспертов, программа реновации до сих пор выполнена только на 10%.
Стимулом для реновации ветхого жилья в Петербурге призван стать новый закон о комплексном развитии территории, проект которого был разработан комитетом по строительству Петербурга для реализации в городе федерального законодательства о реновации. Федеральный закон 494-ФЗ был принят в конце 2020 года. Он дает право как местной, так и федеральной власти инициировать так называемое комплексное развитие территорий (КРТ). Под этим термином понимается снос старых домов и строительство на их месте новых. Изначально подразумевалось, что речь будет идти о хрущевках и других домах первых массовых серий. Но в итоге федеральный закон разрешил сносить вообще любые дома на усмотрение самих регионов.
«Комплексное развитие территории жилой застройки в Санкт-Петербурге осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и построены в период индустриального домостроения 1957–1970 годов, постройки типа хрущевки панельные»,— говорится в пояснительной записке к петербургскому законопроекту о КРТ. По замыслу разработчиков закона, городские власти с помощью жителей будут выявлять кварталы, где можно внедрить программу комплексного развития территорий. Если на общем собрании две трети собственников выскажутся «за», дом может претендовать на то, чтобы попасть в программу. Как сообщили в пресс-службе комитета по строительству, в настоящий момент законопроект дорабатывается, а затем он будет направлен в Законодательное собрание Санкт-Петербурга.
По мнению Максима Алексеева, юриста практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры», без подведения необходимой законодательной и подзаконной нормативной базы ни один регион и ни один инвестор не смогут реализовать общие нормы законодательства о КРТ. Кроме этого, полагает эксперт, реализации программ КРТ предшествует работа по корректировке документации градостроительного зонирования с целью определения границ территорий будущего развития, что также не способствует принятию более оперативных решений в плане реализации КРТ, а потенциальные инвесторы вынуждены проходить дополнительные административные процедуры.
«Для реновации застроенных территорий требуется не только наличие финансового обеспечения и технических возможностей — это довольно сложные с инженерной точки зрения процессы, требующие согласования с большим количеством надзорных органов. А еще предположу, что одна из основных причин — невозможность получить согласие на переезд от жителей ветхих домов»,— говорит управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин.
Еще одна проблема, по словам господина Федюкина, состоит в том, что программа подразумевает расселение жителей попавшего под реновацию жилого фонда в пределах той же территории, где находилось жилье. «Но в короткие сроки это сложно выполнимая задача,— добавляет эксперт,— так как поиск земельных участков под строительство сопрягается с дальнейшим смещением других объектов, собственники которых не всегда могут идти на уступки».