Бизнес на выживание

С повышением ставки по ипотеке на новостройки эксперты в Сибири не ожидают роста спроса. Ситуация на первичном рынке, по сравнению с «истеричным ажиотажем» в конце февраля – начале марта, сегодня оценивается как умеренная и поддерживается за счет ранее одобренных заявок по прежним условиям кредитования. Но не исключено, что уже через месяц застройщики столкнутся со снижением числа покупателей жилья и прибыли. Для того чтобы оставаться на плаву, они будут вынуждены предоставлять значительный дисконт на жилье, считают эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ставки по семейной, сельской и дальневосточной ипотекам сохранены на прежнем уровне, сообщило правительство РФ 23 марта. Ставки по льготной ипотеке на новостройки повышены с семи до 12% годовых, при этом изменились лимиты по программе. Для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти лимит увеличен до 12 млн руб., для других российских регионов — до 6 млн руб. Новые условия по льготной ипотеке на новостройки будут действовать до 1 июля 2022 года (до момента, на который пока намечено окончание льготной программы на новостройки) в тестовом режиме.

Льготная ипотека под 12% слишком дорогая для россиян, говорит аналитик компании «Фридом финанс» Владимир Чернов. По его словам, застройщики столкнутся со снижением спроса и прибыли уже в следующем месяце. Для того чтобы оставаться на плаву, они будут вынуждены предоставлять значительный дисконт на жилье, а учитывая стремительный рост цен на строительные материалы, игроки рынка могут понести очень серьезные убытки, предупреждает эксперт.

Прежде всего сократится инвестиционный спрос на первичном рынке, считает генеральный директор красноярского агентства недвижимости ООО «Гранта» Алексей Анучин. «На первичном рынке под льготную ипотеку 12% будут единичные сделки „для себя“, потому что этот уровень ставки соответствует тому, что был до 24 февраля на вторичном рынке. При этом стоимость квадратного метра в новостройках будет выше»,— отмечает он.

Ряд экспертов в то же время считает, что новая ставка поможет поддержать рынок. Покупатели, которые отложили сделки из-за экономической нестабильности, могут сейчас принять решение о покупке жилья. Значимым фактором является повышение максимальной суммы кредита для Сибири до 6 млн руб. «Это позитивный сигнал, которого ждали участники рынка недвижимости. Заградительные ставки по ипотеке значительно ограничивали покупательскую способность россиян, при этом возможность воспользоваться программами с господдержкой есть далеко не у каждого покупателя. Тем не менее банки отмечали значительный рост доли выдачи ипотеки с господдержкой до 50–80%. Благодаря повышению кредитных лимитов и ставки в 12% (нижняя граница уровней 2014–2015 годов) ипотечный рынок сможет возродиться и поддержать умеренный спрос. По нашим оценкам, это адекватная поддержка со стороны властей по отношению как к россиянам, так и к застройщикам»,— считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

Девелоперы, в свою очередь, считают, что льготной ипотеки будет недостаточно для поддержки рынка. «Эта ставка скажется на покупательской способности, она почти в два раза больше той, что у нас была. Мы посчитали, насколько должна увеличиться стоимость квартиры и квадратного метра жилья при условии обновленных ежемесячных платежей по жилищному кредитованию, — разница колоссальная, и как поведет себя рынок — сказать сложно. Надо понимать, что одной ставкой рынок не поддержишь, должны быть приняты и другие меры регулирования, в том числе на материалы, определяющие себестоимость строительства. Сегодня ставка оторвана от чего-либо. Если рост стоимости жилья будет продолжаться, то и эта ставка не удержит покупательскую способность, люди попросту не осилят рыночные цены»,— подчеркивает исполнительный директор УК «Группа Мета» Елена Астахова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Таким решением может стать субсидирование ставки проектного финансирования для застройщиков, считает вице-президент Российского союза строителей, координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко. «Чтобы новые проекты на первичном рынке не останавливались, необходимо решить вопрос по субсидированию процентной ставки по проектному финансированию, а также чтобы банки пересчитали требования к начальному участию застройщиков: сейчас они очень высокие — 30% и более, так как банки исходят из пессимистического сценария развития рынка. Но это нереализуемое сегодня условие, и оно останавливает застройщиков от новых проектов, в какой-то момент может образоваться дефицит строящегося жилья. Кроме этого, есть вопрос по ограничению срока льготной ипотеки — речь идет про два месяца, а что будет дальше — неясно, нужны более стабильные финансовые инструменты»,— пояснил он.

Резкое падение спроса, а вместе с тем и падение средних цен рынка новостроек случится через три–пять месяцев, считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «Вторичный рынок жилья „просядет“ еще раньше, хотя часть потребителей „перетечет“ на него и будет некоторым образом сдерживать падение цен. Мне часто говорят, что цены на рынке нового жилья не падают никогда, я отвечаю: посмотрите, что было в 1998 и 2008 годах. Сейчас будет страшнее и необратимее»,— считает спикер.

Спрос уперся в цены

Пока падения цен на новостройки не случилось, в начале марта стоимость жилья в этом сегменте росла: за месяц (с февраля по март), по данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м в Сибири выросла на 5,4%, сильнее всего квартиры подорожали в Иркутской (+18,7%) и Кемеровской (13,2%) областях.

«После начала специальной военной операции в Украине спрос носит истерический характер, основу сделки составляют клиенты, которыми были получены одобрения банков по прежним условиям. Сбербанк до конца марта пообещал выдать ипотечные кредиты по ранее согласованным ставкам, а на него приходится львиная доля наших клиентов — более 70%»,— комментирует Алексей Анучин.

Рост цен обусловлен также высокой ключевой ставкой (28 февраля ЦБ повысил ключевую ставку до рекордных 20%), а также стоимостью привозных материалов, говорит коммерческий директор иркутской компании «Хрустальный девелопмент» Кристина Яковенко. В то же время, анализируя текущие условия экономики, часть застройщиков старается найти выход, не повышая цены на жилье, спрос на которое может сократиться уже в апреле. «Девелоперы начали пересматривать используемые материалы в своих проектах. Мы тоже вносим коррективы — уходим от европейского клинкера, заменяем фиброцементные панели на аналоги. О приостановке или заморозке новых проектов речи нет»,— добавляет госпожа Яковенко.

Если в начале марта спрос на первичном рынке эксперты оценивали как умеренный, то уже к середине месяца он стал падать. По данным «Авито недвижимости», к середине марта наблюдалось снижение интереса к покупке квартир в новостройках в большинстве регионов Сибири по сравнению с началом 2022 года. Количество новых объектов, выставленных на продажу на сервисе, также снизилось в большинстве регионов Сибири: Алтайском крае (–33%), Красноярском крае (–20%), Республике Алтай (–16%), Омской (–15%), Иркутской (–3%) и Кемеровской (–2%) областях. Рост количества предложений на рынке наблюдался в Республике Тыва (+60%), Хакасии (+30%), Томской (+22%) и Новосибирской областях (+9%).

В большинстве регионов выбор на первичном рынке значительно меньше, чем на вторичном, подтвердили в ЦИАН.

Прогноз неблагоприятный

Высокие проценты на проектное финансирование (более 20% в марте вместо 16% в феврале 2022 года), прекращение действия льготной ипотеки под 6%, которая была его драйвером в последний год, а также рост цен на строительство и издержки застройщиков могут привести к сокращению числа новых проектов, полагают эксперты.

В Новосибирской области, как сообщил и. о. министра строительства Алексей Колмаков, на время принятия федеральным центром решений по поддержке отрасли ряд застройщиков приостановил реализацию новых проектов. «Застройщики взяли паузу, чтобы определиться с финансами и возможностями дальнейшей работы. Проекты, которые начаты, будут доведены до конца в полном объеме»,— пояснил он.

Доля предпринимателей, оценивающих финансовое положение своей компании как плохое, в России в марте по сравнению с январем 2022 года выросла с 22 до 40%, следует из опроса аналитического центра НАФИ. «Едва справившись с экономическими затруднениями, вызванными пандемией, российские предприниматели вновь столкнулись с финансовыми проблемами — вполне понятно, почему их ожидания на ближайшую перспективу пока носят негативный характер»,— пояснил заместитель генерального директора аналитического центра НАФИ Тимур Аймалетдинов.

Между тем в России рассматривается решение о заморозке пополнения реестра проблемных объектов. В этот реестр попадают либо при задержке завершения строительства жилья или передачи ключей от квартир дольщикам более чем на полгода (сейчас там более 700 объектов от примерно 330 компаний по всей стране), либо в случае введения в отношении застройщика банкротных процедур (свыше 1,4 тыс. объектов от 520 застройщиков). Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева говорит, что невключение проблемных объектов в реестр, с одной стороны, может быть правильным, но за ними нужен дополнительный контроль, чтобы власти могли следить, действительно ли застройщики смогут завершить объект. «В первую очередь надо спасать объекты, которые уже в высокой степени готовности»,— говорит она. Однако, по ее словам, в случае когда застройщик находится в предбанкротном состоянии, мораторий на включение в реестр может быть бессмысленным — это просто затянет проблему.

Лолита Белова