Часть квартир в новостройках уральской столицы сняты с продажи. Как отмечают эксперты рынка недвижимости, это связано не с тем, что застройщики намерены заморозить свои стройки, а с их планами переоценить свои затраты. Снятие объектов повлияло на рост цен. Участники рынка отмечают, что в связи с изменившимися условиями льготного кредитования покупателей стало меньше, а спрос сместился на квартиры в высокой стадии готовности. Девелоперы говорят, что продать дом на стадии котлована может оказаться невыгодным, в связи с этим компаниям приходится менять бизнес-модель.
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
В марте на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга насчитывается около 32 тыс. непроданных квартир. Как заявила президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Илона Соболева, часть объектов девелоперы сняли с продажи. «Во-первых, в истории рынка недвижимости я такое не припомню, во-вторых, надеюсь, что такое не повторится. На март 2022 года в Екатеринбурге строится 3,2 млн кв.м жилья. Из этого объема не проданы 33 тыс. квартир, из них в открытой экспозиции около 15 тыс. квартир (в феврале таких квартир было 18 тыс.— «Ъ-Урал»)»,— заявила госпожа Соболева.
Она отметила, что такие решения девелоперов не связаны с тем, что застройщики планируют заморозить строительство объектов. Как рассказали в УПН, некоторые застройщики скрыли часть объектов из прайсов, либо остановили бронирование на некоторое время для того, чтобы переоценить свои затраты, изменить цены и понять, куда двигаться дальше в изменившихся условиях.
Но снятие большого количества квартир с продажи привело к росту цен. «На новостройках мы видим рост цен от 3 до 30% на некоторые жилые объекты»,— отметила Илона Соболева. Так, цена 1 кв.м на первичном рынке Екатеринбурга составляет около 120 тыс. руб., на вторичном — около 98 тыс. руб. По данным УПН, за последние четыре недели на вторичном рынке показатель вырос на 0,8%, с начала года — на 4,8%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 19,8%. На первичном рынке за год цены выросли в среднем на 27%.
Среди опрошенных «Ъ-Урал» крупных девелоперских компаний (ПИК, «Брусника», ЛСР, «УГМК-Застройщик», «Астра», «Атомстройкомплекс»), которые работают на уральском рынке, никто не подтвердил, что снял с продажи уже выведенные объекты. Но заявили, что в изменившихся условиях поменяли подход к реализации объектов.
«Мы приостановили вывод на рынок ряда лотов,— рассказал «Ъ-Урал» директор по продажам «Брусники» Максим Молодцов.— Это решение обусловлено переходом на новую бизнес-модель. Она подразумевает более позднее открытие продаж и смещение основного объема сделок на второй год строительства, когда себестоимость проекта сформирована».
В «Атомстройкомплексе» заявили, что компания не открывает продажи на весь дом целиком, а максимум — 35–45% квартир от дома на старте продаж. «Далее добавляем в продажу квартиры партиями — это как раз позволяет нам непрерывно отслеживать инфляцию, изменения себестоимости строительства, а также спроса и предложения на рынке недвижимости. Благодаря постоянному контролю этих параметров мы гарантируем, что дома будут построены в срок, а все проектные решения реализованы в полном объеме»,— прокомментировал «Ъ-Урал» коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов.
Илона Соболева отметила, что покупателей на рынке жилья стало меньше, а их поведение изменилось. Так, по данным эксперта, спрос сместился в сторону тех объектов, срок готовности которых находится в достаточно высокой стадии. «Я думаю, эта тенденция будет продолжаться. Сейчас, скорее всего, покупатели будут отдавать предпочтение тем жилым комплексам, которые вот-вот будут сдаваться»,— рассказала госпожа Соболева. С ней согласились и представители девелоперских компаний. «Учитывая прогноз по инфляции и текущую неопределенность, распродавать дом на котловане не кажется разумной идеей»,— отметил господин Молодцов.
Несмотря на то, что спрос, по данным президента УПН, упал, заявки в банки на оформление ипотечных кредитов уже по новым процентным ставкам поступают. Напомним, ранее правительство предложило повысить ставку по программе льготной ипотеки с 7 до 12%. «Наверное, найдутся сейчас желающие взять ипотеку под 12%. У кого-то безвыходная ситуация, у кого-то найдется интересный вариант. Меня больше беспокоит, что у нас получился очень большой разрыв между льготной ипотекой и ипотекой на вторичном рынке. Фактически, ипотечные сделки на вторичном рынке встали. Спрос на льготную ипотеку, наверное, будет, но не такой большой, как в предыдущие годы,— рассказал заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.— Я считаю, что мы только года через 3–4 узнаем, кто был прав. Те, кто кинулись покупать квартиры в этот период либо те, кто решил, что лучше сейчас не дергаться и подождать, а уже потом принять решение о покупке».
«Каждый должен взвесить свои силы — 12% это не 6%. Надо посчитать: смогу ли я выплачивать тот кредит, который планирую взять. Если сможете, и квартира нужна — то ответ “да” (нужно покупать). На первичном рынке выбор достаточно большой,— отметила госпожа Соболева.— Такая процентная ставка увеличивает ежемесячный платеж по кредиту примерно на 20–30% в зависимости от суммы».
Господин Болотин считает, что ряд заемщиков будут вынуждены прибегнуть к кредитным каникулам, но волны просрочек по погашению ипотечных кредитов ждать не стоит.