В Нижегородской области пока не состоялось ни одного аукциона по комплексному развитию территории (КРТ), хотя власти в начале 2022 года обещали провести первые торги по нескольким пилотным территориям. В минграде обещают в «ближайшее время» выставить на торги две территории в Нижнем Новгороде. Источники «Ъ-Приволжье» утверждают, что в программу КРТ вошли, в частности, нерентабельные площадки, на которых не удалось расселить ветхий фонд и построить новое жилье по старым договорам развития застроенных территорий (РЗТ), поэтому программа буксует. Потенциал КРТ только в Нижнем Новгороде составляет 1,86 тыс. га. Замороженная ситуация с землеотводами может негативно отразиться на будущих объемах ввода жилья и усугубить ценовую ситуацию на первичном рынке, полагают эксперты по недвижимости.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Обещание областных властей в начале 2022 года организовать первые аукционы по аренде земельных участков в рамках КРТ пока не выполнено. В уполномоченном на проведение торгов минимущества Нижегородской области не получили ни одного пакета необходимых документов, которые готовит региональное министерство градостроительной деятельности. КРТ предусматривает комплексное создание инфраструктуры на квартальных территориях: многоквартирных домов, дорожной сети, инженерных коммуникаций и социальных объектов.
В федеральном законодательстве этот механизм появился в начале 2021 года, и весь прошлый год региональные власти готовили документацию по торгам на первые площадки. Однако, как писал «Ъ-Приволжье», на одной из первых потенциальных площадок — квартале «Красный просвещенец» 1927–1928 годов постройки, — возникли противоречия между группами жителей, и разработка проекта была отложена.
В минграде Нижегородской области сообщили, что в настоящее время утверждены разработанные мастер-планы по двум из семи пилотных территорий. Это участки в границах улиц Правды-Чонгарской, Менделеева и Большой Перекрестной, которые в «ближайшее время» могут выставить на торги.
«В регионе уже реализуется решение о комплексном развитии незастроенной территории в Новинках. Заканчивается разработка мастер-плана комплексного развития незастроенной территории в деревне Ольгино. В 2022 году планируется дополнительно разработать мастер-планы еще по девяти территориям для последующего их вовлечения в торги. В правительство поступили инициативы правообладателей начать реализацию комплексного развития трех территорий по инициативе правообладателей и трех территорий нежилой застройки. Всего планируется вовлечь в комплексное развитие 24 территории», — рассказали в министерстве, не уточнив сроки проведения самих аукционов.
По словам чиновников, важнейшая задача — заручиться поддержкой жителей, поскольку в границы развития попадает не только ветхое и аварийное жилье, но и современные постройки с уже сложившейся социальной и транспортной инфраструктурой.
Близкий к правительству собеседник полагает, что программа КРТ не движется из-за просчетов с экономикой территорий в центральной части города.
«В Нижнем Новгороде в программу комплексного развития территорий были заложены те же кварталы, которые раньше не были застроены по договорам РЗТ. Эти площадки долго простаивали, потому что застройщиков муниципалитет обязывал подготовить проекты планировки и межевания территорий, потратиться на расселение и снос старого фонда, строительство сетей и нового жилья. Инвесторы столкнулись с тем, что экономика проектов РЗТ зачастую отрицательная, в самом лучшем случае рентабельность вытягивала на 2–3%. А в условиях нынешней инфляции это априори мертвые проекты, ни один банк не возьмется их кредитовать», — отметил собеседник «Ъ-Приволжье».
Он считает, что минграду необходимо пересмотреть программу КРТ в Нижнем Новгороде и предложить застройщикам участки площадью минимум от 5 га.
В Дзержинске, по словам мэра Ивана Носкова, градостроительное развитие сдерживают городские леса. «В свое время в Дзержинске с благими намерениями совершили огромную глупость, очертив границы городских лесов. У нас это основное препятствие, с землей под застройку большие проблемы. По КРТ мы готовим документацию, но там довольно большой объем вопросов, начиная от всех коммуникаций и заканчивая расселением, и в целом заинтересованностью потенциальных инвесторов участвовать во всей этой истории. Думаю, еще минимум год у нас уйдет на подготовку», — сказал мэр.
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева напомнила, что региональные власти давно не проводят земельные аукционы, предложение участков под жилищное строительство со стороны администрации фактически отсутствует. На днях только «Дом.РФ» объявил в Нижнем Новгороде первый аукцион, предложив под КРТ прибрести в аренду 7,8 га территории бывшей военной базы на Львовской улице.
Давно сложившийся дефицит земельных участков в будущем чреват снижением объемов строящегося жилья и, соответственно, сверхнормативным ростом цен на первичном рынке. Поэтому чиновникам необходимо скорее пускать в оборот территории под застройку, полагает эксперт.
В заксобрании Нижегородской области законодательно прорабатывают идею предоставлять участки без торгов за обязательства застройщика расселять ветхий и аварийный фонд.
По оценкам властей, общая площадь потенциальных территорий под комплексное развитие в Нижнем Новгороде составляет 1,86 тыс. га. Из них 770 га относятся к зонам КРТ жилой застройки — там, где частным инвесторам придется договариваться с жителями о расселении. Общая площадь свободных участков, попадающих под КРТ, составляет свыше 560 га. Это в основном земли окраинных территорий Новинки — Ольгино, которые в областном правительстве хотят развивать через своего госзастройщика «Дирекцию по строительству».