ГК «Самолет» планирует построить 781 тыс. кв. м жилья на территории 80,5 га в Новосаратовке Всеволожского района Ленинградской области. Вчера Градостроительный совет согласовал с изменениями концепцию проекта планировки и межевания участка. Как компании-донору, финансирующему строительство проблемных объектов в регионе, инвестору согласовали превышение высотности с 12 до 18 этажей на 20% площади застройки. Эксперты считают, что в активном освоении данной локации девелоперов сдерживает не только отсутствие дорог, но и общая неопределенность с перспективами спроса на жилье.
Территория проектирования с севера ограничена лесом, с востока — линией электропередач, с юга — рекой Уткой, с запада — КАД
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Территория проектирования с севера ограничена лесом, с востока — линией электропередач, с юга — рекой Уткой, с запада — КАД
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Концепция проекта планировки и межевания новой территории в Новосаратовке разработана по заказу ГК «Самолет» компанией ООО «Генплан78». Территория проектирования находится в северной части Новосаратовки и разделена на четыре квартала. С севера она ограничена лесом, с востока — линией электропередач, с юга — рекой Уткой, с запада — КАД.
Перспективная численность населения составляет 21 тыс. человек. В связи с тем, что «Самолет» принимает участие в продолжении строительства долгостроев в Ленобласти (см. «Ъ-СПб» от 07.04.2022), Градостроительный совет региона согласовал превышение высотности с 12 до 18 этажей на 20% квартальной застройки. По мнению разработчиков проекта, это позволит разгрузить территорию, создать больше дворовых пространств и качественнее спланировать размещение социальной инфраструктуры. В частности, проектировщик предусмотрел школы на 1200 мест и 1100 мест и детские сады на 1400 мест, а также физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и спортивным залом. В четвертом квартале концепцией предусмотрен городской парк общей площадью 6,67 га.
Как ранее писал «Ъ-СПб», эксперты считают основной проблемой Новосаратовки транспортную доступность (см. «Ъ-СПб» от 20.04.2022). В представленную концепцию включены внутриквартальные проезды шириной 6 м и местные улицы с шириной полосы движения 3 м. Количество полос движения — четыре, ширина проезжей части — 12 м. Основной съезд в массив предусмотрен с восточной стороны, с дороги Колтуши —Новосаратовка, которую разрабатывает ООО «Региональное агентство транспортной инфраструктуры» (РАТИ). От этой дороги будет предусмотрено два съезда в один квартал предполагаемой застройки, два съезда во второй квартал и один перекресток со светофором. Градостроительный совет принял концепцию за основу для разработки градостроительной документации, но рекомендовал теснее увязать планировочные решения с дорогой. Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ, рекомендовал «Самолету» включиться в процесс строительства трассы Колтуши — Новосаратовка, которая ведется в рамках соглашения областной администрации и группы «ЦДС».
ООО «РАТИ» зарегистрировано 8 декабря 2014 года в Санкт-Петербурге. Единственным учредителем является АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области». В марте 2021 года между правительством Ленинградской области, РАТИ и группой «ЦДС» в лице ООО «Развитие» было заключено соглашение о взаимодействии при проектировании и строительстве автомобильной дороги общего пользования регионального значения Колтуши — Новосаратовка. Соглашением предусматривается проектирование и строительство дороги на участке от автомобильной дороги общего пользования регионального значения Санкт-Петербург — завод имени Свердлова — Всеволожск до автомобильной дороги общего пользования федерального значения Р-21 «Кола». РАТИ выступает техническим заказчиком разработки документации по планировке территории и проектной документации дороги Колтуши — Новосаратовка.
По информации Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сегодня разработка проекта региональной трассы находится на заключительной стадии. «В настоящий момент разработаны основные и конструктивные проектные решения. В Федеральное дорожное агентство направлен запрос на получение технических требований и условий на примыкание к федеральной дороге Р-21 "Кола". Завершение разработки проекта планировки территории и проектной документации запланировано на июнь-июль 2022 года. Этапность и сроки начала строительства дороги будут определены позже»,— рассказали «Ъ-СПб» в Дирекции по развитию транспортной системы.
Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, считает проблему с отсутствием дорог в Новосаратовке некритичной. Главная проблема — уровень спроса на первичное жилье. «В данный момент участники рынка до конца не могут его оценить, поэтому осторожно подходят к строительству и выводу новых корпусов, многие начинают сокращать объемы ввода»,— полагает эксперт.
До сдачи первых домов на планируемом участке застройки пройдет минимум два года, предполагает Дмитрий Марков, финансовый аналитик, автор стратегий автоследования «Финам». «А к этому моменту, вероятно, ипотечные ставки и ситуация в экономике нормализуются»,— дает оптимистичный прогноз эксперт. По словам господина Маркова, проект интересен для строительства жилья эконом-класса, локация конкурентна в сравнении с другими застраивающимися территориями вокруг города. «При грамотном планировании застройщиком цен на квартиры проблем со спросом не должно возникнуть».