Возможный переезд в Северную столицу сразу нескольких крупных национальных компаний и продолжающиеся разговоры о переводе в Петербург части столичных функций обозначили новую проблему городского офисного рынка. Если системный кризис, когда офисов не хватало в принципе, уже преодолен, то теперь ощущается нехватка помещений класса А и В, рассчитанных на взыскательного арендатора, пекущегося об имидже своей компании. И, по мнению риэлтеров, в дальнейшем этот дефицит станет еще острее.
В начале декабря ОАО "Совкомфлот" стало уже третьей национальной компанией, чей совет директоров оказался готов рассмотреть возможность перерегистрации в Северной столице. До этого о своих видах на Петербург успели заявить компании "Транснефть" и "Газпром". На чемоданах сидят также Внешторгбанк и "Росморпорт". Местные компании, в свою очередь, активно развиваются, а бизнес некоторых из них, например операторов мобильной связи, уже достиг федерального уровня. Вместе с тем офисных зданий, готовых соответствовать требованиям крупнейших российских компаний, в Петербурге не так уж много. И самые удобные и новые уже заняты. Так, в 2003─2004 годах деловой комплекс на 8-й Советской, 31, перешел в собственность "Газпрома", а на Казанской, 44 ("Золотая Казанская"), — промышленно-строительной группы ЛСР. В текущем году введен в эксплуатацию бизнес-центр "Караванная, 10", который полностью занимает оператор сотовой связи "Мегафон". О том, что места в петербургских офисах москвичам не хватает, говорит и тот факт, что "Газпром", например, объявив о регистрации на Неве штаб-квартиры всех своих газоснабжающих структур — холдинга "Газпромрегионгаз", сообщил о намерении построить для этого отдельный небоскреб.
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), более 50% нежилых объектов, вовлеченных в оборот городского рынка коммерческой недвижимости, приходится на офисные площади. Объем этого сегмента оценивается примерно в 3 млн кв. м. При этом емкость рынка аренды превосходит рынок продаж в 3─5 раз. Весной прошлого года Петербург, по инициативе городской Гильдии управляющих и девелоперов, перешел на добровольную сертификацию бизнес-центров. За основу была принята европейская система классификации, согласно которой офисная недвижимость подразделяется на две группы: отдельные здания (собственно бизнес-центры) и встроенные помещения. Петербургские бизнес-центры в свою очередь подразделяются на три класса — А, В и С, в зависимости от местоположения, технического состояния зданий и сервиса. Всего в городе насчитывается свыше 200 деловых центров. И преобладают среди них именно объекты класса С, на долю которых, по оценке некоторых экспертов, приходится до 75% (или 520 тыс. кв. м) рынка.
В отношении доли бизнес-центров классом выше мнения специалистов расходятся. Так, например, специалисты управляющей компании "Бекар" к высшему классу А причисляют пять объектов: "Атриум", "Дом Швеции", "Белые ночи", "Северную столицу" и "Караванную, 10". По их данным, на конец юбилейного 2003 года на долю класса А приходилось всего 4% рынка (30 тыс. кв. м), на класс В — 21% (150 тыс. кв. м). Эксперты корпорации "Петербургская недвижимость" более сдержанны в оценке. На сегодняшний день действующих бизнес-центров, полностью соответствующих европейским стандартам класса А, в Петербурге нет, утверждает директор департамента маркетинга и развития корпорации Михаил Бимон. Однако, смягчается он, существуют бизнес-центры, которые по большинству основных критериев (местоположение, внутренняя инфраструктура, менеджмент) могут позиционироваться как класс А. Это уже упомянутые "Золотая Казанская", "Караванная, 10", Geneum (Невский, 10) и Renaissance house. Как отмечает господин Бимон, спрос на помещения класса А на данный момент формируется в основном за счет региональных отделений и представительств крупных российских и международных компаний.
В сегменте класса В спрос и предложение примерно равноценны, и таких бизнес-центров, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", около 15: "Петровский форт", "Сити-центр", "Елизаветинский", "Аскольд" и др. Обычно деловые центры класса В расположены в историческом центре с "высоколиквидными" видовыми характеристиками, в отдельно стоящем специализированном здании. Их обязательными атрибутами являются современная инфраструктура (подразумевающая высокую мощность коммуникаций и емкость оптоволоконных каналов, резервные источники энергоснабжения, конференц-залы, рестораны, паркинги), удобные подъездные пути, свободная планировка офисов. А также круглосуточная охрана, система видеонаблюдения и управляющая компания с "состоявшимся именем". Все бизнес-центры классом выше (А), обладая сходными характеристиками, расположены в непосредственной близости от Невского проспекта в реконструированных исторических зданиях. Этот сектор в основном сформировался перед дефолтом — до 1998 года. И новые объекты, несмотря на растущий спрос, пополняют его крайне редко: строящиеся бизнес-центры предпочитают себя позиционировать на "полтона" ниже — на уровне В+.
При этом, по данным компании "Бекар. Консалтинг", проблем с загрузкой ни у одного из вновь вводимых объектов не наблюдается: заполняемость бизнес-центров класса А составляет 96%, класса В — 98%. И в дальнейшем спрос на комфортабельные офисы, по прогнозам управляющих, будет только повышаться, в то время как в сфере бизнес-центров эконом-класса уже наблюдается некоторое затоваривание: чтобы удовлетворить в принципе спрос на офисы, острый дефицит которых город испытал в 2002─2003 годах, девелоперы довольно быстро вбросили на рынок множество недорогих объектов. Эксперты отмечают — активность предложения в эконом-сегменте опережает спрос, что может привести к снижению темпов роста цен. А также к падению загрузки таких бизнес-центров до 75─80%.
До конца этого года на рынке появится около 170 тыс. кв. м новых "деловых" площадей различных уровней. В следующем году планируется ввести в эксплуатацию бизнес-центр "Веда хаус" (Петроградская наб.) и "Невский, 38", претендующие на класс А. На ступень ниже себя оценивают бизнес-центры River House (Аптекарская наб.), "Ленинский, 153" и "Сенатор" (ул. Чапаева). По прогнозам специалистов компании "Бекар. Консалтинг", в следующем году структура рынка бизнес-центров в конце концов начнет меняться в пользу высшего класса: на долю класса А будет приходиться 5,4% рынка (46,3 тыс. кв. м), на класс В — 29% (253 тыс. кв. м). Эксперты ожидают, что в условиях стабильного политического курса спрос на коммерческую недвижимость будет расти. При этом спрос в сегменте дорогих офисов будет развиваться за счет новых арендаторов, которые должны наконец почувствовать, что встали на ноги настолько крепко, чтобы не экономить на представительстве. Уверенности в себе и завтрашнем дне арендаторам офисов и покупателям целых зданий должно придать замедление роста цен к февралю 2005 года по всем секторам рынка недвижимости и их стабилизация к концу 2005-го — началу 2006 года.
ИРИНА КРАВЦОВА
В материале использованы данные Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга
"Меньше целого здания не предлагать"
По данным корпорации "Петербургская недвижимость", на сегодня арендные ставки по классам распределились следующим образом. Офис класса А обходится арендаторам в среднем по $450─650/кв. м в год; класса В — $250─450/кв. м в год. Покупка строящихся офисов в бизнес-центрах в зависимости от стадии готовности и срока сдачи тянет на $1100─2100/кв. м. При этом специалисты обращают внимание на то, что расчет ставки все чаще производится не в долларах, а в рублях. При долгосрочной аренде изменение арендной платы привязывается к ставке рефинансирования ЦБ РФ. Спрос на аренду офисов растет прежде всего со стороны крупных арендаторов, готовых раскошелиться на офис площадью от 1000 кв. м и больше. Отмечается рост спроса на отдельные здания под одного арендатора. Однако основной спрос по-прежнему пребывает в диапазоне 100─150 кв. м и 50─100 кв. м. При этом в бизнес-центрах класса А и В отмечается недостаток предложения. Поэтому управляющие такими центрами компании все реже прибегают к услугам риэлтеров: арендаторы находят их сами, без посредников.
ИРИНА КРАВЦОВА
