Банки увлеклись ипотекой

Вчера директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров заявил „Ъ”, что заключил соглашение о сотрудничестве с Уралфинпромбанком. За последний месяц это уже третий свердловский банк, который вошел в систему ипотечного кредитования на условиях первичного кредитора. Но при этом большинство участников проекта рассчитывает сделать и второй шаг — войти в акционерный капитал САИЖК. Это даст им право рассчитывать на то, что агентство просубсидирует такой банк в большем размере, чем остальных участников ипотеки.

По данным Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования около 70% от общего числа населения хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако для участия в ипотечном кредитовании банкам нужны длинные кредитные ресурсы, которые позволят делать заимствования населению на длительный срок. Ряд банков, таких как Уралсиб, Сбербанк, Внешторгбанк, занимаются кредитованием жителей Свердловской области по своим программам. Однако оптимальным вариантом для уральских банков является участие в государственной программе через агентство ипотечного жилищного кредитования, которое выкупает у банков закладные бумаги, тем самым рефинансируя их. До последнего времени этот проект в Свердловской области реализовывал только СКБ-банк, который работает через САИЖК.

Ъ ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» создано в августе 2003 года. Его соучредителями выступают правительство Свердловской области (50% плюс 1 акция) и СКБ-банк (49%). Уставной капитал агентства составляет 90 млн руб., объем выданных кредитов — около 230 млн руб. Агентство является оператором федерального АИЖК. Через него осуществляется выкуп закладных бумаг, выпущенных на ипотечные кредиты СКБ-банка. Прибыль банка складывается из размера комиссионного вознаграждения за обслуживание платежей, а также за рассмотрение кредитной заявки и в ряде случаев — за разработку юридической документации. Размер уставного капитала регионального агентства привязан к объему закладных, которые выкупает АИЖК в соотношении 1:20.
До последнего времени доступ к длинным кредитным ресурсам АИЖК в Свердловской области имел только СКБ-банк, который выступает не только совладельцем САИЖК, но и оператором по выдаче денег населению. Многие банки, в том числе «Северная казна» и Уралтрансбанк, заявляли о своем желании войти в капитал агентства, но сделать этого так и не смогли: акционеры САИЖК летом 2004 года решили разместить свою первую допэмиссию по закрытой подписке. Это привело к тому, что в конечном итоге «Северная казна» вообще решила отказаться от участия в программе, сославшись на нерентабельность этого бизнеса.

Другие уральские банки выбрали другой вариант — первичные кредиты (они также выдают кредиты, которые после рефинансируются АИЖК, но банк не является акционером регионального агентства — „Ъ”). Правда, столкнулись с проблемой — отсутствовало положение, регламентирующее допуск банков в систему первичного кредитования. Совсем недавно такое положение было утверждено. Реакция банкиров не заставила себя долго ждать: за месяц протокольные соглашения о сотрудничестве с САИЖК подписали ОАО «Меткомбанк» и ЗАО «Свердловский губернский банк». На днях к ним присоединился и Уралфинпромбанк. По словам директора САИЖК Александра Комарова, о своем намерении вступить в систему ипотечного кредитования уже заявили и КБ «Гран», а также два московских банка — Транскредитбанк и банк «Возрождение».

Более того, большинство из них рассматривает свое участие в государственной ипотечной программе в рамках первичного кредитора только как первый шаг. Многие рассчитывают, что со временем войдут в капитал агентства и тем самым получат преимущественные права на ресурсы рефинансирования закладных со стороны АИЖК. В числе таких банков — Меткомбанк. Правда, как заявил „Ъ” заместитель председателя правления Меткомбанка Александр Щур, чтобы не отвлекать средства банка (и тем самым уменьшать капитал), вероятнее всего, оплачивать долю в капитале САИЖК будут акционеры банка.

Вице-президент Уралфинпромбанка Раиса Садыкова сообщила „Ъ”, что банк рассматривает возможность оплаты доли в капитале САИЖК. Однако, по ее мнению, необходимо, чтобы «акционеры САИЖК предложили понятные условия для вхождения новых банков в долю». Подобные планы вполне могут быть реализованы. Как рассказал „Ъ” Александр Комаров, вторая допэмиссия, которая запланирована на 2005 год, вероятнее всего пройдет по открытой подписке. «Поэтому любое заинтересованное лицо сможет стать акционером», — подчеркнул он.

МАРИЯ ЧЕРКАСОВА

«В следующем году ипотечных кредитов будет выдано в три раза больше»

Директор САИЖК Александр Комаров рассказал „Ъ” о перспекивах рынка:

— Вы уже определили лимиты рефинансирования для вновь вступивших в ипотечную систему банков?

— Об этом еще рано говорить. До конца года банки будут заниматься пилотными сделками. И если они поймут, что им это нужно, мы подписываем оставшиеся договоры, утверждаем графики поставок закладных и начинаем работать. Если же банки придут к выводу, что их что-то не устраивает, они могут спокойно известить нас о выходе из проекта, мы тогда скорректируем объемы поставок закладных и перераспределим лимиты между другими банками.

— Сколько до конца года вы планируете выдать кредитов, и какой план на 2005 год?

— Совместно с ОАО «СКБ-банк» выдано кредитов жителям Свердловской области около 230 млн руб., из них до конца года будут рефинансированы закладные на сумму около 160 млн, остальные мы выкупим по графику в следующем году. В 2005 году планируется выдать ипотечных жилищных кредитов в три раза больше.

— Параметры второй допэмиссии уже определены?

— Затрудняюсь сказать, ведь многое зависит от бюджета Свердловской области. Мы пока не знаем, какая сумма заложена на эти цели в следующем году, все будет зависеть от этого.

— Сейчас обсуждается вопрос об ипотечном кредитовании долевого строительства. Насколько из-за высоких рисков для банка эта услуга будет дороже, чем при оформлении обычного ипотечного кредита?

— Это на усмотрение первичного кредитора. Ставка по кредиту может быть на 1-2% выше, чем по обычному, все зависит от того, насколько будет востребована данная процентная ставка со стороны заемщиков.

— Каков будет срок выдачи такого кредита?

— Сегодня есть механизм трансформации этих кредитов на этапе долевого участия в классический ипотечный кредит. Другой вопрос — как оформлять «закладную», ведь она оформляется тогда, когда право собственности оформлено на объект недвижимости. На этапе долевого участия в строительстве, на этапе незавершенного строительства «закладная» появиться просто не может. Что касается срока кредитования, то на сегодняшний день кредит предоставляется на срок не более 320 месяцев.