|
Опасные квадратные |
В чем особенность сделок с недвижимостью
Как обычно осуществляются сделки купли-продажи при наличии продаваемого имущества? Стороны заключают договор, и тут же происходит расчет и передача товара. С недвижимостью все немного иначе. В момент подписания договора сделка еще не вступает в силу. В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса (ГК) сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. А согласно ст. 165 ГК, незарегистрированная в установленном порядке сделка с недвижимостью недействительна. Поэтому если покупатель заплатит за объект недвижимости в момент подписания договора, то он начинает исполнять обязательства, которые с юридической точки зрения у него еще не возникли.
К чему это может привести? Предположим, доверчивый покупатель оплачивает сделку до ее государственной регистрации. А продавец возьмет да и откажется принимать участие в регистрации. Хорошо, если продавцу действительно принадлежит продаваемый объект недвижимости. Тогда покупатель может обратиться в суд и зарегистрировать сделку по решению суда. Правда, в этом случае у него возникнут дополнительные расходы, например на оплату госпошлины, адвоката и т. д., да и время, не говоря уже о нервах, будет потеряно. Гораздо хуже, если продавец успеет заключить еще одну или несколько сделок с этим имуществом. Квартира перейдет в собственность того покупателя, который успеет зарегистрировать право собственности. Поскольку он добросовестный приобретатель, изъять у него квартиру будет крайне сложно. Деньги, уплаченные другими покупателями, повиснут безнадежным долгом. Если продавец успел потратить полученные деньги или скрылся, то им, конечно, займутся правоохранительные органы. Возможно, его даже посадят за мошенничество. Только вот несостоявшимся покупателям от этого легче не будет.
А теперь предположим, что оплата производится после регистрации сделки и выдачи свидетельства о праве собственности на имя покупателя. Если покупатель откажется платить, продавец (по его выбору) вправе требовать расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением его условий либо взыскать с покупателя причитающуюся ему сумму. Однако и здесь возникает проблема недобросовестного участника сделки, в данном случае покупателя. Если он перепродаст квартиру, а деньги потратит, то продавец не получит ни денег, ни квартиры назад — ведь ею уже будет владеть добросовестный приобретатель.
Некоммунистическая ячейка
Чтобы избежать подобных проблем, риэлтеры совместно с банками еще в середине 90-х предложили участникам сделки вполне работоспособный механизм передачи денег через депозитную ячейку банка. Фактически этот способ является аналогом оплаты сделки с помощью аккредитива, только вместо безналичного оборота используются наличные.
Эту процедуру знают все, кто за последнее десятилетие сталкивался с покупкой или продажей объекта недвижимости. Поэтому я опишу ее только в общих чертах. После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель отправляются в банк, оказывающий услуги по аренде банковских депозитных ячеек. В специальном помещении продавец получает от покупателя деньги, пересчитывает, проверяет подлинность купюр. По желанию покупателя эту работу может сделать банковский служащий. Далее деньги помещаются в банковскую ячейку, ключ от которой передается продавцу. Однако в соответствии с договором аренды ячейки получить допуск к ней он может, только представив в банк зарегистрированный договор купли-продажи. Образец договора купли-продажи обычно прилагается к договору аренды ячейки, либо в договоре аренды делается запись с указанием на продаваемый объект недвижимости. Если в течение определенного срока (обычно четыре-шесть недель) сделка не регистрируется, продавец не является за деньгами или не может предоставить необходимого договора купли-продажи, то допуск к ячейке получает покупатель, который может забрать из нее свои деньги.
Казалось бы, все просто и понятно. Но и здесь есть свои подводные камни. Во-первых, продавец не застрахован от того, что уплаченные ему деньги не будут поддельными. Возможности проверить подлинность купюр у него сильно ограничены тем оборудованием для проверки, которое обычно предоставляет банк. Да и трудно неспециалисту отличить настоящую купюру от фальшивой. Напомню, что речь идет о сотнях и тысячах купюр, которые продавцу необходимо проверить за достаточно короткий срок. Во-вторых, продавец не застрахован от "ловкости рук" покупателя, который при известной сноровке может заменить только что проверенную пачку купюр "куклой". В-третьих, он не застрахован и от сговора сотрудника банка с покупателем. Подкупив банковского служащего, покупатель может проникнуть в банк, открыть ячейку дубликатом ключа и спокойно забрать деньги. В-четвертых, покупатель может каким-нибудь способом помешать продавцу вовремя явиться в банк. Дождавшись, когда ему будет возобновлен допуск к ячейке, покупатель спокойно заберет оттуда деньги. Одним из остроумных способов мошенничества является, например, такой. Уже после закладки денег в ячейку покупатель вдруг вспоминает, что забыл включить в договор еще один важный для него пункт. Стороны переписывают договор и даже для верности заверяют его у нотариуса. Ничего не подозревающий продавец спокоен, ведь он знает, что его деньги уже ждут его в ячейке. Сделка благополучно проходит регистрацию, продавец получает свой экземпляр договора со штампом регистрирующего органа, является в банк... а банк не предоставляет ему допуск к ячейке, потому что предъявленный договор не соответствует образцу, который предоставлен сторонами в банк при заключении договора аренды ячейки. Ну и, конечно, банк не будет нести ответственность в случае, если ячейку опустошили неизвестные преступники. То же самое произойдет, если правоохранительные органы, как не раз случалось, решат сделать выемку из данного депозитария банка, провести обыск в офисе банка. Как часто в России случается, в ходе следственных действий деньги и иные ценности почему-то "теряются".
Впрочем, неправильно было бы утверждать, что рискует только продавец. Во-первых, подкупить банкира, а потом просто уклониться от регистрации сделки может и продавец. Во-вторых, любая перевозка крупной суммы наличных денег рискованна. В условиях, когда несколько человек (продавец, риэлтеры с той и другой стороны, банковские служащие) знают, что покупатель едет с крупной суммой и знают пункт назначения, такой риск возрастает на порядок.
Безопасный сейф
Есть ли на сегодняшний день разумная альтернатива банковским ячейкам? Если стороны хотят совершать расчеты непременно наличными, то, пожалуй, нет. Однако частично обезопасить себя от недобросовестности контрагента по сделке можно с помощью несложных мер безопасности.
1. Арендуйте банковскую ячейку только в тех банках, которым доверяете. Если покупатель и продавец не могут договориться относительно банка, в котором будет арендована ячейка, предложите противной стороне составить список устраивающих ее банков, одновременно составьте собственный список. Так легче прийти к общему знаменателю.
2. Если вы перевозите крупную сумму денег, всегда пользуйтесь услугами инкассаторов или возьмите с собой охранников. В любом случае обговорите материальную ответственность охраняющих ваши деньги лиц.
3. Для пересчета и проверки подлинности купюр либо воспользуйтесь услугами банка, предоставившего ячейку, либо пригласите своего специалиста. После пересчета упакуйте деньги так, чтобы упаковку невозможно было вскрыть, не нарушив ее целостность. Опломбируйте или опечатайте упаковку.
4. В случае любого отклонения от обычного сценария сделки немедленно обращайтесь в правоохранительные органы. Ложная тревога не так страшна, как безнадежно упущенное время, когда еще можно поймать мошенников за руку. И не бойтесь испортить при этом отношения с контрагентом по сделке — скорее всего, ваши пути больше все равно уже никогда не пересекутся.
Ну и, конечно, лишний раз напоминаю, что любую сделку с недвижимостью должен сопровождать юрист, которому вы лично доверяете.
Безотзывный аккредитив
В то же время часть проблем можно решить, если отказаться от наличной формы расчетов, а расплачиваться за недвижимость так, как это принято во всем цивилизованном мире,— через банковский счет. Например, можно воспользоваться таким финансовым инструментом, как аккредитив. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств. Если у покупателя и продавца счета в одном банке, то банк-эмитент одновременно является и исполняющим банком.
Применительно к расчетам за недвижимость оптимальным является открытие безотзывного аккредитива. Безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств (продавца по сделке купли-продажи недвижимости). Для большей надежности по просьбе банка-эмитента исполняющий банк, участвующий в проведении аккредитивной операции, может подтвердить безотзывный аккредитив (подтвержденный аккредитив). Такое подтверждение означает принятие исполняющим банком дополнительного к обязательству банка-эмитента обязательства произвести платеж в соответствии с условиями аккредитива. Безотзывный аккредитив, подтвержденный исполняющим банком, не может быть изменен или отменен без согласия исполняющего банка.
Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится. Если исполняющий банк отказывает в принятии документов, которые по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, он обязан незамедлительно проинформировать об этом получателя средств и банк-эмитент с указанием причин отказа. Если банк-эмитент, получив принятые исполняющим банком документы, считает, что они не соответствуют по внешним признакам условиям аккредитива, он вправе отказаться от их принятия и потребовать от исполняющего банка сумму, уплаченную получателю средств с нарушением условий аккредитива, а по непокрытому аккредитиву отказаться от возмещения выплаченных сумм.
Как правило, ответственность за нарушение условий аккредитива перед плательщиком несет банк-эмитент, а перед банком-эмитентом — исполняющий банк. Однако при необоснованном отказе исполняющего банка в выплате денежных средств по покрытому или подтвержденному аккредитиву ответственность перед получателем средств может быть возложена на исполняющий банк. В случае неправильной выплаты исполняющим банком денежных средств по подтвержденному аккредитиву вследствие нарушения условий аккредитива ответственность перед плательщиком также может быть возложена на исполняющий банк.
В случае, если сделка не состоялась, аккредитив закрывается. Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится по истечении срока аккредитива, по заявлению получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия, если возможность такого отказа предусмотрена условиями аккредитива, либо по требованию плательщика о полном или частичном отзыве аккредитива, если такой отзыв возможен по условиям аккредитива. О закрытии аккредитива исполняющий банк должен поставить в известность банк-эмитент.
Некоторые банки уже оказывают своим клиентам услуги по оплате с помощью аккредитивов сделок с недвижимостью.
ВЛАДИМИР ЖУРАВЛЕВ, эксперт компании "Дельта реалти"
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег", e-mail: lawyer@kommersant.ru.
|