С началом кризиса, вызванного военными действиями РФ на Украине, банки увеличили сроки выдачи проектного финансирования застройщикам жилья и стали менять одобренные предварительные условия кредитования. Девелоперы утверждают, что это может привести к сокращению предложения новостроек и росту цен на квартиры, лоббируя смягчение условий через Госдуму. Банкиры заверяют, что условия выдачи займов меняются только для проектов с выявленными дополнительными рисками. Ряд крупных девелоперов уточняют, что проблемы возникают только у небольших региональных застройщиков, и просят депутатов не вмешиваться в отношения строителей с банками.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
В распоряжении “Ъ” оказалось письмо первого зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ главе Центробанка Владимира Кошелева Эльвире Набиуллиной от 26 апреля. Депутат, возглавлявший до избрания в Госдуму самарского застройщика «Кошелев групп», просит ЦБ установить для банков четкие сроки предоставления девелоперам проектного финансирования — не позднее 30 дней со дня открытия первого эскроу-счета — и выдачи документов, подтверждающих целевое расходование средств. В ЦБ подтвердили “Ъ” получение письма, пообещав ответить на него «в установленном порядке».
По данным ЦБ, в 2021 году объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, достиг 3,1 трлн руб., а проектного финансирования — 2,6 трлн руб.
Господин Кошелев пишет, что эскроу-счета начинают наполняться еще до заключения кредитного договора с застройщиками, но банки затягивают предоставление проектного финансирования, что «напрямую влияет на сроки строительства, а застройщики и дольщики становятся заложниками ситуации».
Более того, говорится в обращении, банки могут в одностороннем порядке «менять кардинальным образом» исходные условия финансирования и параметры кредитной линии к моменту заключения договора с застройщиком.
В марте—апреле застройщики начали сталкиваться с проблемами при получении финансирования, подтверждает член совета Российского союза строителей Денис Новиков. По его словам, после резкого увеличения ключевой ставки ЦБ и роста себестоимости строительства ряд банков начали пересматривать условия кредитования. Коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов утверждает, что банки «не могут определиться со ставкой финансирования, которая постоянно меняется». Проблемы с выделением средств, по словам источника “Ъ” в отрасли, могут привести к сокращению предложения, что станет еще одним фактором для роста цен на жилье. В апреле новостройки Москвы подорожали в среднем на 18% год к году, до 337 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в Dataflat.ru.
В Сбербанке заверили “Ъ”, что сроки рассмотрения заявки на финансирование застройщиков составляют до 30 дней при рекомендованных ЦБ 45 днях. В банке пояснили, что финальные условия кредитования могут отличаться от предварительных в случае выявления дополнительных рисков при анализе проекта. В Промсвязьбанке считают, что связывать дату открытия первого счета эскроу и предоставления проектного финансирования нецелесообразно. В Альфа-банке, ВТБ, МКБ, банке «Дом.РФ» и Абсолют-банке на запросы “Ъ” не ответили.
Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, в марте 2022 года:
«Ряд банков приостановили выдачу кредитов застройщикам и стали баловаться со счетами эскроу».
Но не все застройщики считают возникшие трудности с получением проектного финансирования критичными. Один из московских девелоперов уточняет, что в 90% случаев проектное финансирование предоставляется перед открытием первого эскроу-счета. Другой собеседник “Ъ” считает, что инициатива депутата Госдумы может, наоборот, «ухудшить положение дел»: если регулятор сократит банкам сроки одобрения финансирования, им проще отказать, чем в спешке проводить аудит бизнес-модели проекта. У крупных девелоперов отлажено взаимодействие с банками в отличие от небольших региональных застройщиков, чьи проекты кредиторы дополнительно проверяют для сокращения своих рисков, отмечает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов.
Главный финансовый менеджер «Брусники» Ольга Шахмина считает, что наиболее эффективными мерами поддержки стройиндустрии стала бы отмена внутреннего НДС и возможность перевода эскроу-счетов между банками. Также, по ее мнению, необходимо разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов при достижении соответствующей готовности объекта. Но ранее депутат Госдумы Николай Николаев заявлял “Ъ”, что это решение может «убить идею покупки квартир в новостройках без риска».