Губернатор Дона Василий Голубев подписал распоряжение о комплексном развитии в Ростове территории старого аэропорта площадью 367,8 га. Предельный срок реализации проекта — 31 декабря 2040 года. В итоге жилые объекты займут здесь 1,4 млн кв. м, нежилые — около 1,5 млн кв. м. В регионе это первый, но не единственный проект комплексного развития территорий (КРТ). Подробнее о том, какие проекты КРТ будут реализованы на Дону в ближайшем будущем рассказал в интервью «Ъ-Юг» заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития — главный архитектор Ростовской области Игорь Далаксакуашвили.
Главный архитектор Ростовской области Игорь Далаксакуашвили
Фото: Василий Дерюгин
Главный архитектор Ростовской области Игорь Далаксакуашвили
Фото: Василий Дерюгин
«Ъ-Юг»: Игорь Львович, площадь старого аэропорта Ростова-на-Дону составляет 367,8 га, на которой, согласно распоряжению губернатора, до 31 декабря 2040 года планируется построить 1,4 млн кв. м жилой недвижимости, 700 тыс. кв. м — нежилой, а также школы, детсады и другие соцобъекты. Почему под жилье отдается только часть этой территории?
Игорь Далаксакуашвили: Концепция старого аэропорта формируется не как очередной жилой район типа Левенцовки 3.0, а как новый общественно-деловой центр для ростовской агломерации. Да, у него будет и жилая функция, но район этот не только для тех, кто в нем будет жить.
Значительная часть территории бывшего аэропорта рассматривается как общественное и деловое пространство.
Именно поэтому планируемый на территории старого аэропорта объем жилья минимум в полтора раза меньше, чем в новых спальных районах. Планируется в основном квартальный тип жилой застройки высотой 8-14 этажей с возможными доминантами до 32 этажей.
«Ъ-Юг»: А какие объекты, помимо жилых и социальных, здесь планируется создать?
И.Д.: Планируется возвести ряд правительственных зданий, транспортно-пересадочный узел, создать рекреационную зону с парком. Есть намерение превратить бывшую взлетно-посадочную полосу аэродрома в благоустроенный бульвар — по сути, линейный парк с размещением в нем различных объектов парковой культуры. Подчеркиваю, это будет общественно-деловой центр для жителей всей Ростовской агломерации. И это первый из проектов комплексного развития территорий (КРТ) после принятия соответствующего федерального закона в декабре 2020 года (№ 494-ФЗ) и подготовки в регионе необходимой нормативной базы в 2021 году.
«Ъ-Юг»: Почему реализация проекта рассчитана без малого на два десятилетия?
И.Д.: Потому что реализации этого масштабного проекта предшествует большая подготовительная работа. Во-первых, мало просто создать концепцию. Это основание для того, чтобы принять необходимые решения, начать детальное проектирование. Проект планировки — это уже серьезный документ, который привязан к конкретной территории с учетом ее особенностей. В отличие от концепции проект планировки учитывает транспортную инфраструктуру, инженерное обеспечение, санитарные зоны и т. д. Разумеется, он будет вынесен на общественные слушания.
Все ранние предложения по этой территории, по сути, просто отражали намерения инвесторов и не учитывали всех нюансов.
Во-вторых, надо грамотно решить вопросы с расположенными на территории старого аэропорта объектами инфраструктуры, которых там немало. В частности, с метеостанцией, которая обслуживает большую часть Ростова-на-Дону. По мнению специалистов, станцию целесообразно перенести в другую часть города, туда, где есть так называемые преобладающие погодные явления. Один из возможных вариантов — Западный район Ростова. В настоящий момент вопрос прорабатывается. И он тоже требует времени и усилий. И главное, у строительных работ, а речь идет о миллионах квадратных метров жилой и нежилой недвижимости, тоже есть сроки.
«Ъ-Юг»: Вы сказали, что реновация территории старого аэропорта Ростова — один из проектов КРТ. Есть и другие?
И.Д.: Есть. Помимо комплексного развития территории старого аэропорта, которая располагается в Ростове-на-Дону и Аксайском районе области, активную работу по определению новых территорий под КРТ ведут администрации Ростова, Батайска, Таганрога, Новочеркасска и других городов области. На рассмотрении — 10 территорий общей площадью 438 га с градостроительным потенциалом более 3,5 млн кв. м.
«Ъ-Юг»: А будут ли проекты КРТ во втором по величине городе региона — Таганроге?
И.Д.: Работа в Таганроге ведется совместно с институтом развития «ДОМ.РФ», который разрабатывает мастер-план и дизайн-код города. В рамках этой работы готовятся предложения по выявлению наиболее оптимальных территорий для реализации проектов КРТ. 17 мая в режиме ВКС прошло совещание рабочей группы, на котором и был представлен раздел мастер-плана, посвященный КРТ. Сразу скажу, есть очень интересные предложения, а есть — спорные. Материалы направлены членам рабочей группы (куда входят эксперты Минстроя, администрации Таганрога, Союза архитекторов) для детального рассмотрения и подготовки предложений.
«Ъ-Юг»: А как выглядит ситуация в других городах?
И.Д.: В других городах есть возможности для того, чтобы реализовывать несколько видов КРТ. Один из них — развитие незастроенной территории. Яркий пример — жилой район Суворовский в Ростове: инвестор пришел в чистое поле и реализовал проект комплексной застройки, где помимо домов есть социальные, торговые и инфраструктурные объекты. Другой вид — КРТ нежилой застройки. Это когда жилые кварталы появляются на месте бывших промышленных зон.
Знаете, одна из главных проблем, с которой сталкиваются институты развития городов во всем мире, — это «ржавый пояс», недействующие индустриальные объекты, которые требуют редевелопмента.
Его важно провести так, чтобы новые районы приносили городу доход и при этом были удобными для жизни. Количество жителей и организаций в городах растет, им нужны новые площади. Мы считаем, что промзоны — это хороший резерв для развития жилищного строительства, общественно-деловых пространств. И здесь инициатива прежде всего должна исходить от бизнеса. В то же время параллельно должна вестись работа по формированию промышленных кластеров для создания новых рабочих мест с учетом современных требований к экологичности производства.
«Ъ-Юг»: В тех проектах КРТ, которые вы приводили в качестве примера, инициатива исходит от бизнеса?
И.Д.: Нет, от администраций городов. Бизнес пока не до конца прочувствовал все возможности, которое открыло перед ним принятие закона № 494-ФЗ и необходимых нормативных актов на местах. Предприниматели в большинстве своем ставят знак равенства между КРТ и реновацией, опираясь на успешный опыт в Москве со сносом старых зданий и строительством новых. Однако реновация жилой территории — это лишь один из трех вариантов комплексного развития. Помимо реновации, как я уже говорил, есть КРТ незастроенной и нежилой территории, занятой промышленными объектами. У нас все варианты возможны. Просто для реализации таких проектов должны быть инвесторы и архитектурно-строительные концепции, проектная документация, которые устраивают и инвесторов, и власть, и собственников жилья. По закону № 494-ФЗ «О комплексном развитии территорий», если в ходе общественных слушаний выяснится, что треть собственников против, то проект в таком виде, в котором представлен, не будет реализован или его придется дорабатывать до тех пор, пока он не устроит все стороны.
«Ъ-Юг»: Сейчас исторический центр Ростова-на-Дону не соответствует имиджу европейского города. Но в городе есть и другие места, которые подрывают этот имидж. Например, площадь с фонтаном у бывшей гостиницы «Ростов», где здание ресторана явно противоречит архитектурной концепции, или проспект Ленина с фасадами домов, испорченными вывесками и лестницами. Когда эти объекты приведут в первозданный вид?
И.Д.: Не соглашусь с вами. Исторический центр Ростова очень красив, выстроен нашими предками по европейским канонам, но, конечно же, имеются отдельные проблемы как с некоторыми новыми зданиями, так и с сохранением исторической застройки. В частности, неприглядное ресторанное строение, появившееся на рубеже девяностых и нулевых возле фонтана «Богатырь» у гостиницы «Ростов», испортило красивый вид на сквер и парковую аллею, которая идет от проспекта Буденновского (площади перед гостиницей) к переулку Халтуринскому.
Архитекторы задумывали сквер, фонтан, площадь и отель как единый комплекс с соответствующей окружающей средой. Конечно, было бы лучше, если бы здания ресторана здесь не было. Однако юридически пока невозможно убрать это строение.
«Ъ-Юг»: А в перспективе это можно будет сделать?
И.Д.: В Москве власти тоже сталкивались с аналогичными ситуациями в основном в районах станций метро и решение нашли. Думаю, со временем мы тоже его найдем.
Что касается проспекта Ленина, то проблема возвращения ему первозданного вида (без китчевых вывесок, вычурных ступенек и «фантастических» крылец, которые, между прочим, занимают часть общественного пространства) решается просто. Администрация города разрабатывает единый дизайн-код, в соответствии с которым и приводит в порядок улицы. В ряде мест Ростова такая работа уже проведена. Думаю, что и по проспекту Ленина вопрос положительно решится в ближайшее время.
Кроме того, как я уже говорил, совместно с «ДОМ.РФ» идет разработка дизайн-кода для Таганрога, где также есть аналогичные примеры испорченных улиц. Все неэстетичное, противоречащее исторической застройке, вычурное, со временем уберут и здесь.