Несмотря на потенциальный интерес девелоперов к освоению площадок по стандарту комплексного развития территорий (КРТ), в Воронеже до сих пор не выставлена на торги пилотная площадка на улице Солнечной - 2,4 га. После публикации региональной нормативной базы в сентябре 2021 года девелоперы ждали первых аукционов к концу того же года. Причины отсрочки запуска программы КРТ эксперты видят в затянувшихся административных процедурах, с одной стороны, с другой — в инвестиционных рисках бизнеса, связанных, в частности, с возможностью собственников жилья отказаться от участия в проекте уже после заключения договора с застройщиком.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В 2021 году власти объявили девелоперам о подготовке к торгам пилотной площадки, которую планировалось реновировать по стандарту комплексного развития территории. Однако торги не объявлены до сих пор. На участке расположен жилой квартал, ограниченный переулком Солнечным – улицей Солнечной, площадь территории — 2,4 га. На участке планируется расселить 12 домов общей площадью 5,9 тыс. кв. м. Всего в Воронеже для реализации механизма КРТ определены 12 потенциальных участков общей площадью 242 га, занятых в том числе ветхим и аварийным жилым фондом.
Региональная нормативная база по КРТ была утверждена в сентябре того же года. На муниципальном уровне по пилотному проекту на данный момент подготовлен проект постановления администрации Воронежа «О комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной переулком Солнечным, улицей Солнечной...». При этом корректировка муниципальных нормативных правовых актов и адресных программ еще не завершена.
Непосредственный запуск проекта КРТ на Солнечной тормозят сложности, связанные с обследованием не признанных аварийными жилых домов на соответствие установленным указом губернатора критериям, пояснил “Ъ” глава департамента архитектуры и градостроительства региона Андрей Еренков. «Такая работа должна проводиться саморегулируемой организацией, имеющей право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий, их строительных конструкций,– рассказал глава департамента.– А это сопряжено со значительными временными и финансовыми затратами».
По словам Андрея Еренкова, сложности со стартом застройки территории по КРТ предвидят и сами девелоперы. Наибольшую тревогу инвесторов вызывают отсутствие четкой административной процедуры согласования с федеральными органами вопросов их имущества. Речь, например, идет о неиспользуемых подвальных и иных помещениях федеральной собственности: снос таких объектов затягивается на долгие годы, что не позволяет соблюсти сроки строительства, оговоренные договором о КРТ. Высокие предпринимательские риски девелоперы видят в возможности исключения многоквартирного дома из проекта КРТ по решению собрания сособственников жилья уже после заключения с застройщиком договора о КРТ жилой застройки (до утверждения документации по планировке территории). При этом возможность выхода из проекта у застройщика отсутствует.
Генеральный директор ГК «Проект инвест строй» Николай Ступин подтвердил “Ъ”, что застройщикам до сих пор не дали нормативно-правовую основу, чтобы подробно проанализировать возможности КРТ. «Документация готовится, мы понимаем, что она где-то зависла, и пока находимся в ожидании»,— рассказал девелопер.
В региональном союзе строителей сообщили “Ъ”, что мониторинг темы развития КРТ в регионе позволил сформировать пять основных запросов застройщиков, которые требуют разъяснений. Среди нормативных «пробелов», в частности, невозможность рассчитать затраты на техприсоединение до заключения договора КРТ (договор о техприсоединении без оформленных прав на участок не выдается). Также предлагается рассмотреть вопрос об изменении срока действия договора на техприсоединение с трех лет до полного срока действия договора о КРТ. Кроме того, у застройщиков возникает вопрос о субсидировании затрат на инженерную инфраструктуру. Предлагается предусмотреть возможности исключения многоквартирных домов из решения о КРТ на основании решения собственников, только если оно принято до заключения застройщиком договора о КРТ. Также для не признанных аварийными домов, по мнению застройщиков, стоит закрепить на федеральном уровне критерии высокого уровня износа. Это, по мнению девелоперов, позволит активнее включать участки, на которых такие дома расположены, в границы КРТ.
«Чтобы о некоторых вещах сказать со сцены»
Глава департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков рассказал «Ъ», как девелоперы смогут оперативно повлиять на решение коллизий в федеральном законодательстве в контексте нового закона о комплексном развитии территорий (КРТ), почему очередной ежегодный форум «Зодчество ВРН» может способствовать решению конкретных градостроительных задач.