«Недвижимость остается надежным активом для инвестиций»

Начавшийся на фоне осложнившейся геополитической обстановки кризис существенно изменил правила игры для крупнейших застройщиков. Им приходится закладывать в свои проекты меняющийся потребительский спрос и адаптироваться к новым рыночным условиям. В интервью «Ъ-Дому» владелец «РГ-Девелопмент» Сергей Шумей рассказал, какую стратегию теперь выбирают покупатели и как будут выглядеть новые девелоперские проекты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Ваша компания анонсировала запуск в текущем году новых проектов. Нет опасений относительно их вывода на фоне экономической турбулентности?

— Москва — один из крупнейших мегаполисов мира, который даже сейчас остается центром деловой активности, притяжения финансовых и человеческих ресурсов. Недвижимость в столице всегда была и продолжает оставаться привлекательной для покупателей, даже несмотря на ее относительно высокую стоимость по сравнению с другими регионами. Если на рынке недвижимости сократится количество инвестиционных сделок, останутся покупатели, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в столицу приезжают учиться и работать.

В сложные периоды высокую роль играет качество выводимых на рынок объектов. Популярность приобретают небольшие локальные проекты рядом с метро и парками, со сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой для себя или для возможной сдачи в аренду. Наши проекты полностью отвечают запросам жителей современного города, поэтому опасений остаться без покупателей у нас нет.

— Изменилась ли стратегия компании из-за ухудшения ситуации в экономике? Будете сокращать активность в части вывода новых проектов или все останется, как было?

— Стратегия у компании неизменна: достигать высоких финансовых и производственных показателей, а также вносить свой вклад в развитие и процветание Москвы, в улучшение качества и условий жизни горожан. Мы корректируем финансовые модели проектов, работаем над организационной структурой, сокращаем издержки, оптимизируем планировки, как того требует изменяющаяся среда, но всегда действуем в рамках наших долгосрочных целей. С начала года мы получили разрешение на строительство последней очереди жилого квартала «Октябрьское поле», положительное заключение на строительство новой очереди ЖК «Михалковский», в стадии согласования еще три проекта, которые готовятся к выходу на рынок в текущем году.

Мы не только не меняем свои бизнес-планы, но и продолжаем реализовывать корпоративную социальную программу. Под опекой компании находятся исчезающие виды животных, находящиеся в Московском зоопарке. Вместе с историками мы работаем уже над очередной краеведческой книгой об уникальных достопримечательностях столицы в районах нашего присутствия. Оказываем поддержку ветеранам, интернату и приютам для животных. При этом такая социальная повестка зародилась на уровне частных инициатив сотрудников и была активно поддержана на уровне руководства. Можно сказать, что, невзирая на обстоятельства, компания «РГ-Девелопмент» продолжает строить, планировать и помогать.

— В целом вы почувствовали какой-то негативный эффект из-за ухудшения макроэкономической обстановки? Можете сделать прогноз относительно покупательского спроса?

— Неопределенность всегда вызывает тревогу. Покупатели начинают осторожнее распоряжаться своими средствами, поэтому мы наблюдаем временное снижение интереса к недвижимости. По оценке аналитиков, спрос в краткосрочной перспективе продемонстрирует тренд на восстановление. Вероятнее всего, это произойдет в июне-июле — когда в полной мере заработают все новые программы субсидирования ипотеки и закончится срок размещения средств на трехмесячных депозитах, которых в начале марта 2022 года было открыто очень много. Часть этих средств будет «переложена» в недвижимость — наименее подверженный инфляции актив.

— Как на этом фоне поменялась стратегия покупателей? Справедливо сказать, что на рынке стало меньше инвесторов?

— Количество инвестиционных сделок стало заметно увеличиваться только в последние три-четыре года. Тогда доходность самых ликвидных объектов доходила до 30–40%, клиенты приобретали жилую недвижимость с целью перепродажи на этапе роста цены. Сейчас у инвесторов появился повод для коррекции инвестиционной стратегии. Некоторые из них могут переориентироваться на приобретение под сдачу в аренду. Но, даже несмотря на сокращение дохода от имущественных сделок, недвижимость, как и прежде, остается надежным активом для сохранения и преумножения сбережений.

— Но потенциальным покупателям все же стоит ждать роста цен на недвижимость? Или жилье, наоборот, подешевеет?

— Цена устанавливается в точке равновесия между спросом и рядом экономических факторов, формирующих предложение. Средняя стоимость квадратного метра вряд ли существенно снизится в ближайшем будущем, что объясняется как инфляционными процессами, так и сложностями в прогнозировании дальнейшей динамики цен на стройматериалы, механизм сдерживания которых пока не запущен на полную мощность. К этому также можно добавить формирующийся дефицит нового жилья из-за сокращения объемов строительства.

— Вероятно, из-за роста цен на стройматериалы увеличилась и себестоимость строительства?

— Строительные материалы и технологические узлы являются важной составляющей себестоимости проекта. Только за март-апрель наблюдалось увеличение стоимости основных стройматериалов от 15% до 30%. В апреле было принято постановление правительства, нацеленное на обеспечение ускоренного вывода строительных материалов, изделий и конструкций на рынок за счет упрощения процедуры подтверждения пригодности их использования в проектах.

— Удается ли компании сдерживать цены и сроки строительства?

— Для нас вопрос репутации компании является очень чувствительным, поэтому мы стараемся соблюсти сроки строительства, обещанные покупателям. В случае задержек с поставкой комплектующих (это в большей степени касается инженерных систем) мы оперативно их заменяем альтернативными вариантами. Мониторинг наличия и стоимости материалов и комплектующих осуществляется сотрудниками в ручном режиме практически ежедневно.

Компании не привыкать к трудностям. В прошлом году, например, один наш генподрядчик испытывал перебои с поставкой материалов, да еще и цены начал резко повышать, с рабочей силой также были проблемы. В итоге нам пришлось расторгнуть договор генерального подряда, из девелопера переквалифицироваться в генподрядчика и взять стройку полностью под свой контроль. В результате нам удалось не только завершить проекты в обещанные сроки, но и за три месяца передать около тысячи квартир дольщикам.

— Нет ли опасений, что может сложиться нехватка материалов?

— Пока таких опасений нет. Наша компания уже больше пяти лет ориентирована на импортозамещение. Мы преимущественно строим жилье массового спроса, где доля иностранных комплектующих варьируется на уровне 5–7%. Реализуемые сейчас проекты были законтрактованы и авансированы в предыдущий период, материалы для них зарезервированы, да и рост цен на эти проекты сказался в меньшей степени. В случае проблем у поставщиков мы перестраиваемся на других подрядчиков.

Есть некоторая сложность в прогнозировании бизнес-моделей новых проектов. Мы проводим стресс-тесты и закладываем рост себестоимости на отдельные позиции и виды работ.

— Какие меры могут сгладить этот эффект?

— Строители надеются, что в течение ближайших одного-двух месяцев на рынке появятся более «живые» предложения, что в конечном итоге приведет к снижению стоимости стройматериалов. В то же время мы надеемся, что усилится участие государства в регулировании цен и пресечении картельных сговоров производителей. Не нужно пользоваться трудной ситуацией, чтобы побольше на этом заработать. Рост стоимости отечественных материалов и комплектующих не может значительно опережать инфляцию.

— Поддержку властей по другим кризисным для строительного рынка направлениям можно назвать эффективной? Какие меры помогли бизнесу?

— Для строительного бизнеса созданы условия, чтобы преодолеть этот период без фатальных последствий. Принятые правительством антикризисные меры призваны поддержать не только строительную, но и смежные отрасли.

Сняты многие административные барьеры, которые в том числе освобождают девелоперов от необходимости продлевать или получать повторно разрешительные документы. Принятые решения об упрощении процедуры прохождения экспертизы при замене в проекте импортных материалов и комплектующих позволяют застройщикам сохранить запланированные сроки строительства.

Специалисты в сфере недвижимости единодушны во мнении, что основным драйвером спроса на московском рынке новостроек по-прежнему остается ипотека, поэтому поддержка покупателей сегодня выходит на первое место.

— Какие инициативы от властей вы ждете в дальнейшем?

— Сегодня важно понимать взаимозависимость рынков вторичного и нового жилья. Это своего рода сообщающиеся сосуды. В среднем около половины покупателей используют для первоначального взноса средства от продажи имеющегося жилья или в рамках программы трейд-ин. Помочь обоим сегментам рынка могло бы снижение ставок по ипотеке на вторичное жилье. Так, компромиссом могло бы стать субсидирование ставки только в городах с низкой девелоперской активностью или в том случае, если в цепочке купли-продажи участвуют квартиры в новостройке.

В качестве дополнительной меры целесообразно в рамках программы «Семейная ипотека» расширить период появления ребенка в семье, к примеру, с 2005 года до 2024 года. Это целевая аудитория жилых комплексов: люди, рожденные с 1975 до 1990 год. Такая мера позволит захватить платежеспособный слой населения, который нуждается в улучшении жилищных условий, а также дать благоприятную почву для достижения стратегических целей национального проекта «Демография».

В апреле президент Владимир Путин объявил в России десятилетие науки и технологий, в рамках которого можно было бы распространить льготные жилищные кредиты на определенные профессии по аналогии с ипотекой для IT-специалистов. В ближайшее время это будет очень актуально.

— Какие меры стимулирования продаж девелоперам уместно предложить со своей стороны? Развивать институт альтернативных сделок или субсидировать ипотеку? Стоит менять квартирографию проектов?

— Сегодня застройщики совместно с банками-партнерами стремятся предложить покупателям максимально гибкие условия покупки недвижимости. К таким механизмам относятся: программы снижения процентных ставок, отсутствие первоначального взноса, упрощенная процедура подачи документов, возможность отсрочки выплат по кредиту.

Что касается пересмотра квартирографии и площадей самих квартир, то, как мне кажется, возвращение к «советскому стандарту» с микропомещениями было бы ошибкой. Возможность комфортного пребывания всех членов семьи длительное время в одной квартире — один из уроков нашей недавней изоляции. Пандемия также показала ценность дворовых территорий и необходимость коммерческой инфраструктуры поблизости. Наполнение жилого комплекса и квартирография должны базироваться на основных потребностях семей, которые будут в них проживать. Очевидно, что спрос смещается в сторону эффективно организованных планировок квартир: уменьшение «бесполезных» площадей, увеличение жилой площади, создание евроформатов с большой кухней-гостиной — все это тренды, которые используют сегодняшние девелоперы.

— Начавшийся кризис не единственная проблема для крупных застройщиков жилья. Насколько остро сейчас стоит проблема нехватки участков под новое строительство?

— Если говорить о Москве, а наша компания работает именно в столице, то здесь вопрос нехватки свободных участков под строительство стоит довольно остро. Продолжается освоение промышленных территорий в старых границах города. Интересны как для девелоперов, так и для конечных покупателей площадки в районах сложившейся застройки с удобными транспортными подъездами, рядом с метро и Третьим транспортным кольцом. А таких практически нет.

Многие бывшие промзоны имеют несколько собственников, договориться с которыми о развитии территории бывает непросто. С учетом экономической ситуации некоторые собственники заняли выжидательную позицию, надеясь в будущем «сорвать джекпот» от продажи своей доли.

— На этом фоне справедливо сказать, что у девелоперов растет интерес к участию в проектах комплексного развития территорий (КРТ)? Чем этот механизм привлекателен?

— Возможность жить в полноценном «городе в городе» в квартире современного формата с расположенными по соседству детскими садами, школой, поликлиникой, офисом, конечно же, очень востребована со стороны жителей. Для города в целом это тоже большой плюс: такая территория реорганизации развивается комплексно, в единой стилистике. Участие в таком проекте для девелопера тоже интересно, но, как я неоднократно говорил ранее, налагает и большую ответственность.

Сегодня реализация подписанного нами два года назад с правительством Москвы договора о комплексном развитии территории выходит на финишную прямую. Поэтому в скором времени у нас будет возможность не только обсудить сам механизм КРТ, но и увидеть реальное его воплощение.

— В своем проекте КРТ на улице Берзарина компания будет заниматься в том числе строительством технопарка. Как такие инфраструктурные проекты влияют на спрос в проектах?

— Особенность района Щукино, где возводится технопарк,— это сосредоточение научно-исследовательского кластера. Здесь находятся знаменитые Курчатовский институт, Институт молекулярной генетики, Федеральный медицинский биофизический центр и другие. Благодаря строительству этого проекта район снова станет одной из точек роста технологического предпринимательства в Москве, а также позволит жителям района работать вблизи от дома.

Занимаясь комплексным развитием этой территории с 2015 года, мы очень плотно взаимодействуем с городом, чтобы создать именно ту инфраструктуру, в которой нуждается конкретный район. Уже заселены восемь корпусов, действуют три детских сада, строятся новые дома, школа, поликлиника и еще два дошкольных объекта. Такой подход позволяет вернуть городу неиспользуемые, фактически заброшенные территории и создать по-настоящему полноценный городской квартал с необходимой инфраструктурой для жизни, работы и отдыха.