Несмотря на падение продаж квартир в новостройках, девелоперы продолжают покупать площадки под строительство жилья. Группа ПИК Сергея Гордеева приобрела 4,8 га, принадлежавшие ранее Москворецкому пивоваренному заводу. Эксперты считают, что после получения разрешения на стройку девелопер перепродаст проект. Но сейчас найти покупателя, готового заплатить деньги за актив, проблематично: продавцы площадок из-за кризиса соглашаются на неденежные сделки.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Гендиректором ООО «Импульс», владеющего правами на 4 га в 1-м Варшавском проезде, 27 мая стала глава нескольких компаний ГК ПИК Рената Дудник, следует из данных «СПАРК-Интерфакс». Собеседник “Ъ” знает, что речь идет о покупке 4,8 га, где ранее располагался Москворецкий пивоваренный завод. В ПИК отказались от комментариев, связаться с продавцом актива Михаилом Гарутиным не удалось.
Текущий портфель проектов ГК ПИК составляет 5,6 млн кв. м, следует из данных «Наш.Дом.РФ». Выручка компании в 2021 году выросла на 39%, до 516 млрд руб. Основными акционерами выступают глава застройщика Сергей Гордеев и банк ВТБ.
Директор департамента жилья и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин оценивает стоимость площадки в 1-м Варшавском проезде в 2 млрд руб., на участке можно построить 160–190 тыс. кв. м жилья, на что потребуется 15–18 млрд руб. Выручка от продажи квартир составит 35–40 млрд руб., подсчитал эксперт.
Источник “Ъ”, близкий к ПИК, уточняет, что этот участок войдет в проект комплексного развития территорий (КРТ).
Руководитель группы по инвестициям IBC Real Estate Микаэл Казарян также знает, что участок входил в зону КРТ Москвы. В Москомархитектуре уточнили, что проект планировки пока разрабатывается.
Директор по финансам и инвестициям ГК «Смарт Девелопмент» Андрей Новиков сомневается, что ПИК купил площадку для расширения своего земельного банка. Тем более, напоминает он, спрос на новостройки снизился. По подсчетам Dataflat.ru, объем продаж застройщиков столичных новостроек в апреле 2022 года снизился на 41% год к году, до 4,1 тыс. квартир.
ПИК мог купить участок для получения градостроительной документации и дальнейшей перепродажи другому застройщику, соглашается источник “Ъ” на рынке. Некоторые площадки ПИК изначально приобретал под развитие проекта только до определенного этапа и продавал другим девелоперам, напоминает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Геннадий Щербина, президент группы «Эталон», в интервью “Ъ” в январе 2022 года:
«В Москве и Санкт-Петербурге на многие участки наложены разные виды ограничений».
Только за последние полгода ГК ПИК продала ряд крупных площадок. Например, 3,5 га на Озерной улице на западе Москвы продана тюменской «Стране Девелопмент» в начале февраля. В конце 2021 года ПИК переуступил девелоперу «Брусника» часть проекта по строительству комплекса «Лосиноостровский парк» на востоке города. На профильных форумах также сообщалось, что 3,2 га в Царицыно на юге столицы концерн «Русич» получил по итогам сделки с ПИК.
Ирина Доброхотова не исключает, что застройщик мог установить для себя минимальный порог маржинальности, а проекты, опускающиеся ниже него, готов перепродать. Но если по новой площадке у ПИК нет предварительной договоренности о ее продаже с потенциальным покупателем, то найти его может быть непросто, считает собеседник “Ъ” на рынке. Госпожа Доброхотова говорит, что сейчас продавцы участков готовы принимать оплату будущими площадями, а не деньгами. Хотя в 2021 году из-за дефицита площадок в Москве продавцы не всегда справедливо увеличивали цены на активы, уточняет источник “Ъ”.
В 2022 году, по прогнозам CORE.XP, объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет на 38% год к году, до 240 млрд руб. А доля сделок по покупке площадок под строительство также снизится до 40–60% с 67,8% в 2021 году, считают в Knight Frank Russia.