Запад освобождает офисы
В бизнес-центрах Москвы становится просторнее
Уход из России международных компаний, которые формировали треть спроса на офисные площади в Москве, может спровоцировать серьезный спад на столичном рынке бизнес-центров. По итогам 2022 года в этом сегменте освободится 800 тыс. кв. м, чего не было с 2012 года. Владельцам недвижимости будет сложно заменить убывающих арендаторов российскими компаниями, которые из-за кризиса уже начали сокращать занимаемые площади. Эксперты ожидают, что офисная недвижимость сможет оправиться от кризиса не раньше 2024 года.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
По итогам 2022 года на офисном рынке Москвы освободится дополнительно 800 тыс. кв. м, на которые не найдутся арендаторы, говорится в прогнозе Commonwealth Partnership (CMWP). Это будет максимальным значением с 2012 года.
Одна из основных причин — уход из России международных компаний из-за геополитического кризиса, отмечает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Олеся Малахова.
Кроме того, на ситуацию негативно повлияют падение спроса и сокращение уже занятых площадей со стороны российских компаний, добавляет ведущий аналитик департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Доля международных компаний в сегменте аренды офисов традиционно была значительной. В 2021 году они формировали 32% спроса на покупку и аренду площадей в бизнес-центрах, говорит директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Елена Акатова. Но уже в январе—марте 2022 года этот показатель сократился почти в три раза, добавляет она.
Сейчас, продолжает эксперт, западные компании, заявившие об уходе или приостановившие деятельность в стране, стали сдавать офисы в субаренду. Это связано с тем, что они не могут в одностороннем порядке расторгнуть договор, поэтому ищут способы договориться о переуступке прав на аренду, добавляет Олеся Малахова. Сейчас объем площадей, предлагаемых в субаренду, достиг 152 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank.
Заменить уходящие западные компании российскими арендаторами владельцам бизнес-центров будет крайне сложно.
IT-сектор и индустрия e-commerce, которые в прошлом году наиболее активно наращивали офисные площади, рассчитывая на расширение компании, теперь пытаются пересдать часть своих помещений, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости IBC Real Estate Екатерина Белова.
Так, например, в начале февраля интернет-холдинг Ozon начал предлагать в субаренду коворкинги на 50 тыс. кв. м. Кроме того, продолжает госпожа Белова, российские компании стараются не заключать долгосрочные контракты и рассматривают помещения с низкими арендными ставками. В итоге, ожидает эксперт, в этом году спрос в офисном сегменте упадет на 50%, до 600–700 тыс. кв. м.
Эти факторы приведут к увеличению доли свободных площадей с текущих 8,8% до 13% по итогам 2022 года, считают в CMWP. У IBC Real Estate более пессимистичный прогноз — рост вакантности достигнет 18%. Но увеличение свободных площадей будет происходить неравномерно, ожидает руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря. По ее словам, высвобождаться будут преимущественно крупные объекты, в то время как небольшие офисные блоки, всегда пользующиеся спросом в кризис, окажутся в дефиците, даже несмотря на высокие ставки.
Сокращение спроса, очевидно, приведет к снижению темпов строительства офисов. В ближайшие несколько лет новые площади будут появляться по минимуму, считает Полина Афанасьева. «Отсутствие активного спроса в сочетании с подорожавшими стройматериалами заставляет девелоперов пересмотреть планы по новому строительству, а текущие стройки будут массово заморожены»,— добавляет эксперт. В этом году на рынке могут появиться в лучшем случае 150 тыс. кв. м новых офисов, что в четыре раза меньше, чем годом ранее, прогнозируют в CMWP. Госпожа Афанасьева заключает, что ожидать восстановления рынка раньше 2024 года не стоит.