Фонды Подмосковья

коллективные инвестиции

В ближайшее время на рынке загородной недвижимости Подмосковья появится несколько новых объектов, которые принесут инвесторам серьезные дивиденды. Речь о проектах, в которых участвуют паевые инвестиционные фонды недвижимости.

ПИФы недвижимости появились на российском финансовом рынке относительно недавно — в 2003 году. Мировая практика показывает, что фонды недвижимости приносят инвесторам стабильный доход. Рынок загородного жилья — наиболее доходный и перспективный для фондов на сегодняшний день. Об этом говорит хотя бы динамика роста цен в этом сегменте в прошлом году. В 2004 году цены на дома и коттеджи в зависимости от направления выросли на 20-45%, на земельные участки под строительство — на 20-50%.

"Рынок недвижимости остается очень привлекательным для личных инвестиций. И все, что на нем происходит, в принципе понятно многим, в отличие от эмоциональной игры на фондовом рынке, которая под силу только профессионалам,— говорит Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate.— Что касается рынка загородного жилья, он уже сформировался настолько, чтобы стать инвестиционно привлекательным. Число желающих приобрести землю с каждым годом растет и к весне 2005 года, думаю, достигнет своего пика. Но серьезный сдерживающий фактор для частных инвесторов — необходимость располагать стартовым капиталом от $70 тыс. до $90 тыс.".

Только наличия денег недостаточно. Чтобы заниматься инвестициями в загородное строительство, надо разбираться и в макроэкономических процессах, и конкретно в рынке недвижимости. Рынок этот специфический, зависящий от многих не только объективных, но и субъективных факторов. Держать в голове все это и быть в курсе всего неподготовленному человеку очень сложно. Один из вариантов управления деньгами — отнести их в паевой инвестиционный фонд.

У паевых фондов недвижимости есть несколько неоспоримых плюсов: профессионализм менеджеров, ликвидность паев, диверсификация средств и доступность ПИФов большинству россиян. Специалисты утверждают, что через ПИФ в инвестиционных операциях на рынке недвижимости может участвовать даже человек, имеющий всего $2-3 тыс.

Однако при ближайшем рассмотрении все оказалось не так-то просто, у паевых фондов обнаруживается как минимум два минуса.

Минус первый: закрытость. Речь не о том, что с недвижимостью работают только закрытые ПИФы (ЗПИФН). Увы, но зачастую они закрыты не только организационно, но и информационно. Сведения о фондах закрыты и очень скупы в силу их особенности: после того, как управляющая компания собрала деньги и вложила их в конкретный проект, ей просто нет смысла афишировать и рекламировать себя в целях привлечения новых инвесторов — ведь дело уже сделано, и остается только ждать окончания строительства, сдачи объекта, чтобы вернуть инвесторам их деньги с полученным доходом. Так что если вы решили стать пайщиком ПИФа недвижимости, вам придется изрядно потрудиться, чтобы сначала найти один из них, а потом "накопать" информацию о нем.

Минус второй: законодательные ограничения. Согласно письму Федеральной комиссии по ценным бумагам, работа ПИФов недвижимости со строящимися объектами через инвестиционные контракты ограничена. Именно по этой причине в настоящее время вообще не работает с загородными объектами один из ведущих игроков инвестиционного рынка — УК "Тройка Диалог". Хотя, как сообщили в компании, несколько проектов коттеджных поселков на востребованных Новорижском и Дмитровском направлениях все же выбрано и рассматриваются возможности участия в них.

"Ограничение работы ПИФов в сфере строительства — общемировая практика. Ведь любой девелопмент — более рисковое занятие, чем вложения в уже построенную недвижимость. Поэтому большинство фондов инвестируют в строительство очень ограниченно и в основном покупают готовые объекты и получают доход от сдачи в аренду,— говорит Алексей Языков, аналитик сектора недвижимости ИГ 'Атон'.— Коттеджное строительство — пока один из наиболее живых секторов на инвестиционном рынке, доходные ставки там достаточно высоки, но главная проблема, сдерживающая рост,— недостаток земель для строительства объектов. Поэтому далеко не все ПИФы решаются на строительные проекты, а если и решаются, то приобретают не более половины инвестиционного портфеля объекта и привлекают еще двух-трех соинвесторов".

По оценкам экспертов, пока в России не более десяти ПИФов работают с объектами загородной недвижимости. При этом среди них нет в чистом виде "коттеджных" фондов, нацеленных исключительно на инвестиции в загородную недвижимость. Серьезная управляющая компания заинтересована в минимизации своих рисков, а потому, инвестируя в коттеджные проекты, активно работает и в других сегментах рынка недвижимости, включая жилую и коммерческую.