Квартиры на каникулах

Январь не внес корректив в работу столичного рынка недвижимости. Цены на первичном и вторичном рынке типового жилья практически застыли на прошлогоднем уровне. Небольшой, буквально на десятые доли процента, откат на первичном рынке произошел за счет новогодних дисконтных программ. А на рынке элитного жилья благодаря высокому спросу цены выросли на 1%.

Первичный рынок

Первичный рынок пришел в рабочее состояние только в конце второй недели января — сказались продолжительные новогодние каникулы. Поэтому застройщикам в январе пришлось заманивать в свои офисы покупателей скидками и специальными программами. Специальные условия на покупку жилья действовали на объектах Первой ипотечной компании, "Конти", МИАНа и "БЕСТ-финанса". Изменение федерального законодательства, способствующее развитию ипотечного кредитования, вызвало оживление среди компаний и банков, предлагающих свои ипотечные продукты населению. Так, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 13 января 2005 года вступили в силу поправки к "Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов". Из стандартов исключены следующие требования: о нотариальном удостоверении одного из договоров — кредитного (договора займа), купли-продажи квартиры, договора участия в долевом строительстве, а также об обращении в органы опеки и попечительства при наличии в семье заемщика и залогодателя несовершеннолетних детей либо недееспособных за получением разрешения на передачу в ипотеку приобретаемого жилого помещения. Исключение — случаи, когда над такими лицами установлена опека или попечительство либо несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения. По мнению специалистов АИЖК, принятые изменения снижают издержки для заемщиков и активизируют выдачу ипотечных кредитов населению, что приведет к расширению масштабов ипотечного кредитования.

"Уже в первую послепраздничную неделю спрос на жилье вырос до обычного режима рабочих будней",— говорит Сергей Канаев, генеральный директор компании "ПИК-Регион". По данным компании Vesco Realty, цена квадратного метра типового жилья и жилья бизнес-класса с декабря практически не изменилась. Однако итоги двухнедельных продаж показали, что за счет новогодних скидок квадратный метр все же подешевел — в среднем примерно на 0,5%.

На рынке элитного жилья ситуация стабильна. "Ни о каком снижении цен говорить не приходится, так как предложение крайне ограниченно,— отмечает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании 'Калинка-Риэлти'.— На первичном рынке объектов в завершающей стадии строительства — менее 10% от общего объема предложений в данном сегменте, а на начальной стадии — не более пяти предложений и то в очень сыром виде".

Марина Макарова, управляющий директор Blackwood, указывает на то, что с начала года минимальная стоимость элитного жилья увеличилась и составила в среднем $4 тыс. за 1 кв. м. Предложения с ценой от $3 тыс. за 1 кв. м присутствовали только в нескольких объектах, строительство которых еще не начато. По данным Blackwood, на январь 2005 года средняя стоимость элитного жилья составила $6,169 тыс. за 1 кв. м. Среди районов по этому показателю по-прежнему лидирует Остоженка — $7,453 тыс. за 1 кв. м. На втором месте — Арбат ($6,76 тыс. за 1 кв. м). Третью позицию заняло Замоскворечье, немного опередив Патриаршие пруды ($6,167 и $6,036 тыс. за 1 кв. м соответственно), что произошло в основном благодаря выходу на рынок жилого комплекса "Коперник" на Большой Якиманке, где средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства составляла $13 тыс.

В числе успешных проектов специалисты называют комплекс "Три тополя" в 1-м Тружениковом переулке. Следует отметить, что реализация жилплощади началась только тогда, когда дом уже был полностью построен. Несмотря на высокие цены, 90% квартир жилого комплекса было продано за первые три месяца экспозиции — для элитного рынка показатель рекордный. Причем в первую очередь были проданы самые дорогие апартаменты, в которых цена квадратного метра доходила до $11 тыс. Сейчас свободными остались две квартиры, которые продаются по $7-7,5 тыс. за 1 кв. м.

Вторичный рынок

На вторичном рынке в январе шло оформление сделок, в которых участвовали квартиры, подобранные еще в 2004 году. "Первые дни работы подтверждают прогнозы аналитиков, которые предсказывали, что в январе будет реализовываться высокий отложенный спрос,— говорит Борис Басин, управляющий директор компании 'МИЭЛЬ-недвижимость'.— В наши отделы продаж поступает очень много звонков, клиенты уже осматривают квартиры. Люди поняли, что цены на недвижимость вряд ли пойдут вниз, и решили не медлить с покупкой".

В январе максимальное количество предложений (около 60%) однокомнатных квартир поступило на рынок по ценам выше $60 тыс., двухкомнатных — (40%) от $100 тыс., трехкомнатных — (25%) от $200 тыс. и выше. В спросе же преобладали заявки на покупку однокомнатных квартир до $50 тыс., а двухкомнатных — до $80 тыс. Большой интерес сохраняется к комнатам в квартирах коммунального заселения. Особенно поднялись в цене комнаты, расположенные в центре. Так, за две комнаты (34 кв. м) в четырехэтажном кирпичном доме на Большой Дмитровке владельцы запросили $84 тыс., за комнату площадью 20 кв. м в кирпичной пятиэтажке в Сытинском переулке — $57 тыс. В январе недорогих комнат на рынке было мало, а за вариантами дешевле $22 тыс. покупатели охотятся не один месяц.

Оживления на вторичном рынке элитного жилья риэлтеры ждут только в конце января. Это объясняется тем, что большинство респектабельных клиентов проводили новогодние каникулы вдали от дома. Но уже во второй половине месяца наблюдались случаи, когда продавцы немного увеличили цены на жилье. По данным компании "Домострой Престиж", за период с декабря 2004 года по январь 2005 года общее изменение цен на московскую элитную недвижимость составило 1% в сторону увеличения. Самые дешевые квартиры выставлены по ценам от $4 тыс. за 1 кв. м, а цена на жилплощадь в особняках класса deluxe доходит до $20 тыс. за 1 кв. м.