|
Кодекс собственника |
О чем этот кодекс
Новый Жилищный кодекс (ЖК) состоит из восьми разделов, содержащих 165 статей. В старом ЖК было семь разделов и 158 статей. Но главные изменения, конечно же, не количественные, а качественные. Основным содержанием старого ЖК является регулирование прав нанимателей государственных и муниципальных квартир. Оно и понятно. В то время, когда он принимался, абсолютное большинство квартир принадлежало государству. Сейчас ситуация изменилась радикально: большинство квартир давно приватизировано. Кроме того, за последние годы построено значительное количество нового жилья, изначально принадлежащего частным лицам. Неудивительно, что новый ЖК регулирует главным образом отношения между новыми собственниками.
Новый ЖК определяет, что такое жилое помещение. Согласно ст. 15 ЖК, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В ст. 16 ЖК перечисляются виды жилья — жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната. Такая распространенная на Западе форма жилья, как дом-магазин, в котором на первом этаже размещается бутик или лавка, а над ними — жилье хозяев, в кодексе почему-то отражения не нашла. В качестве описания свойств жилого помещение вводится понятие технического паспорта. Без этого документа, фактически заменяющего собой справки БТИ, невозможно осуществление сделок с жильем, перевод его в нежилое помещение, перепланировка или переустройство.
Помимо общих прав и обязанностей собственников, нанимателей и арендаторов жилья кодекс определяет правила перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, правила переустройства и перепланировки жилья, порядок использования помещений общего пользования в многоквартирных домах, подробно регламентирует вопросы управления многоквартирными домами, деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья. Есть в нем и новшества, касающиеся очередников, лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но боюсь, что для них это не очень хорошие новости.
Очередь для неимущих
Дело в том, что по новому кодексу получить муниципальное жилье в пользование могут только малоимущие граждане. При признании гражданина малоимущим будет учитываться не только размер дохода, но и общая стоимость находящегося в его собственности имущества. Например, пенсионерка, в собственности которой несколько автомобилей, квартир или другой недвижимости, вряд ли будет признана малоимущей. Доход и имущество будут рассчитываться исходя из суммы, приходящейся на каждого члена семьи. То есть фактически малоимущими будут признаваться семьи, а не их отдельные члены. Это, в общем-то, логично, ведь жилье предоставляется тоже семьям.
Устанавливать правила и основания для признания граждан малоимущими будут органы власти субъекта федерации. Устанавливать уровень дохода и стоимости находящегося в собственности имущества для признания граждан малоимущими, вести учет малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлять им жилье в порядке очереди будут муниципальные власти. Федеральные органы будут определять лишь общие основания признания граждан малоимущими и порядок предоставления им жилья.
Муниципальное жилье для малоимущих будет предоставляться по договорам социального найма. При этом между муниципалитетом и нанимателем заключается договор (раньше вместо него основанием для вселения был ордер). В соответствии со ст. 156 ЖК граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Если же граждане, получившие жилье по договору социального найма, вдруг разбогатели, никто их выселять, конечно, не будет. Однако на этом пережитки социализма для них закончатся, за пользование жильем им придется платить. Сколько — установят муниципальные власти. Скорее всего, эта плата будет ниже рыночных цен на аренду или наем жилья, но насколько — зависит от степени приверженности местных властей идеям социализма, а также от бюджета муниципального образования. Наниматели по договорам социального найма не смогут приватизировать свои квартиры. Ограничены они и в других правах, в частности в праве на вселение. Если собственник может вселить в свое жилье кого угодно, то наниматель без согласия наймодателя может вселить только супруга, детей и родителей. Что касается граждан, которые еще не успели приватизировать свои старые квартиры, то для них федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" установлено, что они должны окончательно определиться с приватизацией до 1 января 2007 года.
Жилье — собственникам
Новый кодекс значительно расширяет права собственников жилья, избавляя их от многих устаревших обременений. Во-первых, как уже было сказано, они могут вселить в свое жилье кого угодно как по договору найма, так и на условиях безвозмездного пользования. Во-вторых, законодатель позаботился о собственниках квартир, страдавших от действий брачных аферистов. Старый ЖК немало аферистам в этом способствовал: женившись или выйдя замуж, бесквартирный супруг на законных основаниях вселялся в жилое помещение супруга-собственника или родителей второго супруга, а затем расторгал брак. И хотя жилье оставалось у прежнего собственника, у него появлялось обременение — бывший супруг сохранял право на проживание в данном жилом помещении. И если семья решала продать квартиру, то бывший член семьи мог спокойно ее шантажировать, отказываясь сниматься с регистрационного учета по месту жительства. Теперь подобного рода махинациям положен конец. Согласно части 4 ст. 31 ЖК, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным контрактом). В исключительных случаях, если бывший член семьи собственника жилого помещения не может вернуться на прежнее место жительства, купить новое жилье и т. п., он может сохранить право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, на определенный срок по решению суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Собственники квартир в многоквартирных жилых домах участвуют в управлении домом, в том числе распоряжаются помещениями общего пользования. Новый кодекс подробно регламентирует порядок принятия решений собственниками квартир в многоквартирном доме, вопросы создания и деятельности товарищества собственников жилья и т. п. В то же время собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилой либерализм
Но самая либеральная часть кодекса касается традиционно забюрократизированных вопросов жилищной сферы: перевода жилых помещений в нежилой фонд и наоборот, а также порядка переустройства и перепланировки жилья. До недавнего времени эти вопросы были вотчиной регионов, которые изо всех сил старались усложнить жизнь собственников. Понятно, зачем: чем сложнее бюрократические процедуры, тем больше раздолья для коррупции чиновников, да и простого чиновничьего бдения — стремления показать власть. Процедуры, прописанные в новом кодексе, максимально просты, а все ограничения разумны с точки зрения баланса интересов собственника и других лиц, например соседей.
Вот как, например, выглядит процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд. Для этого собственник помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в муниципальный орган комплект документов. В него входит заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), технический паспорт помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. В случае, если для обеспечения использования помещения в качестве нежилого необходимо его переустройство или перепланировка, например устройство отдельного входа, к пакету добавляется проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Муниципальные власти не вправе требовать дополнительных документов помимо перечисленных. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. О своем решении муниципалитет обязан известить заявителя в течение трех рабочих дней. Одновременно с этим он обязан проинформировать о своем решении собственников помещений, примыкающих к помещению заявителя. В случае необходимости проведения переустройства или перепланировки переводимого помещения, иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Решение муниципального органа подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ. Если же эти работы требуются, такое решение является основанием проведения соответствующих переустройства или перепланировки. Завершение работ подтверждается актом приемочной комиссии муниципалитета. Он подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для использования переведенного помещения в качестве нежилого.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае непредставления требуемого пакета документов, представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения условий перевода помещения или несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Решение об отказе, как и бездействие муниципальных органов (невынесение решения в установленный срок), может быть обжаловано в судебном порядке.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В то же время даже эти формальности не нужны, если помещение используется для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Правила получения разрешения на переустройство и перепланировку не менее либеральны.
К сожалению, из-за ограниченности журнальной площади мы не в состоянии рассказать о всех нововведениях. Поэтому рассказ о новом Жилищном кодексе будет продолжен в одном из следующих номеров "Денег".
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег", e-mail: lawyer@kommersant.ru.
|