Выдачи льготной ипотеки резко выросли в конце июня. Недавнее снижение ставки по госпрограмме и смягчение политики банков в отношении заемщиков повысили ожидания по росту среднего чека по кредиту. Одновременно встал вопрос рефинансирования ранее взятых льготных кредитов, в том числе по ставке 12% годовых. Такое решение поддерживают в Минстрое, однако против выступает Минфин.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Из данных «Дом.РФ» следует, что за неделю, закончившуюся 30 июня, было принято 18,8 тыс. заявок на льготную ипотеку и выдано 3,8 тыс. кредитов на 20,4 млрд руб. Это рекорд с конца марта, когда закончилось действие прежней программы льготной ипотеки. Всплеск спроса в последнюю неделю июня участники рынка и эксперты связывают с улучшением условий кредитов. В частности, именно к этому времени крупнейшие банки начали прием заявок по новой ставке — 7% вместо 9%.
Рывок произошел преимущественно за счет Сбербанка, где количество принятых заявок возросло в 1,5 раза, до 8,4 тыс.
Лидер предыдущих недель ВТБ отстал по количеству выданных кредитов, но не по их объему — 3,2 тыс. на 21,9 млрд руб. против 4,3 тыс. на 19,1 млрд руб. у Сбербанка. Всего по итогам июня банки выдали более 11 тыс. льготных ипотечных кредитов на новостройки в целом более чем на 60,3 млрд руб. (в мае — более 54 млрд руб.). Но результат все еще в разы хуже прошлогоднего. В июне 2021 года банки выдали почти 40 тыс. кредитов на 141 млрд руб.
Как поясняет директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова, банки заинтересованы в наращивании ипотеки «на фоне буксующего корпоративного кредитования». Но такая политика может сопровождаться снижением требований к заемщику и, «вероятно, его бдительности на фоне привлекательной номинальной, а не реальной ставки», добавляет эксперт, что может привести к ухудшению качества ипотечных кредитов.
По итогам июля объем выдач по госпрограмме может вырасти примерно на 20–30% к маю, прогнозирует зампред Абсолют-банка Антон Павлов. Он допускает, что увеличится и средний чек по кредиту. Сейчас это 5,4 млн руб., что более чем вдвое выше уровня начала года. «Заемщики из-за снижения размера переплаты при тех же расходах на обслуживание кредита смогут оформить в кредит большую сумму и купить жилье большей площади, например, или более удобной локации»,— поясняет господин Павлов.
Впрочем, опираясь на опыт первых этапов программы льготной ипотеки, участники рынка ожидают увеличения не только среднего чека, но и цены недвижимости. Особенно с учетом того, что в предыдущем месяце ее стоимость выросла незначительно. По данным «ЦИАН.Аналитики», в июне средняя цена новостроек достигла 132,5 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 0,3%. Однако по сравнению с июнем 2021 года рост составил 22%.
Объемы дальнейших ипотечных выдач будут зависеть от риск-аппетита банков, отмечает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Сейчас, по его мнению, кредитные организации начали «раскручивать гайки», то есть ослаблять свою риск-политику. Количество заявок на ипотеку, уточняет господин Матовников, уже вышло на докризисный уровень, хотя пока с сильным смещением спроса на первичный рынок за счет госпрограмм.
При этом эксперты допускают дальнейшее снижение ставок на фоне коррекции ключевой ставки ЦБ. Как правило, ипотечные ставки на 2–3 процентных пункта превышают ключевую (спред на компенсацию риска и издержек банков), поясняет господин Матовников. Средние ставки, рассчитанные «Русипотекой», как раз отражают этот спред (на 1 июля ставки составляли 11,16–11,57% годовых при 9,5% ключевой). По словам Антона Павлова, «ставки уже находятся на комфортном уровне и, вероятно, что их коррекция в сторону снижения будет продолжаться».
На фоне снижения ставок по новым кредитам становится актуальным вопрос возможности рефинансирования ипотеки клиентам, взявшим льготные кредиты в период взлета ключевой ставки, в частности, под 12% годовых (см. “Ъ” 26 апреля). В Минстрое выступают за возможность рефинансирования льготной ипотеки и обсуждают этот вопрос с Минфином. В Минфине ранее заявляли, что этот вопрос не раз обсуждался, но «решение отрицательное». В ЦБ не стали комментировать перспективу рефинансирования апрельских льготных кредитов. Всего тогда было выдано около 7 тыс. ссуд на 26 млрд руб.