Начавшийся кризис, разрыв логистических цепочек и уход с российского рынка части международных компаний снизили интерес бизнеса к складской недвижимости. Объем сделок в этом сегменте по итогам 2022 года в регионах может снизиться на 35%, в Москве и Подмосковье — на 56%. На этом фоне владельцам логопарков придется снижать ставки их аренды. Снимать площади по существующим расценкам сейчас не готовы даже продуктовые ритейлеры, которые пока сохраняют активность на складском рынке.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Как прогнозирует Knight Frank, объем сделок со складской недвижимостью, включая покупку и аренду, в регионах страны по итогам этого года может снизиться на 35% год к году, до 800 тыс. кв. м. В Москве и Подмосковье сокращение окажется еще заметнее — на 56%, до 1,2 млн кв. м. Меньше всего сегмент складов может пострадать в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где прогнозируется снижение всего на 10%, до 600 тыс. кв. м.
В CORE.XP оценивают объем сделок в целом по РФ в первом полугодии в 760 тыс. кв. м, из которых 41% пришелся на регионы. В Commonwealth Partnership указывают, что с января по июнь в Москве и Подмосковье было поглощено 621 тыс. кв. м, к концу года показатель может составить 800 тыс. кв. м, сократившись на 72% год к году. «Еще в начале 2022 года мы ожидали стабилизации спроса, но из-за резкого изменения макроэкономической ситуации изменили прогноз»,— отмечает аналитик Commonwealth Partnership Екатерина Ногай.
Основная активность на рынке в первом полугодии, по данным CORE.XP, пришлась на продуктовых ритейлеров, сформировавших 38% спроса на складские помещения.
Аналитики связывают это с развитием дискаунтеров, на которые сейчас приходится до 60% запросов на помещения в логопарках. В 2021 году основным драйвером спроса стал онлайн-ритейл — на него пришлось 36% сделок в РФ, на офлайн-ритейл — 25%. Но сейчас, по данным Knight Frank, доля офлайн-розницы в общем объеме сделок составляет 49%, доля интернет-торговли — 27%. Хотя в Ozon и Wildberries заявили “Ъ” о планах по активному развитию собственных логистических мощностей. В «Яндекс.Маркете» пояснили, что за 2021 год уже увеличили втрое площади складов.
Крупнейшие онлайн-игроки действительно ввели существенные объемы складов в прошлом году, следующий пик придется на начало 2023 года, считает гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров. Он называет текущий спад «временным», так как оборот интернет-торговли по итогам этого года может увеличиться в полтора раза в том числе за счет ухода с российского рынка некоторых западных брендов и легализации параллельного импорта.
По подсчетам Knight Frank, сейчас в РФ построено 36,6 млн логопарков, из которых 53% — в Москве и области. Екатерина Ногай отмечает, что в столице и Подмосковье в первом полугодии 2022 года введено 388 тыс. кв. м, что на 30% больше год к году. Но из-за кризиса по итогам всего года будет сдано 600 тыс. кв. м вместо ожидаемых 1,4 млн кв. м.
Уровень вакантности на складском рынке в регионах в первом полугодии, по оценкам Knight Frank, составил 3,8%, увеличившись к концу прошлого года на 1,6 процентного пункта.
Региональный директор компании Константин Фомиченко прогнозирует, что по итогам этого года объем свободных превысит показатели 2020 года, когда пустовало 4,5% площадей в логопарках. Директор «Ricci/Склады» Дмитрий Герастовский говорит о росте вакантности в Москве и области до 3,5–4% к концу года.
Екатерина Ногай отмечает, что владельцы логопарков, несмотря на кризис, занимают жесткую позицию, удерживая ставки аренды на высоком уровне: так, в Москве ее стоимость для объекта класса А составляет 6,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 20% выше, чем в конце 2021 года. Но на рынке уже появляются объекты по более низким ставкам, а к осени снижение может стать массовым. Госпожа Ногай ждет, что средняя стоимость аренды в конце года достигнет 6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В кризис, резюмирует она, почти нет операторов, готовых заключать договоры по существующим ценам.