Продавцы выходят на дорогу

Еще в 2002 году Россия находилась на четвертом месте в рейтинге привлекательности развивающихся рынков для торговых инвестиций по данным Global Retail Development Index (GRDI). В 2003 и 2004 годах она поднялась на верхнюю строчку, обогнав Индию, Китай, Словению и Хорватию. Особенно заметен процесс строительства торговых сетей в Москве и Московской области.

Магазины покидают Москву

По оценке компании "Colliers International Россия", в конце прошлого года общая площадь функционирующих торговых центров в московском регионе составила 2,5 млн кв. м, а в 2005 году ожидается их прирост еще на 800 тыс. кв. м. При этом арендные ставки изменятся незначительно. Как считают эксперты компании Knight Frank, следует ожидать их снижения на 2-3%.

Таким образом, средняя ставка аренды на помещение площадью 100 кв. м в торговых центрах составит около $1,2 тыс. за метр в год. Сохранятся тренды и по размещению торговых центров, в том числе и за пределами МКАД. Аналитики сходятся во мнении, что по условиям строительства, в первую очередь по стоимости земли, Московская область гораздо привлекательнее столицы.

Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers Int. Максим Гасиев называет одной из причин децентрализации торговых центров дефицит земли в Москве, а также более низкую стоимость земельных участков по мере удаления от столицы. "Зачастую владельцами таких торговых центров выступают компании, имеющие административный ресурс в том или ином подмосковном городе, благодаря чему и получают участок, причем по более низкой стоимости,— говорит он.— И нередко бывает, что не девелопер ищет участок, а компания, уже его имея, становится таковым".

Торговые центры, расположенные за МКАД, условно можно поделить на две категории. К первой, как говорит господин Гасиев, относятся центры, ориентированные на подмосковные города, и для них справедливы те же законы, что и для столичных. То есть они имеют свою торговую зону, риски по конкуренции. Ко второй относятся объекты, расположенные на небольшом удалении от Москвы, на транспортных магистралях. "Для них всегда существует риск того, что по той же дороге, но ближе к городу, появятся другие торговые центры сходного или большего формата и конкурировать с ними будет сложно,— комментирует господин Гасиев.— Девелоперы часто недооценивают этот риск, полагая, что между их участком и столицей ничто встать не может. Но всегда существует вероятность застройки самых неперспективных участков. Например, торговый центр 'Лига', на наш взгляд, со временем будет испытывать все большее конкурентное влияние 'Меги-2'. Она, хоть и располагается дальше от Москвы, чем 'Лига', для покупателей более привлекательна".

Неосвоенные дороги

Наиболее активное строительство за МКАД сейчас идет в местах пересечения с основными магистралями и на въездах в города-сателлиты Москвы. Как считает ведущий специалист отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова, располагаясь на въезде, такой центр обслуживает весь город. Также интересны розничным торговцам земельные участки, где жилая постройка выходит к МКАД: торговый центр обслуживает и свою жилую зону, и посетителей, выезжающих с МКАД.

Пока в Москве строительство уходит под землю (столичные власти лоббируют создание торговых комплексов под Павелецкой, Болотной, Пушкинской, Лубянской площадями, над площадью Белорусского вокзала), за пределами города торговые центры будут появляться на пересечении МКАД и основных магистралей и в спальных районах с плотной застройкой.

Особняком держится бутиковый центр "Крокус Сити Молл". "О перспективности этого формата сложно говорить,— считает Юлия Дальнова.— Он, безусловно, должен быть представлен на рынке, но я не уверена, что ему место на МКАД. Возможно, стоит располагать такие торговые центры ближе к местам проживания потенциальных клиентов, например на Рублево-Успенском шоссе."

Востребованными на рынке оказались и специализированные торговые центры. Максим Гасиев из Colliers Int. говорит о перспективном строительстве таких объектов и в Московской области, и на магистралях. В частности, "Метро" объявил о том, что будет развивать свои магазины бытовой электроники. Тем не менее пока в большинстве своем торговые центры стараются удовлетворять спрос по всему спектру потребительских товаров.

Большой потенциал для строительства торговых центров представляет третье транспортное кольцо. Там есть неосвоенные земли — это территории выводимых предприятий, примыкающие к новой дороге. Очевидно, они будут пользоваться спросом, и в ближайшие годы на третьем транспортном кольце появится несколько проектов.