Рост спроса на сочинскую недвижимость, вызванный закрытием границ, популярностью удаленной работы и развитием курорта как полноценного места для жизни, привлекает внимание инвесторов. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в Сочи составляет 466,4 тыс. руб., при этом жилье комфорт-класса можно приобрести в среднем за 331,1 тыс. руб. за «квадрат», а «элитку» — за 1,15 млн руб. за квадратный метр. По разным данным, от 50 до 80% всех сделок по покупке жилья в олимпийской столице совершается в инвестиционных целях. Эксперты считают, что инвестиции в курортную недвижимость обеспечивают не только надежную сохранность вложенных средств, но и высокую доходность квадратных метров.
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ
Рынок инвесторов
Средняя цена квадратного метра жилья на рынке Сочи составляет 466,4 тыс. руб. Рост с 2017 года составил 400% (116,5 тыс. руб. — в 2017 году). Рост цен на сочинском рынке жилья комфорт-класса за минувшие пять лет составил 3,4 раза (331,1 тыс. руб. в 2022 году против 97,2 тыс. руб. — в 2017-м). Такие данные «Ъ-Кубань» сообщили в консалтинговой компании Macon.
«Цены стабильно росли с конца 2017 года по конец 2021-го. Но наиболее интенсивный рост пришелся на первое полугодие 2021 года. Например, в комфорт-классе рост за этот период составил 71%. С начала 2022 года рост цен остановился, средневзвешенная стоимость квадратного метра в комфорт-классе по итогам полугодия упала на 4,1%, в целом по рынку — на 3,3%»,— рассказал генеральный директор Macon Илья Володько.
По данным компании-оператора и застройщика Nedvex, за последние пять лет стоимость элитной недвижимости Сочи выросла более чем на 430%. Так, если в 2017 году стоимость квадратного метра сочинской «элитки» находилась на уровне 210 тыс. руб., то сегодня эта цифра равна 1,15 млн руб.
Генеральный директор Nedvex Юлия Галимова относит к причинам, объясняющим рост цен, повышенный спрос, рост туристического потока (в том числе связанный с ограничениями по причине пандемии), мораторий на строительство многоэтажного жилья в Сочи и вызванный этим дефицит предложения, переход большого числа работников на удаленный формат работы, а также развитую инфраструктуру черноморского региона (наследие Олимпиады 2014 года). Эксперт отмечает, что при выходе нового проекта в продажу 80% сделок приходятся именно на инвесторов.
«Доверие инвесторов к Сочи продолжает расти по нескольким причинам. Во-первых, Сочи является лидером в России по росту цен на элитную недвижимость. Во-вторых, инфраструктура олимпийской столицы активно развивается за счет государственных средств. И в-третьих, курорты Сочи востребованы у туристов как в летний, так и в зимний сезоны»,— говорит госпожа Галимова.
По данным Macon, туристический поток в Сочи в 2021 году вырос на 6% по отношению к 2019 году (по отношению к 2020 году считать некорректно, так как был провал из-за пандемии). Интересно, что в целом по краю за этот период было падение. А значит, туристы стали чаще отдавать предпочтение Сочи в качестве места отдыха.
«Поскольку гостиничная отрасль курорта находится на подъеме, увеличение числа средств размещения не привело к ухудшению результатов деятельности в 2021 году. Рост туристического потока положительно сказался на показателе средней заполняемости, которая по итогам 2021 года составила 61% (в 2019 году — 60%). Одновременно стоимость проживания выросла на 12% по сравнению с 2020 годом»,— говорит Илья Володько.
Доходность апартаментов в комплексах комфорт-класса от сдачи в краткосрочную аренду оценивается, по словам аналитиков Macon, на уровне 7% в год (бюджет 9 млн руб., средняя цена аренды 3 тыс. руб./сут., загрузка 61%). Данное значение не учитывает расходы на управление и ремонт, а также доход от рыночного роста стоимости недвижимости.
По мнению гендиректора инвестиционной компании Alias Group и федерального девелопера «Неометрия» Надежды Барачиной, недвижимость традиционно была источником сохранения финансов во все кризисы. Сегодня, по ее словам, россияне активно покупают квартиры как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Кроме того, выросло количество людей, которые могут работать удаленно. При этом зачастую они выбирают курортные города, где почти круглый год теплый, мягкий климат и есть вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни и отдыха. Если говорить про Сочи, то, по словам госпожи Барачиной, примерно половина квартир (53%) в проектах «Неометрии» приобретается в инвестиционных целях.
«На данный момент Сочи действительно является одним из самых привлекательных городов в России для инвестиций в недвижимость, и для этого есть ряд причин. Во-первых, Сочи остается лучшим отечественным курортом, а перспективы развития внутреннего туризма в нынешних условиях высокие. Во-вторых, рост доходности на рынке аренды жилья также будет увеличиваться. Черноморское побережье в ближайшее время будет в приоритете из-за сложностей путешествовать в большинство других стран, а также ограничений для россиян на покупку недвижимости заграницей»,— рассказывает Надежда Барачина.
Простая доходность
Сегодня, по данным аналитиков, в Сочи в продаже находится порядка 530 тыс. кв. м жилья на разных стадиях строительства. Это позволяет воспользоваться разными стратегиями инвестирования. Если рассмотреть краткосрочные инвестиции в сочинскую недвижимость, то важным показателем является рост цены со старта продаж на котловане, который в среднем составляет 32,8% за год, а, по данным Nedvex, за 2021 год на отдельных объектах бизнес- и элит-классов — до 80%. Что касается объектов комфорт-класса, то, по данным Macon, в среднем увеличение степени готовности дает прирост 1,7–2% стоимости в квартал. А значит, до 8% доходности за год.
«Максимальный рост показали объекты элит-класса — 40,69% за год со старта продаж. Например, стоимость элитных апартаментов площадью 30 кв. м год назад составляла 21,6 млн руб., сегодня такие апартаменты можно приобрести за 30,4 млн руб. Так, разница от перепродажи составляет 8,8 млн руб.»,— комментирует Юлия Галимова.
По словам госпожи Галимовой, элитными объекты делают более дорогие материалы отделки, наличие качественного сервиса (клининг, уборка территории, ресепшен и т. д.), развитая инфраструктура комплекса (наличие на территории спа, бассейна, спортзала и т. д.), уникальная архитектура всего здания, высота потолков от 3 м, большие окна, система безопасности, охрана, видеонаблюдение. Чаще всего это эксклюзивные предложения: пентхаусы, резиденции, уникальные планировки, дизайнерский ремонт, наличие ресепшен и зоны ожидания в холле первого этажа и т. д.
Что касается пассивного дохода от сочинской недвижимости, то, по словам аналитиков, в 2022 году средняя стоимость аренды гостиничного номера элит-класса составляет 21 тыс. руб. в сутки. Так, чистая прибыль от сдачи площадей в аренду с учетом 60% загрузки составит 2,3 млн руб. в год. «Устойчивый рост стоимости недвижимости в Сочи опережает темпы инфляции. Так, инфляция с июня 2021 года по июнь 2022-го составила 16,97%, рост стоимости элитных квартир за год — 43%, элитных апартаментов — 55%»,— говорит госпожа Галимова.
Сейчас средняя стоимость квадратного метра элитных квартир на курорте, по данным Nedvex, составляет 565 тыс. руб. Рост за один год с мая 2021 года составил 43% (с 396 тыс. руб.). Рост за пять лет — 301% (со 141 тыс. руб.). Квадратный метр элитных апартаментов в Сочи стоит в среднем 1,15 млн руб. Рост за один год с мая 2021 года составил 55% (с 720 тыс. руб.); рост за пять лет — 431% (с 210 тыс. руб.).
По словам Ильи Володько, средняя стоимость квадратного метра в апартаментных комплексах комфорт-класса по состоянию на июнь 2022 года составляет 335,3 тыс. руб. Бюджет апартамента-студии составляет 9–10 млн руб. «В сравнении с концом 2020 года цены на апартаменты комфорт-класса выросли на 19%, в сравнении с июнем 2021 года — на 5%. При этом число предложений такого формата стабильно увеличивалось последние полтора года»,— говорит эксперт.
Срок окупаемости вложений в недвижимость Сочи зависит от целей самого инвестора, момента покупки и характеристик объекта, считает Надежда Барачина. Максимальную доходность, по ее словам, получают те покупатели, которые вложились на начальном этапе строительства. При этом срок реализации объекта недвижимости составляет около двух — двух с половиной лет. «Здесь можно сделать вывод, чем раньше инвестор приобрел квартиру, тем больше вырастет цена к вводу»,— говорит эксперт.
Самое время
Курорты Краснодарского края в ближайшей перспективе будут еще более востребованы, считает Надежда Барачина. Эксперт отмечает, что в настоящий момент государство активно стимулирует развитие внутреннего туризма, увеличивая спрос среди населения.
«В Сочи, как и во многих других городах побережья нашего края, наблюдается дефицит предложения. Это связано с тем, что строительство жилья на территории региона сейчас находится под рядом ограничительных мер. Это и приостановка выдачи новых разрешений на строительство в Сочи до принятия генплана города, и ограничение этажности в прибрежных зонах. В то же самое время большое внимание стало уделяться комплексному развитию территорий и строительству всей необходимой инфраструктуры в проектах»,— говорит гендиректор «Неометрии».
По словам Надежды Барачиной, стоимость недвижимости в ближайшие годы снижаться не будет, поэтому сейчас походящее время для покупки квартиры.
«Инвестиции в курортную недвижимость с целью сохранения накоплений или сдачи в аренду сегодня выгодны не только в Сочи, но и в Краснодаре, Новороссийске, Анапе и других городах региона»,— резюмирует эксперт.
Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал рассказывает, что рост инвестиций в курортную недвижимость наблюдается в последние несколько лет. Это, по его словам, связано с тем, что развитие удаленной работы позволяет людям более гибко выбирать место проживания, снимать квартиры в теплых регионах на долгий срок. Следовательно, отмечает эксперт, съем квартир становится более востребованным, а это способствует вложению средств в квартиры под аренду.
«Другой причиной является заметный рост внутреннего туризма, который делает покупку квартиры в курортных регионах выгодной и перспективной инвестицией. В российских курортных городах съемные квартиры составляют заметную конкуренцию отелям и гостиницам, поскольку предлагают более низкие цены и более удобное размещение для семей с детьми и больших компаний. Важно отметить, что сейчас наблюдается естественный летний спад спроса на покупку любого жилья, в том числе и инвестиционного. Однако озвученное уменьшение ставки по ипотеке подхлестывает спрос и изменяет сезонную динамику. Поэтому люди, планировавшие ранее приобрести жилье на российских курортах, охотнее выходят на сделки, пользуясь более выгодными условиями»,— подытожил господин Сигал.
Илья Володько отмечает, что активный рост цен сам по себе привлек внимание инвесторов к Сочи, а разговоры о моратории и грядущем дефиците подогревали слухи о дальнейшем интенсивном росте.
«Сложившая политическая ситуация обеспечила приток спроса. Лица, которые уже попали под санкции либо могут попасть под них в ближайшем будущем, вынужденно переориентировались с зарубежной недвижимости на отечественную. В целом в текущей обстановке приобретение недвижимости за рубежом сопряжено с рядом рисков. Инвесторы стали больше рассматривать отечественную недвижимость, в том числе курортную. Нестабильная экономическая обстановка всегда подогревает спрос на недвижимость, инвестиции в которую принято считать надежным инструментом сбережения денежных средств. В 2020 году и первой половине 2021 года ставки по депозитам держались на низкой отметке, на их фоне рост цен на недвижимость обещал гораздо большую доходность»,— резюмирует эксперт.
Читайте нас в Telegram 