|
Молочные реки, рузские берега |
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| Василий Бойко не собирается нарушать закон: пять метров береговой линии --народу, остальное — в частную собственность |
Рузский лендлорд
Все началось летом 1994 года, когда владелец и глава компании "Вашъ финансовый попечитель" Василий Вадимович Бойко решил обзавестись дачей. Большинство рейдерских побед Бойко — Братский алюминиевый завод, "Иркутскэнерго", офисные центры в Москве — тогда еще были впереди, но его представления о правильной загородной жизни уже вполне сформировались. Бойко собирал картины передвижников, любил комфорт и среднерусские дали, держал лошадей, а потому хотел жить в настоящей помещичьей усадьбе — с флигелями, людской, мостками к реке и своей купальней.
Много ли человеку нужно для счастья? А ведь нет и того. Рынок подмосковной недвижимости усадеб и далей не предлагал. Он предлагал тесно сбитые дворцы на Рублевке в романском и псевдоготическом стиле, унылые коттеджи на Дмитровке и сталинские дачи на Минке. "Будем искать",— решил Бойко. Дачный вопрос он пока решил временным образом, сняв-таки коттедж на Ленинградском шоссе — в Завидове, а реализацией своей мечты занялся с толком и не спеша. Поиски заняли пять лет. За это время Бойко выяснил, что об усадьбе мечтает не только он, но и многие его состоятельные знакомые, облетел на вертолете все Подмосковье и нашел-таки для себя и друзей будущий помещичий рай — Рузский район. В бывшей кремлевской здравнице в Рузе запрещено было строить промышленные предприятия, и просто удивительно, почему чистый, с хорошей транспортной инфраструктурой, озерами и богатыми лесами край до начала нового века не ощетинился башенками и заборами новорусской застройки.
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| Натуральные молочные продукты делать пока что невыгодно, но приходится, чтобы Руза стала похожа на Швейцарию |
Пиршество духа
Странное дело: прежде чем выкатить на рынок новое предложение сверхэлитной недвижимости, "Вашъ финансовый попечитель" предложил Москве... молоко. Полгода назад в московских магазинах под брэндом "Рузское молоко" появились молоко, кефир, сметана и творог подозрительно непорошкового вкуса. Этикетки информировали покупателей, что никаких добавок в рузских продуктах действительно нет. Сделаны они дедовским способом, а молоко так даже не стерилизовано (нагрето лишь до семидесяти, а не до ста градусов), и потому срок его хранения не больше трех дней.
Всякому ясно, что продавать в московских универсамах такое молоко невыгодно и что из крупных игроков так никто не делает, а люди там, чай, не глупее Бойко. Потому мы отправились на Рузский молочный завод выяснять, зачем оттуда дразнят москвичей и как долго это протянется.
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| Бывший брокер Василий Ходов вовремя прикоснулся к фундаментальным ценностям |
На заводе, который оказался небольшим двухэтажным домиком, три женщины в белых халатах вытряхивали в таз полотняные мешочки с творогом. Завидев начальство с прессой, женщины стали объяснять, что одно время на заводе попробовали было делать творог машинным способом, но поняли, что, соприкасаясь с железом, часть вкусовых качеств продукт теряет, и стали вывешивать его опять по старинке — в тряпочках.
— И зачем оно надо вам? — вкрадчиво спрашиваю, чуя подвох.
— Так концепция же! Швейцария у нас тут, понятно? Экология. Пиршество духа.
Не так давно Ходов был брокером, возглавлял непоследнюю на рынке компанию "Индекс ХХ", жил активной фондовой жизнью. Старые фондовые привычки остались у него и в новом качестве.
— Вот когда-то мы создавали НАУФОР. Это было полезно, потому что рынок сам себя отрегулировал в итоге. На молочном рынке тоже нужно такую организацию создать, чтобы ее участники занимались формированием рынка, рыночных ниш. Нам тогда проще будет создать нишу элитной продукции. А только в ней мы и можем позиционироваться, иначе так и будем убытки терпеть.
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| Творог на Рузском молочном заводе делают вручную, по-дедовски |
— В Америке вычислили, что брокером можно быть только до 35 лет,— говорит Ходов, вытирая обслюнявленные руки о телячью дубленку.— Потом нужно уходить к фундаментальным ценностям, иначе дурдом, крышка.
— А ну как вы через полгода наиграетесь в фундаментальные ценности да и прикроете молочное производство? — спрашиваю о том, зачем приехала.
— Ну да, прикроем! Мы в этом году только в два раза производство увеличим — до 40 тонн, а через пять лет до 300 тонн догоним. Район уже в первую пятерку в Московской области по удоям вышел. Да мы четверть элитного рынка молока займем, а рынок этот мы где-то в 5 млрд оцениваем потенциально. 20 тонн нашей продукции будут съедать в районе, а остальное — в Москве. И качество таким же останется, слово фондовика.
Макробиотический дзен
Московский офис компании "Вашъ финансовый попечитель" находится в поглощенном ею и переоборудованном комплексе "Электроника на Пресне". Говорят, Бойко часто засиживается в офисе до утра — контролирует все проекты, в детали входит. За спиной у него — аэрофотоснимок Рузского района и карта Рузской Швейцарии в стиле "Кондуит и Швамбрания", в дальнем углу — маленькая картина передвижника Поленова. Ждать, пока он закончит совещание, пришлось час.
— Василий Вадимович, признайтесь: ведь "Рузское молоко" — это имиджевый проект, а прибыль вы будете получать за счет дорогой застройки?
— Не совсем. Пока что да — мы вложили в "Рузское молоко" $5 млн, и о возврате речь еще не идет. Но если нам удастся сформировать элитную нишу молочной продукции и занять в ней приличную долю, тогда проект будет рентабельным. Потребность в этой нише есть. Уже появляются продуктовые бутики. Мы, например, заключили договор с сетью таких бутиков — "Рыжей тыквой". Мне эта сеть нравится. Я там сливы купил umeboshi, продукт из концепции макробиотического дзена.
 |
 |
— Ну, это учение о том, как в питании сбалансировать инь и ян, мужское и женское начала.
— А-а-а. Я вот что подумала, Василий Вадимович. Может, для вас Рузская Швейцария — это тоже макробиотический дзен? Вроде как все ваши рейдерские проекты — это сплошной ян (агрессия и брутальность), а Руза — инь (красота, покаяние).
— С чего это покаяние? Мне каяться не за что. Из реестров никого не вычеркивал, в тюрьму не сажал, подписей не подделывал. И красота была во всех проектах. Комплекс на Спартаковской на месте какой свалки сделал! Ресторан "Венеция" тоже... Но в Рузе, конечно, красоты будет еще больше.
Бойко подскакивает к карте. У меня смутное подозрение, что только что я такую же карту где-то видела. Вспоминаю: конечно, в последнем номере журнала "Коммерсантъ-Власть". Только там зоны вокруг Рузского и Озернинского водохранилищ были обозначены как 500-метровые водоохранные, а здесь — как зоны усадебной застройки. Бойко рассказывает, что усадеб за все время реализации проекта будет построено до 3 тыс., а пока что на Озернинском водохранилище переоформлено под жилищное строительство 50 участков (около 100 га), для начала в ближайшее время там построят пять усадеб. Усадьбы будут строиться вольготно: каждый участок — от двух до 10 га, а дом — площадью от 400 кв. м. Подальше от водохранилищ будет строиться недвижимость подешевле — два коттеджных поселка. Недалеко будут горнолыжный курорт со 150-метровым перепадом, два пятизвездных отеля с полями для гольфа, бизнес-центры и сафари-парк, в котором, на радость туристам, будут прогуливаться лоси, кабаны и медведи.
— Весь проект оценивается в $300-500 млн, но мы рассчитываем вложить $150 млн до начала массовых продаж, а потом финансировать проект уже из текущей прибыли. И тогда общий срок окупаемости проекта составит всего три-пять лет.
— С такими оборотами можно позволить себе и пару имиджевых проектов, так?
— Где-то так. На большую рентабельность "Рузского молока" мы не рассчитываем; конечно, недвижимость отдачу принесет побольше. Но будет еще и пара совсем затратных проектов. Я хочу сделать деревню кузнецов и деревню художников. Буду селить хороших мастеров бесплатно, чтобы как-то раскрасить социум. Дачники прогуливаются, кузнецы стучат, художники пишут, коровы мычат — идиллия.
Комплексный подход
 |
 |
— Народ будем пускать,— заверил меня и Бойко.— Закон обязывает в пятиметровую зону у воды пускать всех, значит, всякий на этих пяти метрах может находиться. Но только зачем? У нас будут общественные пляжи вблизи дорог, чтобы легко было подъехать. А рядом с усадьбами какое удовольствие купаться? Понятно же, что это частная земля. Мы постараемся этот вопрос разумно решать, чтобы народ не обижать.
Бойко уверяет, что в природоохранных мероприятиях он заинтересован как никто и добровольно сотрудничает с Министерством природных ресурсов, указывая на безобразия природопользователей.
— Нам же много земли принадлежит, и, если ее будут портить, она потеряет в цене. Всякий лендлорд заинтересован в том, чтобы его землю не загаживали. А сотрудничество с МПР может быть вполне конструктивным. В водоохранных зонах ведь можно строить, главное — не забывать про очистные сооружения и экологическую экспертизу. У нас все это будет.
Бойко видит серьезные преимущества для района в том, что у него появился один и такой богатый хозяин.
— Комплексный подход — вот что отличает лендлорда от мелкого инвестора. Комплексное развитие территории может позволить себе только лендлорд. А от этого всем выгода. Арендаторы получают единый стандарт качества жизни, жители — рабочие места, заботу об экологии, туристы — красоту, администрация — похвалы от начальства. Мы — ну не только же выгоду, еще и удовлетворение какое-то...
ЕКАТЕРИНА ДРАНКИНА
|