Первичный рынок снижает активность
Масс-маркет
Количество сделок на первичном рынке жилья в первом полугодии 2022 года в Петербурге и Ленобласти оказалось на 17% меньше, чем в первом полугодии 2021 года. Как говорят аналитики, произошло это за счет снижения спроса в апреле и мае. В июне после двух месяцев спада спроса число сделок выросло на 11%: сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса.
С начала второго квартала количество сделок на первичном рынке Петербургского региона стало сокращаться: в апреле снижение составило 26%, в мае — 58%
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
С начала второго квартала количество сделок на первичном рынке Петербургского региона стало сокращаться: в апреле снижение составило 26%, в мае — 58%
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Аналитики «Циана» подвели итоги первого полугодия 2022 года на первичном рынке Петербургского региона, проанализировав количество и структуру сделок, долю ипотеки, динамику цен, активность девелоперов и объем их выручки. Как отмечают в компании, первый и второй кварталы 2022 года по динамике и числу сделок стали полностью противоположными друг другу.
В первом квартале 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области суммарно заключено 24 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) с физлицами (больше было только в первом квартале 2019 года). Март 2022 года по количеству сделок стал самым успешным месяцем в 2021–2022 годах. Причина как в повышенном спросе на фоне снижения курса рубля, так и в высокой активности заемщиков, которые закрывали сделки на ранее одобренных условиях, до роста ключевой ставки.
С начала второго квартала количество сделок на первичном рынке Петербургского региона стало сокращаться: в апреле снижение составило 26%, в мае — 58%. После мартовских рекордов снижение числа сделок было ожидаемым. Льготная ипотека под 12% в апреле и 9% в мае не смогла удержать спрос на высоком уровне: продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок. В июне благодаря ипотеке под 7% и сформировавшемуся отложенному спросу уже зафиксирован рост активности покупателей. В итоге за первое полугодие 2022 года на первичном рынке Петербургского региона было заключено 37,5 тыс. ДДУ. В прошлом году за аналогичный промежуток времени было 45 тыс. ДДУ (на 16,7% больше). Из-за низкого спроса в апреле и мае показатели текущего года уступают прошлогодним.
Как говорят в «Циане», за год изменилось распределение спроса между частями агломерации: сейчас на Санкт-Петербург приходится 73% спроса в регионе против 78% годом ранее. Спрос частично смещается в область как в более дешевую локацию.
Ипотечный пик
В первом полугодии 2022 года 71% сделок в Петербургском регионе прошло с ипотекой, и это максимальный показатель за все время наблюдения. Для сравнения, в первом полугодии 2021 года данный показатель составил 67%. Минимальный уровень был в апреле (62%), что было обусловлено ростом ключевой ставки и удорожанием ипотеки.
Наибольшая доля ипотеки в структуре сделок отмечена по итогам июня (78%), это рекордный показатель для Петербургского региона. В Ленобласти с привлечением заемных средств в июне прошло 81% сделок, в Петербурге — 77%. «Введение льготной ипотеки под 7% сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также возможности "комбинации" льготной и рыночной ипотеки. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю сделок с привлечением заемных средств, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке»,— отмечают в «Циане».
Средняя стоимость в новостройках Петербургского региона по итогам первого полугодия 2022 года достигла 212,7 тыс. рублей. Прирост за шесть месяцев составил 18,6%. Еще в начале января в среднем квадратный метр в регионе стоил 179,3 тыс. рублей. Основной рост пришелся на первый квартал 2022 года. (преимущественно на март): за первые три месяца текущего года цены увеличились на 15,8%. В марте средняя стоимость в Петербургском регионе выросла сразу на 8,5%. По итогам февраля цены увеличились на 7%, по итогам января не изменились. Индексация цен усиливалась как за счет ценовой политики самих девелоперов, так и за счет изменения структуры спроса. Покупатели активно приобретали компактные площади и более доступные лоты, то есть на рынке оставались более дорогие варианты.
Во втором квартале на первичном рынке Петербургского региона фактически наблюдалась ценовая стагнация. После стремительного роста цен в марте в апреле «квадрат» практически не изменился в цене (подешевел на 0,1% в целом по Петербургскому региону). В мае и июне наблюдался небольшой рост на 1,2–1,3%. Застройщики, если и меняли цены, то делали это в рамках обычных ежемесячных индексаций (или в связи с ростом строительной готовности). Основной вклад в рост средних цен предложения вносили сами покупатели (быстрее покупая более доступные лоты), говорят в «Циане».
Предложение стабильно
Объем предложения на первичном рынке Петербургского региона за первые шесть месяцев 2022 года практически не изменился. Для сравнения, в прошлом году за первое полугодие число лотов в продаже увеличилось на 18%. В декабре 2021 года покупателям было доступно 59 тыс. лотов, в июне 2022 года — 61,5 тыс. Сокращение выбора было характерно для февраля, после чего в марте объем предложения вновь стал увеличиваться. В последние два месяца за счет замедления выхода новых проектов и небольшого роста спроса в июне изменений в динамике объема предложения почти нет.
«Как и в Московском регионе, первое полугодие 2022 года оказалось непростым для рынка недвижимости Петербургского региона. Рынок здесь восстанавливается медленнее, чем в Москве и Подмосковье: там активность покупателей в июне выросла на 20%,— комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».— В ближайшие месяцы, вероятно, спрос будет и дальше постепенно увеличиваться относительно минимальных показателей весны, однако восстановление рынка Петербургского региона может быть осложнено особенностями структуры экономики региона, где выше занятость в отраслях и на предприятиях, связанных с европейскими странами».
