В Госдуму внесен законопроект, фиксирующий кадастровую стоимость государственной или муниципальной недвижимости на срок согласования сделки по ее аренде или покупке. Эта норма должна стать страховкой от возможного повышения цены объектов в этот период. Для более редких случаев понижения кадастровой стоимости при сделке предлагается исходить из меньшей цены. Как отмечают юристы, сейчас ситуации, когда кадастровая стоимость меняется после подачи заявления на приобретение или аренду гособъектов и до заключения договоров, не урегулированы, что приводит к многочисленным, в том числе и судебным, спорам.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Предложенный главой комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым законопроект дополняет закон о государственной кадастровой оценке положением о том, что для определения итоговой цены сделок с государственной или муниципальной недвижимостью следует исходить из кадастровой стоимости, которая была в ЕГРН на дату подачи заявления гражданином или компанией о заключении договора.
Это позволит сохранить изначальную стоимость объекта в случае, если к моменту подписания договора кадастровая оценка будет пересмотрена в сторону повышения.
При понижении кадастровой стоимости объекта после подачи заявления (что случается реже) это правило применяться не будет — в законопроекте оговаривается, что тогда для расчетов по сделке применяется пониженная кадастровая стоимость. Как следует из пояснительной записки к проекту, такой подход направлен на предоставление гарантий потенциальным покупателям.
В этом году государственную кадастровую оценку должны пройти земельные участки во всех регионах РФ, а в 2023-м — здания, помещения, сооружения и машино-места. Отметим, в рамках единого цикла госоценка проводится теперь раз в четыре года (в городах федерального значения в случае принятия такого решения может проводиться раз в два года).
Председатель комитета по строительству «Деловой России» и первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев считает идею своевременной. По его словам, с момента подачи заявки до оформления документов на объект может пройти значительное количество времени и нередко возникают ситуации, когда за этот срок кадастровая цена объекта недвижимости возрастает, что влияет на общую стоимость сделки.
Партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин поясняет, что инициатива актуальна для ситуаций, когда подача заявки и заключение договора приходятся на разные налоговые периоды (например, заявление подано в 2021 году, а договор подписывается в 2022-м) — кадастровая стоимость при этом может существенно различаться.
При этом, добавляет старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Vegas Lex Марина Преображенская, сейчас законом не урегулирован порядок определения кадастровой стоимости в подобных случаях.
По словам соучредителя юркомпании a.t.Legal Николая Титова, из-за этого возникают судебные споры и их количество довольно велико. Судебная практика, говорит он, признает необходимость использования при заключении договора существовавшей на момент подачи заявления кадастровой стоимости объекта. Как добавляет Марина Преображенская, имеющийся пробел также приводит к нарушению прав лиц, которым незаконно отказано в заключении договора — оспаривание отказа в суде занимает около года, в течение которого и может измениться кадастровая стоимость объекта (как правило, в сторону увеличения). «Если гражданин или бизнес выиграли спор, то перед ними возникает новая дилемма: оспаривать размер кадастровой стоимости, что требует значительных временных затрат, или принять на себя дополнительные расходы»,— говорит госпожа Преображенская.