Кубань-Черноморье / Партнерский проект

09.08.2022, 19:30

Недвижимость умнеет и обзаводится инфраструктурой

Как на Кубани реализуются проекты комплексного развития территорий

В Краснодарском крае при строительстве жилья приоритет отдан проектам комплексного развития с созданием всех инфраструктурных элементов комфортной и безопасной жизни. Такие проекты реализуются в Краснодаре, Сочи и других крупных городах Кубани. Эксперты отмечают тренд на упорядочивание градостроительной деятельности в регионе, называют перспективным возведение новых ЖК в периферийных муниципалитетах. Участники рынка фиксируют интерес к «умной» недвижимости и нестандартным технологиям в строительстве.

Круглый стол модерировал генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько
Фото: Игорь Чураков

В июле на площадке ИД «Коммерсант Кубань-Черноморье» состоялся круглый стол на тему «Тренды строительного рынка Кубани. Комплексная застройка крупных городов». Модератором мероприятия выступил генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. «Необходимость комплексного освоения территорий с созданием, помимо жилых домов, инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, озеленения и других элементов комфортной городской среды обсуждается уже более 10 лет. Но если раньше мы говорили о том, стоит ли переходить к комплексной застройке или нет, то теперь ответ на этот вопрос однозначен. В Краснодарском крае разработаны единые нормативы градостроительного проектирования»,— сказал он, открывая мероприятие.

Обсуждение темы продолжил заслуженный архитектор РФ, советник губернатора Краснодарского края Юрий Рысин. «Упорядочивание градостроительной деятельности стало трендом последних лет не только в Краснодарском крае, но и в стране. Но в каждом регионе свои нюансы. В крупных городах нашего региона утверждены или разрабатываются новые генеральные планы. Их цель — не только обеспечить горожанам комфортные условия для жизни, но и сохранить особо ценные сельскохозяйственные и лесные земли.

Серьезный тренд последних лет — регулирование застройки курортных территорий. Вопрос касается использования виноградопригодных земель, сохранения их назначения. А также упорядочивания застройки 500-метровой зоны вдоль берегов морей. Это самая ценная территория в стране, государственный ресурс»,— проанализировал Юрий Рысин.

По данным консалтинговой компании Macon, в краевой столице 51% общего объема жилищного строительства приходится на 10 крупных проектов. «Это показывает, что Краснодар переходит к комплексной застройке территории»,— пояснил Илья Володько.

Главный архитектор Краснодара Артем Саламатин подтвердил, что город уходит от точечной застройки. «Новый генплан и правила землепользования и застройки устанавливают четкие параметры для нового строительства. В ближайшие годы в соответствии с ними Краснодар будет интенсивно развиваться в разных направлениях»,— сказал он. Спикер добавил, что в разных микрорайонах будут появляться новые объекты для работы и проведения досуга. «Мы будем уходить от сосредоточения деловой жизни в центре Краснодара. Это важно, в том числе для оптимизации транспортных потоков внутри города»,— отметил Артем Саламатин.

ЖК на набережной

Руководитель по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия» Георгий Черняк рассказал о проекте комплексной застройки микрорайона Кудепста в Сочи, где компания возводит ЖК «Флора» и осуществляет благоустройство набережной.

В 2022 году ЖК «Флора» стал лауреатом престижной премии Urban Awards в номинации «Лучший комплекс комфорт-класса» в ЮФО и СКФО. В данный момент завершается строительство двух домов первой очереди. На третий квартал 2023 года запланирована сдача домов второй очереди, на первый квартал 2024 года — домов третьей очереди.

Проект реализуется в рамках комплексного развития территории (КРТ) площадью 52 га и включает в себя семь 12-этажных домов, многочисленные спортивные, игровые и детские площадки. Также предусмотрены участки для школы на 2 тыс. мест и детского сада на 550 мест.

«Центральная доминанта ЖК "Флора" — набережная реки Кудепста. Мы занимаемся ее благоустройством и проектируем мост, который соединит два берега. Озелененная набережная с широким променадом станет местом притяжения для всех жителей ЖК "Флора" и окрестных домов. Здесь появятся площадки для волейбола, бадминтона, воркаута и детских игр, лежаки и гамаки, амфитеатр для проведения культурных мероприятий»,— сообщил Георгий Черняк.

Региональные нюансы

Директор по правовым вопросам федерального девелопера «Неометрия» и инвестиционной компании Alias Group Марина Черненко проанализировала особенности проектов комплексного развития территории (КРТ) в разных регионах страны.

В Ростовской области власти активно используют механизм КРТ для освоения земель, где ранее располагались промышленные предприятия и транспортные развязки. Муниципалитеты выходят с инициативами по заключению договоров КРТ. В регионе есть возможности изменения генеральных планов, правил землепользования и застройки (ПЗЗ), нормативных документов.

В Москве допускается даже точечная застройка. Город самостоятельно строит социальные и транспортные объекты. Застройщик принимает участие в комплексном освоении территории, перечисляя деньги в бюджет.

В Крыму функционирует свободная экономическая зона. Сейчас вносятся поправки в федеральный закон, согласно которым статус резидентов смогут получать и застройщики. Этот статус позволяет вносить изменения в документы территориального планирования.

«В Краснодарском крае осуществлять проекты КРТ значительно сложнее, так как все четко зарегламентировано. Застройщики вынуждены ждать принятия новых генпланов, утверждения новых ПЗЗ. Это сильно затягивает реализацию проектов и приводит к их удорожанию»,— рассказала Марина Черненко.

Юрий Рысин согласился со спикером в том, что вопросы согласования проектов КРТ в Краснодарском крае стоят остро. По его мнению, необходимо сделать механизм более гибким, рассмотреть возможность точечного изменения документов территориального планирования.

ЖК идут в муниципалитеты

Заместитель генерального директора по развитию ООО «ЮгСтройИмпериал» Эдуард Головин обратил внимание на дисбаланс в развитии жилищного строительства в разных муниципалитетах Кубани. «Сегодня Краснодарский край занимает четвертое место в России по количеству возводимого жилья. Мы строим около 8 млн кв. м, лишь немного уступая Москве и Санкт-Петербургу. Из 8 млн кв. м половина — это многоквартирные дома. Причем 90% из них строится в Краснодаре, Новороссийске и Сочи»,— сообщил он.

Эдуард Головин рассказал, что из 44 муниципалитетов края «ЮгСтройИмпериал» реализует проекты комплексного развития территорий в 12 административных единицах. Помимо Краснодара и крупных приморских городов, компания возводит ЖК в Армавире, Туапсе, Тихорецке, станице Динской. Вскоре начнется строительство в Крымске и Ейске. Он отметил, что в этих муниципалитетах наблюдается высокий отложенный спрос на квартиры в новостройках. Например, в Армавире в день старта продаж было продано 104 квартиры.

Спикер отметил, что в Краснодарском крае на сегодняшний день созданы все механизмы для реализации комплексного жилищного строительства по инициативе как правообладателей, так и органов местного самоуправления.

Здания с улучшенными свойствами

Основатель и руководитель инновационной строительной компании Eptacon Сергей Шевченко рассказал о проекте комплексной застройки — поселке (апарт-отеле) «Лаго-Наки». Его планируется реализовать в станице Даховской в Адыгее. Поселок включает порядка 150 домов, коммерческие здания, а также банный спа-комплекс и рекреационную зону.

Eptacon строит футуристические здания округлых форм из уникального материала собственной разработки — семикомпонентной плиты «Эптакон Био». Прочный, огнеупорный, морозоустойчивый материал обладает низкой теплопроводностью. Технология позволяет быстро возводить дома без фундамента, которые отличаются экономичностью и экологичностью. Владельцы смогут ощутимо сэкономить на коммунальных услугах, а по истечении 400 лет здание саморазрушится без вредных последствий для окружающей среды.

«Поселок "Лаго-Наки" расположен в живописном месте, популярном у любителей горного туризма. Подобные проекты мы планируем реализовать в Сочи, на Камчатке, на Алтае, всего хотим построить более пятисот подобных апарт-отелей по всей стране. В стадии проработки большой проект с Ростуризмом по созданию сети горно-туристических трасс с домами Eptacon. Он ориентирован на тех путешественников, которые не готовы спать в палатках»,— рассказал Сергей Шевченко.

Цифровые решения для недвижимости

Директор по маркетингу ГК «ПОБЕДА» Ирина Дробышева рассказала о проектах по созданию «умных» домов. «В таком доме можно открывать домофон отпечатком пальца или удаленно через смартфон. Все жильцы подключаются к единой цифровой платформе с момента приобретения квартир. В приложении они могут следить за коммунальными платежами, оплачивать квитанции, коммуницировать с соседями, управляющей компанией и застройщиком. Это позволяет более эффективно управлять домом»,— сообщила спикер.

По словам Ирины Дробышевой, спрос на IT-продукты по созданию «умной» недвижимости со стороны краснодарских девелоперов в последнее время вырос троекратно. Помимо прочих достоинств, «умная» начинка дает ощутимые маркетинговые преимущества при продвижении ЖК.

IT-решения в этой области постоянно совершенствуются. «Совместно с краевым Фондом развития инноваций Ассоциация девелоперов Краснодарского края, резидентами которой мы являемся, проводила хакатоны по треку "строительство". Разработчики предложили интересные идеи и решения, ждем появления новых продуктов»,— сказала представитель ГК «ПОБЕДА».

«Умный» дом для комфорта и безопасности

Руководитель направления региональных продаж филиала в г. Краснодар федерального оператора телеком-услуг и цифровых сервисов «Дом.ру Бизнес» Юлия Миндрина подробнее рассказала о комплексном подходе и возможностях, которые компания предоставляет застройщикам, покупателям и владельцам квартир, УК. В составе решения: телеком-инфраструктура, элементы умного дома, цифровая платформа, интерфейсы пользователей: «Мобильное приложение жителя» и «Личный кабинет управляющей организации».

С их помощью застройщики могут общаться с потенциальными покупателями и клиентами, отправлять уведомления, демонстрировать этапы строительства и т. д. Управляющие компании — контролировать работу сотрудников, процессы в доме и быстро реагировать на поломки и нарушения.

В приложение интегрируются все приборы учета. Их показания ежемесячно отправляются в УК, где автоматически создаются счета за коммунальные услуги. Система отправляет их жильцам, которые могут оплатить их в этом же приложении и даже заказать товары у компании-партнера в цифровом маркете.

Практика показала, что покупатели квартир заинтересованы в таких умных сервисах, бесконтактном доступе на территорию ЖК — умный шлагбаум и калитка, видеодомофон, открывающий дверь с помощью смартфона, видеонаблюдении для безопасности проживания, системах контроля за расходами коммунальных ресурсов.

Наличие таких сервисов в проекте стало хорошим конкурентным преимуществом, которое стимулирует продажи квартир.

«Мы создали единую цифровую среду, чтобы каждый человек мог быстро стать частью инновационной жизни. Больше не нужно искать совместимые решения, оборудование — все уже готово»,— подытожила Юлия Миндрина.

Снижение ставки оживит рынок

Руководитель ипотечного направления банка «Кубань Кредит» Ксения Соболева поделилась мнением относительно возможных изменений на ипотечном рынке в связи со снижением Банком России ключевой ставки на 1,5 п.п., до 8%, произошедшем 22 июля.

«Прогнозируем оживление спроса на ипотеку и изменение ставок по программам в новостройках вне государственных льготных программ. Что касается стоимости ипотеки с госучастием, то, по всей видимости, регулятор будет оценивать ее эффективность. Сейчас размер процентных ставок находится на уровне конца 2021 года».

Ксения Соболева рассказала об ипотечной программе с субсидированной ставкой. «Это совместное решение Банка «Кубань Кредит» и наших партнеров - застройщиков. Низкая ставка действует в течение первых лет или весь срок займа, обеспечивая заемщикам комфортный ежемесячный платеж порядка 15 000 рублей», - пояснила она.

Театральный комплекс наткнулся на частника

Светлана Абарина, руководитель группы компаний Краснодара, аффилированных с федеральным девелопером «БЭЛ Девелопмент», рассказала о проблемах, которые возникают при реализации проектов комплексной застройки территорий. Один из них компания осуществляет в центре Краснодара, в границах улиц Красной, Пашковской, Длинной. На девелопера накладывается существенная социальная нагрузка по строительству многофункционального концертно-театрального комплекса, созданию выставочных центров, благоустройству общественных зон. При этом высотность зданий ограничена, так как комплекс находится в центре Краснодара.

«Как правило, мы комплексно развиваем территории как правообладатели земельных участков и капитальных строений. При покупке объектов недвижимости мы предлагаем собственникам рыночную цену. Но иногда они устанавливают несправедливую стоимость, чем блокируют реализацию проекта. В такой ситуации мы не можем обойтись без вмешательства муниципальных властей»,— сообщила госпожа Абарина.

При реализации проекта реконструкции стадиона «Труд» с созданием физкультурно-оздоровительного комплекса девелоперы столкнулись с другой проблемой. Министерство физкультуры и спорта края рекомендовало создать на объекте гостиничные номера для проживания спортсменов. «Для этого необходимо изменить вид разрешенного использования участка через процедуру публичных слушаний. В решении этого вопроса также надеемся на помощь администрации»,— объяснила Светлана Абарина.

Читайте нас в Telegram

Меню сайта

«Коммерсантъ» для Android