|
Зима законов наших |
Жилищный кодекс
Как уже писали "Деньги", 1 марта вступает в силу новый Жилищный кодекс, принятый в декабре прошлого года. В нем закрепляются рыночные механизмы создания и управления жилым фондом, расширяются права собственников жилых помещений, в частности, в вопросах взаимоотношений с проживающими с собственником гражданами, в использовании жилья для предпринимательской деятельности. Федеральный законодатель значительно упростил процедуры получения разрешений на переустройство и перепланировку жилых помещений, перевода жилья в нежилой фонд и наоборот. В то же время система государственного и муниципального жилья не упраздняется. Но теперь воспользоваться ею могут только малоимущие граждане, которым предстоит доказать, что их доходов и имущества недостаточно для приобретения собственного дома или квартиры. В этом случае жилье им будет предоставлено на условиях социального найма в пределах установленных кодексом норм предоставления. Однако приватизировать такую квартиру наниматели не смогут.
Градостроительный кодекс
С Нового года действует другой важный для рынка недвижимости документ — новый Градостроительный кодекс. В частности, в нем регулируются вопросы проектирования объектов недвижимости, получения разрешения на строительство. Бюрократические процедуры описаны лучше, чем в старом Градостроительном кодексе. Все действия и решения органов власти в реализации градостроительной политики становятся более прозрачными. Подробнее о Градостроительном кодексе мы расскажем в одном из ближайших выпусков Dura lex.
Жилищные кооперативы
1 апреля вступает в силу принятый 30 декабря прошлого года федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах". Жилищные накопительные кооперативы — те самые ЖСК, которые существовали еще при советской власти и были единственной альтернативой государственному жилью. Новый закон подробно регламентирует деятельность таких организаций "по привлечению и использованию средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооперативов". Подробнее о новой форме кооперативного движения мы расскажем в одном из ближайших выпусков Dura lex — накануне вступления закона в силу.
Кредитные истории
Одновременно с законом о жилищных кооперативах президент подписал и федеральный закон "О кредитных историях". Однако этот закон вступит в силу позднее — 1 июня. Закон предусматривает создание специальных организаций — бюро кредитных историй, которые будут собирать информацию о полученных физическими и юридическими лицами кредитах, о своевременности возврата кредита заемщиками и другие сведения, помогающие банкам принять решение о предоставлении кредита. Закон определяет понятие "кредитная история", основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, им также регулируется деятельность бюро кредитных историй.
Земельные отношения
Важным нововведением является и вступивший в силу 5 января федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Не секрет, что вблизи крупных городов полным ходом идет перевод земель сельскохозяйственного и иного назначения в земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Практически повсеместно эта процедура связана с коррупцией. Местные и региональные власти действовали произвольно, поскольку до этого федеральным законом процедура не была отрегулирована. Новый закон призван решить эту проблему. Закон подробно регламентирует процедуру перевода, описывая полномочия и порядок действий при изменении категории земель. Это позволит сделать такие процедуры более прозрачными и снизить возможность злоупотреблений как со стороны чиновников, так и со стороны землепользователей.
Ипотека
Серьезной доработке подвергся федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (федеральный закон от 30 декабря 2004 года #216-ФЗ о внесении изменений в указанный закон). Законом отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки, а также кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Упрощается порядок использования закладной — свободно обращающимся на рынке документом, подтверждающим права залогодержателя. Раньше изменить условия закладной было нельзя. Теперь должник, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение об изменении любых условий закладной. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна осуществляться безвозмездно в течение одного дня с момента обращения. Это нововведение позволит сторонам отношений ипотеки более гибко реагировать на изменение экономических условий, в том числе действующего законодательства. Изменения коснулись также условий ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.
Заметим, что все предшествующие поправки к закону об ипотеке — наглядный пример крайне низкого качества работы законодателя. Кроме последних поправок, закон с 1998 года менялся уже семь раз, но ипотека так пока и не стала эффективным инструментом развития рынка недвижимости. Неработающий закон не позволял привлекать в должном объеме банковский капитал для кредитования производств и покупки жилья через механизм ипотеки. Между тем во многих регионах России колоссальная нехватка жилья, дефицит офисных, торговых и производственных площадей.
О долевом участии в строительстве
О федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" мы уже писали (см. "Деньги" #6 от 14 февраля). Напомним, закон вступает в силу 1 апреля. Он защищает права покупателей строящихся квартир, вводит перечень обязательных требований к девелоперам, осуществляющим привлечение средств инвесторов в строительство многоквартирных жилых домов на условиях долевого участия, к проектной и иной документации. Вводится государственная регистрация подобных сделок. Большинство экспертов положительно оценивают введение в действие этого закона, хотя некоторые из них отмечают, что теперь девелоперам требуется осуществить больше затрат до начала привлечения средств дольщиков, а значит, возможности мелких строительных компаний в организации подобного рода бизнеса существенно ограничиваются.
Государственная пошлина
1 января вступила в действие глава 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса. Этот вид налога несколько вырос. Так, по искам нематериального характера и жалобам на действия и решения органов государственной власти и должностных лиц гражданам теперь придется платить 100 рублей вместо прежних 10-15, а юридическим лицам — 2 тыс., то есть примерно вдвое больше. Столько же предстоит уплатить учредителям за государственную регистрацию юридического лица.
Однако наиболее существенные изменения связаны не столько с размером госпошлины, сколько с заполнением документа о ее уплате. К сожалению, государство не позаботилось об удобстве налогоплательщиков. В связи с образованием Федерального казначейства все реквизиты для уплаты пошлины, как, кстати, и штрафов (например, штрафов за нарушение Правил дорожного движения), поменялись. Для того чтобы узнать точные реквизиты для уплаты пошлины, вам придется уточнить данные в налоговой инспекции по месту нахождения суда, в который подается иск, либо непосредственно в самом суде.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег"; e-mail lawyer@kommersant.ru.
|