Резкое сокращение продаж новостроек на рынке Москвы и Подмосковья вынуждает застройщиков жилья предлагать покупателям большие скидки. На рынке появились лоты с дисконтом до 25%, а за год средний размер скидок вырос в 2,5 раза. Эта тенденция, по мнению аналитиков, может привести к снижению цен на квартиры в новостройках, что девелоперы пока опасаются делать массово.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Средний размер дисконта на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья летом 2022 года составил 15%, увеличившись в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом, когда скидки составляли 6%, говорится в исследовании Realiste. В «Метриуме» утверждают, что сейчас размер скидок не превышает 4–5%, в то время как в прошлом году дисконтов практически не было. Этим летом застройщики реализуют с дисконтом 7–10% часть квартир — 30–60% от общего объема, добавляют в «Бон Тон». В Apple Real Estate средний размер дисконта в элитном сегменте оценивают в 8%, годом ранее максимальная скидка была 3%.
В то же время, по данным Realiste, на рынке встречаются скидки до 25%: сейчас таких предложений сотни, хотя раньше были единичны. Управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова говорит, что со скидкой в 20% сейчас экспонируется 2,6% от общего объема предложения (947 квартир). А в «Метриуме» говорят о наличии дисконта в 15–20% в построенных комплексах. Гендиректор Apple Real Estate Данила Савченко добавляет, что со скидками сейчас реализуются не только неликвидные лоты, а «практически любые квартиры».
Эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина связывает распространение дисконтов в 15–20% с популярностью программ субсидируемой ипотеки.
Девелоперы, предлагая оформить займы под 0,1–1% годовых, фактически предоставляют непрямые скидки — застройщик компенсирует банку недополученную выгоду. «При единовременной оплате без привлечения кредита покупатели смогут сэкономить несколько миллионов рублей, получив дисконт»,— поясняет госпожа Кирюхина. Вторым фактором эксперт называет общее падение спроса: «Получить скидку стало проще, но пока массовой распродажи на рынке нет».
В качестве примеров больших скидок в Realiste приводят объекты ФСК, Level Group и «Донстроя». В среднем дисконт составляет 8–9%, большие скидки предлагаются летом, в низкий сезон продаж, тем, кто готов оплатить всю стоимость квартиры, отмечает директор департамента аналитики ГК ФСК Ксения Цаплина. Директор по стратегическому маркетингу Level Group Александра Мамохина объясняет рост дисконтов стремлением сохранить плановые показатели продаж.
Партнер Realiste Дмитрий Земсков объясняет увеличение размера скидок на квартиры в новостройках турбулентностью на рынке.
В прошлом году цены росли, и застройщики почти не использовали скидки как инструмент продаж, вспоминает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. «Теперь,— говорит она,— ситуация кардинально поменялась: спрос сократился, а цены начали стагнировать». По расчетам «Циан.Аналитики», в Москве и Подмосковье по итогам первого полугодия 2022 года зарегистрировано 71,5 тыс. договоров долевого участия, что на 17% меньше год и к году и фактически соответствует уровню 2017–2018 годов.
Спад происходит после длительного роста. Господин Земсков вспоминает, что стоимость новостроек активно росла с 2020 года, до зимы 2021 года динамика обеспечивалась объективными факторами, включая льготную ипотеку. Последний толчок рынку обеспечили панические настроения покупателей весной 2022 года, замечает он. «В мае ажиотаж схлынул и началась коррекция, но, несмотря на это, недвижимость стала недоступной для большинства покупателей»,— отмечает эксперт. Сейчас данные «Бон Тон» говорят о стагнации: в массовом сегменте средневзвешенная стоимость предложения в июле снизилась на 1,2%, до 281,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе выросла на 0,6%, до 437,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Расчеты «Циан.Аналитики» говорят о снижении средневзвешенной цены на московские новостройки на 0,7% за месяц, до 321,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Дмитрий Земсков ждет, что плавное снижение цен продолжится.
Затем рынку потребуется еще пять лет на то, чтобы выйти на показатели 2022 года, прогнозирует он. Надежда Коркка считает спад в российской экономике и установившиеся высокие цены предпосылками к снижению активности покупателей в целом. Низкие продажи будут давить на цены девелоперов. Но эксперт не исключает, что инфляция и трудности с поставками оборудования и техники могут способствовать подорожанию жилья.