По итогам первого полугодия 2022 года Удмуртия вошла в число шести регионов России, где доля сделок по приобретению недвижимости по договорам долевого участия с использованием эскроу-счетов составила 100%. Эксперты считают, что эскроу-счета самый эффективный механизм защиты долевого инвестора. Застройщики полагают, что работа с эскроу-счетами гарантирует клиентам, что дома будут достроены.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Удмуртия вошла в число шести регионов России, в которых все сделки по приобретению недвижимости по договорам долевого участия (ДДУ) в первом полугодии 2022 года проведены с использованием эскроу-счетов. Такие данные приводит Циан.Аналитика на основе информации Росреестра. Полностью на работу с эскроу-счетами перешли также Мордовия, Алтай, Оренбургская, Курганская и Магаданская области. В Удмуртии за этот период было заключено 4819 сделок на покупку недвижимости с использованием эскроу-счетов, что на 20% выше показателей прошлого года.
В соседнем Пермском крае доля сделок с эскроу-счетами достигла 98,6%, в Кировской области — 93,9%, в Башкортостане — 87,5%, в Татарстане — 77,4%. Аутсайдером среди регионов ПФО является Самарская область с 65,1% от общего количества сделок. «По итогам шести месяцев 2022 года уже 76% сделок в целом по РФ проходит с эскроу, а в половине регионов таких сделок более 90%»,— пояснил руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.
Эскроу — специальный счет для минимизации риска при проведении расчетов между покупателем и продавцом, в частности участниками долевого строительства и застройщиком. С 1 июля 2019 года строительные компании могут привлекать средства участников долевого строительства в домах, которые находятся на начальном этапе строительства, только с помощью этого механизма. При этом финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика, а внесенные на счета эскроу деньги будущих владельцев жилья поступают в распоряжение застройщика (счета эскроу «раскрываются») только после подписания акта о вводе дома в эксплуатацию.
Комментируя на пресс-конференции в конце июля ситуацию с жилищным строительством, председатель правительства Удмуртии Ярослав Семенов, также отметил, что Удмуртия полностью перешла на эскроу-счета.
«В настоящий момент ни на одной площадке у нас нет риска срыва сроков, но тем не менее, мы следим за каждой из этих площадок. С точки зрения выданных разрешений на строительство, есть большой задел на будущее»,— сказал он.
По его словам, в первом полугодии в Удмуртии было введено в эксплуатацию 791 тыс. кв. м жилья, что на 88% больше показателей аналогичного периода прошлого года. План по вводу жилья выполнен на 88%. Сейчас в республике ведется строительство 124 многоквартирных домов.
Поправки в федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», касающиеся использования эскроу-счетов, вступили в силу с 1 июля 2018 года и стали обязательными с 1 июля 2019 года. При этом ряд застройщиков Удмуртии начал работать с эскроу-счетами заранее. На январь 2019 года доля реализуемого с помощью эскроу-счетов жилья в Ижевске достигла 48%. Столица Удмуртии тогда стала лидером по этому показателю среди городов страны с населением от 500 тыс. до 1 млн жителей. К октябрю 2020 года доля в Удмуртии достигла 74%.
Участники строительного рынка отмечают, что к настоящему времени и застройщики, и покупатели жилья в целом понимают, как работает эта схема.
«Более эффективный механизм защиты долевого инвестора-физлица мне, на сегодняшний день, не известен. Дольщик, заключая с застройщиком договор, отдает деньги не застройщику, а складывает на собственный эскроу-счет в банке, где деньги под защитой банка, уполномоченного на это государством, лежат до момента ввода дома в эксплуатацию. Т.е. деньги уходят к застройщику только в момент, когда квартира физически существует и может быть зарегистрирована, как объект недвижимости»,— прокомментировал руководитель службы маркетинга «Комосстрой» Марат Касимов .
По его словам, примерно к середине 2020 года в Удмуртии были достроены последние «дореформенные» дома, все новые пошли исключительно по эскроу.
В других регионах доля таких объектов ниже из-за конъюнктуры рынка, считает руководитель отдела маркетинга «АСПЭК-Домстрой» Иван Мыльцев. «Допустим в Краснодаре преобладают покупки за наличные, то есть клиенты, у которых имеются собственные денежные средства на приобретение квартиры. У нас на сегодняшний день рынок сформировался таким образом, что 75-80% сделок происходит по ипотеке, соответственно должны быть клиентами зарезервированы деньги через эскроу-счета»,— прокомментировал господин Мыльцев.
Он тоже считает, что этот формат работы дает клиентам гарантии завершения строительства и сохранности вложенных денег. «По крайней мере, у застройщиков нет опасений, что при падении рынка или недопродаж дом не будет достроен»,— добавил эксперт.