Вторичка готова на все
Продавцы квартир ставят рекорды по размеру дисконта
Вторичный рынок недвижимости чувствует себя некомфортно в новых условиях под сильным давлением неопределенности. Чтобы остановить падение спроса, продавцы снижают цены. Тому, кто хочет продать квартиру, следует подготовиться к дисконту не меньше 10% от заявленной цены и запастись терпением — средний срок экспозиции в Москве достиг 100 дней. Риелторы не советуют ждать лучших времен, если сделка необходима: на уровень начала года цены уже не вернутся.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Каждый пятый покупатель новостройки в прошлом году сначала продавал имеющееся жилье на вторичном рынке. К лету 2022 года доля таких покупателей снизилась с 15–20% до 10–15%, подсчитали в агентстве недвижимости «Бон Тон». Большинство желающих улучшить жилищные условия не могут достаточно быстро продать старое жилье из-за отсутствия покупателей. «Падение спроса на вторичном рынке вызвано макроэкономическими, политическими причинами и чрезмерными ценами на жилье»,— считает директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Год начался хорошо, в январе 2022 года спрос был на 16% выше, чем в январе коронавирусного 2021 года, в феврале — в 1,5 раза, в марте — на 20%, чем в конце позапрошлой зимы. По сравнению с прошлым годом, с января по март 2022-го квартиры покупали так же или чуть лучше. В апреле, после взлета ипотечных ставок, спрос был уже в два раза ниже, чем в марте, и в три — по сравнению с апрелем 2021 года. Падение остановилось к началу лета — в июне и июле показатели росли, но оставались ощутимо ниже, чем в прошлом году (данные «Инком-Недвижимость»).
После резкого скачка ключевой ставки ЦБ в этом году было уже пять шагов снижения, что стабилизировало ипотечные ставки, но не изменило настрой покупателей. В июле доля ипотечных сделок, по данным «Инком-Недвижимость», составила 32,1% против 15,5% в июне и 44% за аналогичный период 2021 года. В июле прошлого года экономическая обстановка была другой, ключевая ставка ЦБ более комфортной (5,5% и 6,5%, вместо сегодняшних 8%). В июле этого года спрос только начал оживать вследствие снижения ипотечных ставок и реализации собственниками жилья со значительными скидками.
«Спрос на вторичном рынке невысок, даже с учетом начавшегося снижения цен и ключевой ставки ЦБ и всех скидок. Ипотека на квартиры в готовых домах дороже, чем в новостройках, и это тормозит покупки и продажи на вторичном рынке»,— поясняет управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. Она рассказывает, что средняя ставка по ипотеке на покупку квартиры в новостройке составляет 3,28% с учетом субсидий от застройщиков, а на вторичном — 11,16%. «Продажи квартир в готовых домах стагнируют несколько месяцев подряд, потому что современному покупателю важна в первую очередь сумма ежемесячного платежа для комфортного обслуживания кредита»,— говорит госпожа Цветкова. По данным ипотечного калькулятора «Домклик», при цене квартиры в 10,5 млн руб., первоначальном взносе 30% и максимальном сроке кредита по ставке 11% придется платить 69,3 тыс. руб. в месяц. А по субсидируемой программе на новостройки, например, семейной ипотеке, где ставка 6%,— 44 тыс. руб.
Апрельский шок и минимальная активность как продавцов, так и покупателей на «вторичке» к середине лета сменились «рынком покупателя». «Участники вторичного рынка начали тестировать новые ценовые диапазоны, потому что продать объект по мартовским ценам сегодня уже не получается»,— отмечает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
Продавцы обновили скидки
На рынке покупателя продавцам приходится быть сговорчивее, чтобы дойти до сделки. В таких условиях продать квартиру по хорошей цене трудно, сходятся во мнении риелторы.
«Впервые за всю историю вторичного рынка мы отмечаем резкое снижение стоимости реализации "вторички" — всего за два месяца скидки увеличились до 10–20% (в прошлом июле средний размер дисконта составлял 4,8%)»,— констатирует Сергей Шлома, добавляя, что из-за нестандартных условий, в которых сейчас существует рынок, продавцы понимают, что реализовать квартиры удастся, только снизив их цену. В «Миэль» говорят, что порядка 50% сделок в Москве в июле проходило с торгом.
Заявленные цены тоже постепенно снижаются. По данным «Инком-Недвижимость», сейчас средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 278,7 тыс. руб. Динамика по сравнению с прошлыми периодами выглядит статистической погрешностью — минус 1% по сравнению с июлем этого года и на 2% дороже, чем в том же месяце прошлого года. По сравнению с пиковыми значениями апреля текущего года, к июлю средняя цена опустилась на 5%, подсчитал Александр Москатов. «Статистика реальных продаж указывает на то, что сейчас объекты авансируются по цене на 10% ниже мартовских значений. То есть ценовая коррекция уже произошла, но не все продавцы готовы к переменам»,— полагает эксперт.
Выставлять квартиру на продажу по завышенной цене — специфика вторичного рынка. По словам господина Москатова, каждый продавец считает, что его квартира лучше, чем некая средняя на рынке. «Когда квартира поступает в продажу, на основе реакций на объявление восприятие начинает меняться, и продавец с агентом приходят к рыночной цене объекта»,— рассказывает Александр Москатов.
Восприятие меняется не сразу, поэтому срок экспозиции растет. На фоне снижения активности покупателей в апреле—мае этого года к июлю средний срок экспозиции квартиры в Москве увеличился на 20 дней и преодолел отметку в 100 дней. «В последние месяцы, несмотря на восстановительный рост спроса (в июне в Москве было заключено на 15% больше сделок на "вторичке", чем в мае), срок экспозиции продолжает расти. Плюс к этому, растет объем предложения, а значит и конкуренция»,— сетует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Правила продажи в отсутствие покупателей
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Участники рынка не исключают, что осенью произойдет сезонное увеличение активности покупателей. По словам Александра Москатова, это один из факторов, который может снизить глубину дисбаланса спроса и предложения, который рынок переживает сейчас. «Спрос, по сравнению с летом 2021 года, просел на 30%. А объем предложения в июле вырос на 7%, до 43,3 тыс. лотов в продаже. Цены снижаются, но помимо ожиданий осенней активности потенциал рынка формируют отложенный спрос второго квартала и "валютные" покупатели, которые ждут роста курса доллара, чтобы вернуться на рынок недвижимости»,— полагает эксперт. Этого потенциала может оказаться достаточно, чтобы спрос превысил предложение. «Более вероятен второй сценарий, согласно которому активности покупателей хватит только на то, чтобы замедлить падение цен или перевести рынок в стагнацию»,— предупреждает господин Москатов.
Тем, кто считает необходимым продать квартиру, имеет смысл действовать сейчас. «Есть продавцы, которые рассчитывают на рост цен осенью. Но таких цен, как в марте, больше не будет, тогда был пик спроса, и рынку необходима ценовая коррекция. Ее глубину пока предсказать сложно»,— делится Александр Москатов.
Чтобы продать жилье быстрее, нужно искать сопоставимые объекты и назначать цену ниже, чем у продавцов-конкурентов. «Когда покупателей меньше, чем выставленных объектов, они становятся очень избирательны и терпеливо ищут продавца, которому срочно нужны деньги, у которого срываются планы или просто сдают нервы»,— обращает внимание эксперт. По его словам, сейчас еще много собственников, которые не хотят уступать в цене. Они предпочитают сдавать жилье, выставленное на продажу. Согласно исследованию «Инком-Недвижимость», летом в экспозиции арендного жилья около 30% объектов одновременно были выставлены на продажу. Год назад этот показатель был на уровне 15% от общего объема предложения. С апреля по июнь этого года не более 10% объектов из двойной экспозиции были проданы раньше, чем сданы в аренду, отмечают эксперты компании.
«Для того, кто действительно хочет продать квартиру, настаивать на желаемой цене может оказаться неэффективной стратегией, потому что, если он продает жилье сегодня дешевле заявленных цен у продавцов-конкурентов, завтра может оказаться, что продал дороже всех»,— рассуждает господин Москатов.
Если продажа необходима, чтобы купить квартиру в новостройке, можно рассмотреть вариант трейд-ин. «Доля сделок с использованием трейд-ин в общем объеме заключенных договоров долевого участия в столице за январь—июль этого года составила 12–15% (8–10% в прошлом году). В некоторых проектах показатель может достигать и 20%»,— делится оценками управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Востребованность трейд-ин растет, потому что позволяет продавцу зафиксировать цену на понравившуюся квартиру в новостройке и без лишних трудностей реализовать имеющееся жилье.
Цены выкупа старых квартир зависит от стандартных факторов, влияющих на цену недвижимости. «Но она точно будет ниже рыночной минимум на 7%, потому что девелопер заинтересован в быстрой продаже лота. Без дисконта это сейчас невозможно»,— отмечает госпожа Коркка. Обычно срок экспозиции по договору продажи составляет от 30 до 90 дней. Если речь идет о немедленном выкупе квартиры девелопером, цена может быть на 10–15% ниже рыночной.