Покупателям слишком дешевой недвижимости придется доказывать добросовестность своих намерений. Верховный суд постановил, что, если квартира или земельный участок выставляются на продажу по цене в разы ниже кадастровой, участникам сделки следует объяснить причину дисконта. В противном случае договор может быть признан недействительным. На что обратить внимание при покупке таких активов? И в каких случаях игра стоит свеч? Разбиралась Лилия Галявиева.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Этим летом Верховный суд рассматривал кейс: некая компания «Константа» выставила на продажу земельный участок. Недвижимость без обременения, собственник один — иными словами, объект беспроблемный. Только продавался он почему-то в 10 раз дешевле рынка. Предложение нашло своего покупателя, некоего Евгения Семенова — сделка успешно закрыта. И история имела бы счастливый финал, если бы спустя три года в отношении продавца не началась процедура банкротства.
В таких случаях подозрительные сделки, как правило, признаются недействительными, говорит заместитель генерального директора Российского аукционного дома Ольга Желудкова: «Законом предусмотрены сроки, в течение которых сделки, совершенные должником, могут быть оспорены.
Конкурсный управляющий выполняет свои функции: проанализировал сделку — увидел признаки того, что она была совершена по заниженной стоимости, совершенно законно осуществил все действия, направленные на ее оспаривание для того, чтобы максимально пополнить конкурсную массу, защитить интересы кредиторов. То есть это те шаги, которые совершает конкурсный управляющий. Его основная задача — инвентаризация имущества, анализ тех сделок, которые были совершены должником».
Можно ли уличить Семенова в том, что тот сознательно помогал продавцу избавиться от активов, зная, что за компанией охотятся кредиторы? Верховный суд посчитал, что так оно и было, поскольку никаких доказательств своей добропорядочности покупатель не предоставил, равно как и не были названы причины, почему «Константа» пошла на столь невыгодную в экономическом плане сделку. Означает ли это, что каждый, кто приобретает недвижимость с серьезным дисконтом, рискует в итоге остаться ни с чем?
Однозначно да, но шансы на победу в подобных спорах, тем не менее, есть, говорит советник консалтинговой группы РКТ Иван Стасюк: «Можно сделать оценку — потом ей защищаться. Если объект какой-то уникальный, то можно ссылаться на то, что нет развитого рынка. Возможно, какой-то специфический завод, производство уникальных приборов, которое, кроме этого покупателя, никому не интересно. Тогда, наверное, дисконт обоснован. Но он должен понимать, что табуретка поставлена на стул — он на ней стоит, и она шатается».
По словам собеседника “Ъ FM”, проблемы могут возникнуть не только у тех, кто приобретает недвижимость, стоимость которой в несколько раз ниже рынка, но и если дисконт составляет всего 15-20%. Исключение — сделки в рамках банкротных торгов, продолжает Ольга Желудкова из Российского аукционного дома:
«Если вы приобретаете актив в процедуре банкротства, и эта цена была утверждена комитетом кредиторов, рисков никаких нет. Бывают активы, которые продаются и за 90% от их рыночной начальной стоимости. Цена определяется кредиторами должника. И в данном случае как раз у покупателей нет рисков, даже если они берут актив с большим дисконтом на торгах».
Интерес россиян к таким торгам продолжает расти. Правда, наибольшей популярностью пользуются не квартиры и земельные участки, а автомобили. По данным аналитиков «Сбера», если год назад на один лот претендовали в среднем три человека, то сейчас этот показатель вырос до пяти.