В августе после полугодового затишья управляющие начали формировать сразу два фонда коммерческой недвижимости, доступные неквалифицированным инвесторам. Участники рынка отмечают повышенный спрос со стороны частных инвесторов, которые на фоне снижения ставок по вкладам и высоких рисков вложений на фондовом рынке активно ищут альтернативу. В результате все больше компаний планируют выйти в этот сегмент с новыми предложениями.
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ
«Альфа-Капитал» начала формировать закрытый паевой инвестиционный фонд «Альфа-Капитал Коммерческие метры», рассказали “Ъ” в управляющей компании (УК). Кроме того, в августе ЦБ зарегистрировал правила еще одного рентного фонда коммерческой недвижимости «Активо восемнадцать» под управлением той же УК. Концепция первого фонда заключается в инвестировании средств в складскую и офисную недвижимость класса А и В в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках. Второй фонд ориентирован на торговую недвижимость.
Оба фонда доступны неквалифицированным инвесторам — порог входа составляет 100 тыс. руб. Совокупная целевая доходность по фонду со складской и офисной недвижимостью ожидается на уровне до 20% годовых, с торговой недвижимостью — 15% годовых. «Исходя из объема средств, необходимого для приобретения недвижимости высоких классов и инвестиционного уровня, минимальная цель по фонду составляет 3–5 млрд руб.»,— отмечает директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами «Альфа-Капитала» Николай Антипов.
Это первые в 2022 году новые фонды рентной коммерческой недвижимости, доступные неквалифицированным инвесторам.
По итогам первого полугодия, по оценке управляющей компании Accent Capital, активы существующих фондов такого типа выросли на 10,6 млрд руб., до 50,2 млрд руб. и почти весь прирост был обеспечен привлечениями в ЗПИФ «Арендный бизнес 7» УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) (8,8 млрд руб.).
Инвесторов привлекают защитные свойства таких инвестиций. «Высококачественная недвижимость институционального класса, которая включена в ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов, исторически менее волатильна в кризисы и хеджирует риски»,— отмечает руководитель направления аналитики и исследований Accent Capital Елена Михайлова. По ее оценкам, в первом полугодии средняя доходность с арендных платежей по таким фондам составила 11%. «Если объект недвижимости качественный и цена покупки соответствует технико-экономическим характеристикам, то инвестировать можно в любой ситуации»,— отмечает гендиректор СФН Екатерина Черных.
Добавляет привлекательности таким вложениям, считает инвестиционный директор ивестгруппы «Тринфико» Владимир Воскобойников, снижение ключевой ставки ЦБ — с апреля с 20% до 8%, что привело к снижению максимальной ставки по депозитам с 20,5% до 6,825% в среднем. «Коммерческие объекты в области складской недвижимости могут обеспечить выплаты дохода на уровне около 10% годовых. В случае с офисной и торговой недвижимостью результаты будут менее интересными, так как вакантность (пустующие площади.— “Ъ”) в этом сегменте будет расти к концу года»,— отмечает он.
Высокий спрос частных инвесторов на ЗПИФы недвижимости будет стимулировать управляющих к созданию таких фондов, а также выходу в сегмент новых УК.
В июле в сегмент розничных ЗПИФов недвижимости вышла УК «Тинькофф Капитал» с фондом жилой недвижимости (см. “Ъ” от 11 июля). Гендиректор компании Руслан Мучипов рассказал о планах до конца года запустить для неквалифицированных инвесторов три новых фонда недвижимости. «На этапе проработки фонды с регулярными выплатами от арендных платежей, а также фонды на иностранную недвижимость»,— отмечает он.
До конца года первые фонды данного типа намерены запустить и в УК «Ингосстрах-Инвестиции». Опыт развитых западных экономик, отмечает директор по альтернативным инвестициям УК «Ингосстрах-Инвестиции» Олег Кузнецов, «доказал эффективность и популярность модели организации коллективных инвестиций в недвижимость именно частных домохозяйств как основу развития финансового рынка».