Инвестиционные качели

Количество инвестиционных сделок на рынке первичного жилья Петербурга в первом полугодии 2022 года было заметно меньше, чем в предыдущие годы. Среди прочего на это серьезно повлияли высокие ставки по депозитам в банках. Сейчас ставки возвращаются к показателям прошлого года, а инвесторы снова обращают свое внимание на стройку.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Основной особенностью последнего полугодия на рынке строящегося жилья является резкое удорожание ипотеки. С конца февраля ставка Центробанка повысилась до 20% и далее последовательно снижалась вплоть до сегодняшнего уровня в 8% (по итогам заседания 25 июля). Объемы продаж в новостройках снизились более чем в четыре раза. «Рекламные цены на новостройки при этом продолжали повышаться. И на данный момент мы не видим тенденции к снижению цен на новостройки. Наряду с этим мы наблюдаем, как с начала мая снижаются цены на вторичную недвижимость. На этом фоне строящаяся недвижимость становится все менее привлекательной для покупки как для себя, так и для инвестиций»,— рассуждает Василий Павлов, заместитель генерального директора АН «Итака». При средних ценах на вторичку примерно в 170 тыс. рублей за квадратный метр желающих покупать первичку в среднем за 220 тыс. рублей за «квадрат» не так много, говорит он.

«В данном случае снижение ключевой ставки до 8% не привело к заметным изменениям на первичном рынке еще и потому, что за ним не последовало соответствующего снижения стоимости ипотеки. Отрадно видеть, что дешевеет ипотека на покупку недвижимости на вторичном рынке и, что еще приятнее, появляются интересные предложения по ипотеке с господдержкой для ИЖС, например, ипотека с господдержкой под 6,3% для ИЖС от ВТБ. Поддержка ИЖС в настоящий период дает один из самых эффективных инструментов для инвестиций на рынке строящегося жилья»,— отмечает господин Павлов.

На этом фоне, рассказывает эксперт, привычные инвестиции в новостройки на данный момент практически приостановились. «Покупка квартиры в новостройке сейчас не может служить эффективным инструментом инвестиций по двум причинам. Во-первых, в связи с завышенной стоимостью, во-вторых, в данный момент нет прогноза по росту цен на недвижимость по крайней мере до конца года. Есть различные прогнозы по снижению цен (от 10 до 20% с начала года), но прогнозов по их заметному увеличению в обозримом будущем никто из экспертов не делает»,— говорит господин Павлов.

Тем не менее, отмечает он, инвестиции в жилье остаются эффективным инструментом при условии грамотного и гибкого подхода. «Полагаю, что с точки зрения инвестиций сейчас выгоднее купить квартиру на вторичном рынке, отремонтировать, возможно, поделить на студии и либо продать, либо сдавать в аренду. Одним из самых надежных и выгодных инструментов для инвестиций на рынке строящегося жилья сегодня являются инвестиции в ИЖС. Особенно с учетом новых интересных продуктов по ипотеке. Максимально выгодный в текущих условиях вариант — покупка участков недорогой земли (лучше в Ленобласти) и строительство домов по современным ускоренным технологиям для дальнейшей продажи»,— делится соображениями господин Павлов.

Виталий Коробов, директор компании Element Development, также полагает, что на рынок инвестиционных покупок первичного жилья серьезно повлияла высокая ключевая ставка (20%). «Инвесторы предпочитали положить деньги на депозит в банк под высокий процент на определенный срок. А доходность от вложений в недвижимость стало сложнее посчитать из-за высокой волатильности,— объясняет он.— Мы ожидаем, что после снижения ключевой ставки до 8% инвестиционный интерес в целом к такому формату недвижимости восстановится. На это также должно повлиять окончание договоров по срочным депозитам в банках. Поэтому, на наш взгляд, максимальная инвестиционная активность ожидается в августе и сентябре».

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, согласна с мнением, что осенью стоит ожидать роста доли инвестсделок: «Летом 2022 года у граждан России сократился выбор инвестиционных инструментов: изменились условия валютных вкладов, со скачками ключевой ставки стали менее выгодны и вклады в рублях, на рынке акций непрофессиональным инвесторам и раньше было непросто, а в текущих обстоятельствах, когда все очень быстро меняется, санкционные списки регулярно пополняются новыми российскими компаниями — этот инструмент перестает быть привлекательным и доступным для широких масс. Недвижимость же во все кризисы остается островком надежности».

Повод для пессимизма

Евгений Щепеткин, руководитель группы агентских продаж компании «Строительный трест», также считает, что за последние полгода количество инвестиционных сделок резко уменьшилось, но он более пессимистичен относительно перспектив восстановления инвестпокупок. Это, по его мнению, связано с несколькими факторами. «Во-первых, наблюдается дефицит новых объектов, которые инвесторы готовы приобретать. Если мы вернемся на два-три года назад, то увидим, что было большое количество таких объектов. На сегодняшний день это скорее точечные старты продаж в ограниченном количестве. Во-вторых, сейчас объекты выходят в продажу уже с максимально высокой ценой. На это оказали влияние возросшая себестоимость строительства, а также эскроу-счета. Если мы рассматриваем сценарий, который был до введения эскроу-счетов, то увидим, что застройщику нужно было привлекать максимальное количество средств на начальном этапе строительства, потому что именно на этом этапе он несет самые большие издержки, связанные, в том числе, с покупкой земельного участка, разработкой проекта, началом строительных работ. В нынешних реалиях необходимости резкого привлечения большого количества клиентов на начальном этапе строительства нет, поэтому застройщик выставляет сразу достаточно высокие цены, и инвесторы не понимают реальную цену продажи в конечном итоге. Третий фактор, который привел к сокращению инвестиционных сделок,— это период стагнации. Застой на рынке, который мы сейчас наблюдаем, не подталкивает инвесторов к выбору недвижимости. Также уменьшение инвестиционных сделок связано с высокими ставками по ипотеке, в том числе на апартаменты, где были исключительно клиенты, инвестирующие с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду»,— говорит господин Щепеткин.

Февральский поворот

Эксперты обращают внимание, что ситуация на рынке инвестсделок на первичном рынке изменилась в феврале. «С одной стороны, стало понятно, что инвестирование в зарубежную недвижимость превратилось для наших граждан в непредсказуемый аттракцион и, соответственно, возросла привлекательность инвестиций на российском рынке. С другой стороны, возникла некоторая пауза в связи с высокой неопределенностью»,— вспоминает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Тем не менее, по ее словам, поток инвестиционных сделок и сделок с региональными покупателями не иссяк. В Петербурге традиционно с июля по сентябрь — высокий сезон для покупателей из регионов. «Мы видим также инвестиционные сделки с местными инвесторами, справедливо полагающими, что в период турбулентности объекты недвижимости продолжат выполнять функцию тихой гавани для капиталов. При этом очевидно, что рост цен не исчерпан, поскольку еще долго будет сохраняться нестабильность общемировых экономических процессов, поддерживающая инвестиционную активность»,— считает эксперт.

Госпожа Денисова говорит, что в «БФА-Девелопменте» доля региональных сделок составляет около 26% (иногда доходит до 30%).  При этом она замечает, что точно оценить долю инвестиционных сделок невозможно. «Зачастую и сами покупатели затрудняются определить назначение приобретаемой квартиры — не знают, будут ли продавать ее в ходе строительства (и тогда это будет спекулятивная сделка) или оставят и оформят право собственности, а затем решат сдавать, продать на вторичном рынке или сохранят квартиру в семье для подрастающих детей»,— рассказывает она.

Отчасти оценить долю инвестиционных сделок позволяют данные о переуступках. Закрывая продажи по объекту, можно получить достоверную информацию о количестве хотя бы спекулятивных сделок, когда люди вкладывали капитал на «короткое плечо», а затем оформляли уступку. «Наша компания не создает ограничений на переуступку. Мы не считаем, что инвесторы могут составить сколько-нибудь значимую конкуренцию, даже если квартира по переуступке предлагается несколько дешевле, чем от застройщика. Предложения от застройщика всегда имеют свои преимущества, квартиры же по переуступке — это штучные сделки, которые не угрожают нашим темпам продаж и не подрывают позиции застройщика»,— поясняет позицию компании госпожа Денисова.

Непростая задача

Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus, при этом замечает: «Подсчет доли инвестиционных сделок — всегда нетривиальная задача, поскольку напрямую клиенты крайне редко говорят менеджерам по продажам о своих планах по дальнейшему использованию квартир. Однако можно сделать допущение, что большая часть квартир, приобретаемых с инвестиционными целями (то есть с планами по последующей перепродаже или извлечению дохода от сдачи в аренду), покупается на собственные средства, а не с помощью ипотеки. Хотя сейчас при наличии дешевой ипотеки (до 5–7%) бывают и инвестиции с привлечением кредитных средств. Но все-таки в настоящее время доля ипотечных сделок в общем объеме ДДУ на новостройки занимает 85–90%. Это говорит о том, что инвесторов сейчас на рынке немного. В Москве довольно большая часть сделок совершается по сверхнизким ипотечным ставкам (0,1% или 0,01%), которые достигаются путем выплаты девелопером комиссии банку. Это позволяет сократить ипотечный платеж (по сути, получается покупка в долгосрочную рассрочку), однако приводит к повышению стоимости квартиры, так как к ее стоимости добавляется сумма комиссии, и эта добавка может составлять до 20–30% от стоимости квартиры». А такой продукт неинтересен инвесторам, поскольку при продаже квартиры на вторичном рынке через несколько лет есть вероятность не выручить с нее больше, чем она стоила с учетом комиссии».

Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», говорит, что в «Приморском квартале» доля инвесторов к августу 2022 составляет около 12%, тогда как ранее объем инвестиционных покупок достигал 25% от общего объема продаж. «Это вполне объяснимо: люди предпочитали держать деньги "поближе" в наличных, присматривались к состоянию рынка новостроек. Общее количество реализованного жилья за последние полгода также снизилось на четверть, и только сейчас объемы продаж восстанавливаются, так что ситуация с инвесторами вполне закономерна. На финансовых результатах за данный период сокращение числа инвесторов не отразилось»,— указывает эксперт.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, количество инвестиционных сделок на рынке оценивает примерно в 10–15%. «Сюда же входят сделки с неопределенными целями ("для детей", "на будущее", "может, продам", "может, сдам"). За последние полгода акцент смещается с действительно инвестиционной покупки к консервативному методу сохранения накоплений. Происходит это потому, что сама недвижимость уже не может дать существенного прироста в цене (за исключением отдельных проектов, или отдельных обстоятельств, когда покупателю доступны заведомо привлекательные условия относительно рынка). После того как ключевая ставка была поднята до 20%, появились финансовые инструменты, значительно более привлекательные, чем недвижимость, и пока их действие не будет исчерпано, недвижимость не будет столь привлекательна, как прежде»,— считает он. Кроме того, замечает эксперт, объем средств для инвестиций ряда категорий покупателей был снижен, так как ряд компаний не стали платить дивиденды в этом году, это же касается и бонусов, и прочих стимулирующих выплат. «Хотя в настоящее время цены на недвижимость и скорректировались, покупатели ожидают дополнительной коррекции цен в сторону понижения. Это также сокращает инвестиционный потенциал рынка»,— говорит господин Преображенский.

Олег Привалов